萬科海外的謹慎布局與國際化動作

如今人民幣持續貶值，熱點城市限購新政紛紛出台，高凈值人群重新考慮資產配置，優化海外投資是大勢所趨。接下來萬科在海外投資還將如何布局，市場也會對此充滿期待。

海外投資牽動著很多房企的神經。

在參與收購普洛斯物流后的7月底，萬科出面闢謠了外界關於其參與馬來西亞大馬城房地產項目投標一事，這個此前陷入紛擾的項目目前由眾多國企競逐。

作為國內最大房地產企業之一，萬科對於海外早有布局。房地產報記者分析發現，其海外布局起始於2013年，當年伴隨著人民幣貶值的擔憂和國內地產投資回報的降低，刺激房企增加了在海外尋求合適的投資標的。時至今日，其已進入美國、新加城、英國等國家。

相較其他房企，萬科海外擴張速度偏慢。萬科海外地產銷售情況直到2015年才在年報中提及，當年海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入人民幣28.8億元。2016年年報則顯示，海外項目貢獻銷售面積3.6萬平方米，銷售收入人民幣33億元。

事實上，這一數值相比較萬科2016年全年超過3600億元的銷售業績，不足百分之一。對於這塊大蛋糕，萬科並未嘗到真正的甜頭。對於萬科未來海外投資計劃，萬科方面表示無法透露。

有接近萬科的人士對房地產報記者表示：「萬科出海，主要為了提升管理水平、尋找全球合作者，國際化業務僅是一個探索和嘗試，有助於萬科引進國外優秀的產品和服務理念，另外也能擴大萬科在海外市場的品牌影響力，向國際化企業邁進。」

早在2012年萬科就已經成立了海外市場前期調研小組，彼時萬科制定的策略就是選擇華人相對較多的區域，這樣有助於萬科利用國內品牌優勢藉機擴大到國外去。

萬科嘗試的第一站是香港。2012年，其完成了對南聯地產股權收購，更名為萬科置業(海外)有限公司。這一步棋子的落下有助於萬科在香港市場拿地。

2013年，萬科萬科置業(海外)有限公司聯手新世界發展以34.34億港元，競得香港西鐵荃灣西站住宅用地，該項目樓面地價約53800港元/平方米，成交價高出市場估值約20%，成為「新地王」。

當外界質疑此次拿地是否價格過高時，此前時任萬科集團總裁郁亮評價稱，「相信通過相互的品牌效應，能增加市場份額，加強發展優勢」。事實證明萬科在香港布局的提前性超過了許多內地房企。

在香港試水拿地后的萬科，2013年又選擇了美國舊金山、新加坡等地。王石也表示，未來萬科海外發展重點是兩個地區：北美和歐洲，包括3個國家，美國、加拿大和英國。

不難發現，上述區域也恰恰是華人置業熱門區域。據胡潤研究院撰寫的《2017投資移民白皮書》顯示，美國、加拿大、英國排名前三。

另外，高凈值人群所青睞的置業、移民目的地城市前十名依次為：洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、紐西蘭、悉尼。

買家在美國、英國的佔比之高令萬科提前鎖定這兩個國家。據美國房地產經紀人協會發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》，在2016年4月～2017年3月的統計周期，繼續保持美國海外購房群體中的「第一大買家」地位，成交金額達317億美元，比上年的273億美元上升了16%。

萬科恰恰在美國布置了最多的項目，房地產報記者粗略統計發現，有10個，分別位於舊金山、紐約、西雅圖。不過對於萬科海外項目，有多少國內買家，萬科方面則表示並沒有具體的數據。

2013年，王石在介紹舊金山首個項目時，曾透露40%以上買家是華人及來自內地的移民。正是得益於萬科的良好口碑，萬科舊金山項目雖然還沒有竣工，但內地買家已經追隨萬科的腳步轉戰北美，並在當年就已經訂購出200套房產。

事實上，萬科布局海外的地產項目，目標客戶正是國內因政策限制喪失購買資格的富人。郁亮早年曾表示，「由於限購，不少人遭遇沒有買房資格的情況，我們考慮在境外做一些人的房子，賣給國內的人。」按照萬科的設想，國內移民潮創造了龐大的需求客戶，未來國內外的萬科物業，都可以成為國內富人自住和投資的首選。

目前萬科官網上已經有了境外市場鏈接，包括英國、美國及香港等項目。截至2016年12月30日，包含在香港拿地金額，萬科在境外投資超過100億元。

萬科在海外發展模式主要是依靠與當地企業合作，來減少土地環節、開發過程中的阻力。由於海外項目合作企業眾多、占股比例偏小，萬科在海外更像是一個財務投資者。

郁亮曾表示，「公司將會優先考慮在海外華人集中的地區開展業務，前提是必須有當地的合作夥伴，沒有合作夥伴萬科是不會做的。」

一位負責萬科海外投資人士對房地產報記者直言：「選擇當地知名的合作夥伴，是降低風險最有效的途徑。『強龍壓不過地頭蛇』，公司在海外布局發展都是非常謹慎的。股權佔比可以不高，但依託當地知名開發商能避免和當地政府溝通上的一些麻煩，也能吸引一些本地客戶。另外，對於一些海外開發商，他們在國內也有開發需求，雙方彼此合作不僅僅是在國外，未來也會延續到國內。」

如萬科在舊金山開墾的第一塊處女地就是和鐵獅門合作。該項目包括兩棟大廈和兩個購物中心。據路透社報道，總投資約6.2億美元，其中萬科投資1.75億美元，鐵獅門提供7500萬美元，其餘部分通過債務融資覆蓋。

自此之後，萬科和鐵獅門建立起了深厚友誼。萬科也在2015年接手了鐵獅門上海新江灣城地塊中的部分項目，並打造成了萬科翡翠江灣。這充分反映了雙方在國內合作的持續性聯動。

進入新加坡，萬科投資1.355億新元收購林曦閣項目30%股權，該項目是當地知名開發商吉寶置業旗下的，此後二者又有合作。

與成熟的海外當地開發商合作開發，萬科的國際化戰略野心一覽無餘。保持謹慎，又學習當地開發商的打造模式，對標當地開發商能令萬科更好的適應海外市場的節奏。這在萬科年報中曾提及。

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