你想多了！誰說是泡沫就一定會破！

當談起資產泡沫時，你的第一反應是什麼？是擊鼓傳花、是投機、還是龐氏騙局？尤其當下的國內房地產，似乎我們能看到的媒體都在說，這就是個巨型泡沫，然後只要鼓吹泡沫必破、接盤，一定會成功吸引讀者的眼球。

可是當我們冷靜下來去想，是的，泡沫總會消失，但這就是一句廢話，就跟人總會去死一樣。如果一件事超出我們常人的認知，就不負責任地說它是泡沫，然後民粹正確地認為，是泡沫就會毀滅。

這樣做顯然是不夠理性、不夠嚴謹的，甚至我們有沒有試著去分析過，這件事可能本身是合理的，而我們的認知是錯誤的。

什麼是泡沫？

是不是超出我們認知不合理的，就是泡沫呢？從金融角度該如何思考它呢？

這裡我們舉個例子：假設一隻老母雞100塊錢，但是某一天得知它將來能下金蛋，那麼你願意花多少錢買下它？你說值一千萬，我說值更高5千萬，最終5千萬成交。這就產生了泡沫。對於老母雞生金蛋這件事來講，泡沫就是5千萬減去100，等於49999900.

那麼這裡就引出了三個概念和一個公式：價值、估值和估值的錨。

泡沫=估值—價值

剛才的例子里，老母雞的真實價值是100，估值是我們給的5千萬。估值的錨就是將來生金蛋這個技能， 泡沫就是多出的49999900.

事實上，在金融知識里，關於泡沫，還有另一層含義：價值發現。

我們能夠發現，泡沫的存在，總是伴隨著發展，也就是錨。那麼就迫使參與發展者，提前對未來進行定價。你可以稱之為賭，也可以稱之為價值提前發現。

比如設想下初期的騰訊，他研發出全新的遊戲或者社交產品，這個公司本身值一個億，1股一塊錢。但是如果等他真發展起來了，你還想1股一塊錢入股？怎麼可能呢？還有你的份么？

所以當他這個科技、產品，剛剛誕生時，你就要為他的未來，提前去估值，5億、10億，甚至100億。儘管他生死未卜，儘管他還沒有接受市場考驗，甚至他還沒有業績。

泡沫的本質是金融價值發現，是市場資金對未來價值的的提前定價。有泡沫，並不可怕。相反，任何期待發展的事物，都應該慶幸有泡沫。

那麼我們再看房地產，各位換個角度思考下，當下的房子已經不是房子，它是金融的介質，它能加槓桿，能抵押借貸。如果我們把每一個城市都當成一個上市公司的話，那這個城市的土地和房子，就是弱化了的股權。

所以一座城市，一個地方，提出新的規劃、建設新區等等，房價地價肯定要先漲(炒)起來的，因為是金融屬性決定，各大房地產商必須進行價值發現。不然等新項目真的發展起來了，你想再參與進來，對不起，沒門兒！

誰說的泡沫一定破滅？

大家聽多了龐氏騙局，畫大餅，那麼我們認真探討下，泡沫就一定會破滅么？答案是否定的。

繼續上面的例子，老母雞不可能生金蛋，這是我們都知道的，類似的水變油技術，這種泡沫必破。但是基於真實發展的，比如騰訊推出產品，我們就需要嚴肅對待。

既然泡沫的起因，是因為某個新生的概念，比如科技或者產品，也就是估值的錨。那麼，在接下來的日子裡，如果這個錨的發展，帶來實質的價值，也就是泡沫變成了實心球，那泡沫就沒有破滅的可能，泡沫消失是因為被真實價值取代了。

比如，騰訊剛推出微信時，市值是1000億美元，微信的未來沒人知道，很多人根據這個新生微信，給騰訊估值了2000億美元。這多出的1000億，在當時看算是泡沫。

但是今天呢？微信的發展，給騰訊帶來的收入，一天就有1億多。騰訊市值就直接到了3千億。當時的泡沫還是泡沫么？

泡沫是由錨帶來的，但是錨帶來的不僅僅有泡沫，還有成長。決定泡沫是否破滅的，是成長能否填實泡沫，也就是做成實心球。

我們回過頭來看房地產和房價。既然很多城市的房價，是泡沫。那麼這個城市的房價是否能夠破滅，就要看地方發展的錨，能否真實發展起來。

我們試想下，合肥、鄭州房價的錨是米字型高鐵，未來因高鐵帶來的發展，高的不說比北京上海，就說能夠達到蘇州、成都的水平，那他們的房價，泡沫還大么？

同時你所在城市房價的錨，是什麼呢？

很多人總愛拿日本崩盤來講泡沫破滅。按上述分析的，泡沫基於發展，是發展就有不確定性。日本當時地產崩盤時的主要原因，並不在於自身的發展。而在於兩點，第一是泡沫增速過快沒有行政干預，第二是發展過程中被撤了梯子。

沒有人希望泡沫破滅，那麼如何控制泡沫，是門藝術，也需要技術。

控制房價泡沫

我們站在控制泡沫的角度，來看當下的房地產調控政策。

是的，房價存在泡沫。那政府的技能，就是把泡沫填實。所以我們能看到，比如限購、限售，意思就是說泡沫別再大了，速度慢一點，再大就做不成實心球了。這是從估值端入手，對市場進行把控。

然後對發展價值端呢？限制資本外流，然後對城市進行招商引資，對城市加快交通建設，引進大企業。偏遠的郊區，捷運給你修上，道路給你高架立交全鋪上。舉個很簡單的例子，鄭州房價漲起來后，總理一直到這個地方，拉投資、拉產業，目的就是能力範圍內做實發展，讓價值填實估值。

這是房產和日本房產的本質區別。可以行政控制泡沫的大小，也可以強行管制資本從房地產撤出，避免發展上台階時，被人空中跺一腳。

發展帶來泡沫，它是動態的，也是不確定的，任何用靜態標準去預判未來泡沫是否破滅的，都將失敗。比如現在城市的基本面，比如現在的工資收入。為何？因為估值的錨，定價的是未來。

的房價，是有泡沫，但是它究竟有多大，大到什麼程度會破？沒人知道確定答案。很多人覺得它會像樂視網一樣，泡沫一層層破滅。但是目前來看，的房價，更像是茅台和騰訊，它基於的發展，成長性還不錯。

當我們在聊泡沫時，請不要張口就泡沫必破、高位接盤。不管歷史會不會簡單重複，也不管未來多麼的不確定，我們能把握的永遠是當下。對泡沫的認知都不夠，談什麼破不破？

更重要的是，當你我所在的城市房價飛漲，學會多個維度思考問題，清晰的認識泡沫，最起碼，不再無腦的只會工資、租售比來談房價，更別傻傻的只會說破滅、接盤。試著去找到為它估值的錨，然後去研究這個錨將來的落實和風險，明顯更有價值和意義。