國內房地產市場調控要有新思路

經過近一年的房地產市場調控，國內房地產市場形勢在「變」與「不變」中已經發生了巨大的轉換。房地產市場形勢「變」就在於房地產市場的「去庫存」任務基本上已經完成，房地產企業的融資規模開始收縮，房地產繁榮開始出現市場轉換等；所謂房地產市場形勢「不變」就是房地產市場投機炒作仍然盛行，「首付貸」又捲土重來，房地產市場創歷史繁榮還在持續，房地產開發商對土地購買熱情不減等。

根據國家統計局的數據，2011年底，全國商品房待售面積為27,194萬平方米，其後逐年上升，到2016年2月達到頂點，全國商品房庫存增加了約170%。然而，經過一年來國內房地產市場繁榮，到今年7月底，全國商品房待售面積為63,496萬平方米，下降了有1億平方米，降幅達14%。而有研究機構的最近報告也指出，到今年7月底，80個城市新建商品住宅庫存總量為40,211萬平方米，同比下降10%以上。當前這些城市的房地產庫存規模相當於2013年9月的水平，其中一線城市和多數二線城市的庫存，已進入歷史最低水平。也就是說，房地產市場去庫存的時代基本上快結束。房地產市場調控再不能以去庫存作為政策思路。

還有，最近也有研究報告指出，國內房地產企業的現金規模高達7,000多億元人民幣，但其融資出現收縮現象。目前房地產企業海內外發債規模為4,725億元人民幣，比去年同期大降超過40%。與此同時，今年前7個月國內房地產企業銀行開發貸款為1.27萬人民幣，同比增速出現了一定程度回落。這可能與政府對房地產市場融資政策收緊有關，也可能與房地產開發商縮減投資有關。而這種動嚮應該引起政府足夠重視。

再就是政府已經要求北京等13個城市被列發展房地產市場租賃市場的試點城市，同時也在試點開展利用集體用地來發展的住房租賃市場。政府希望住房租賃市場成為未來房地產市場的主流。但是，如果讓這些城市的房價仍然頂在高高的開花板上，房價不下來，如果房地產市場投機炒作仍然盛行，那麼這些城市的住房租賃市場要得到建康持續發展並不是一件容易的事情。在這項房地產調控政策，政府好像沒有想得太清楚。房地產市場創歷史的繁榮還在持續，只不過已經轉移到了三四線城市。房地產上市公司業績大漲，股價持續飈升等。

房地產市場形勢「不變」就是房地產市場投機炒作仍然十分盛行，「首付貸」又捲土重來。據報道，2016年下半年，央行等七部門出台新的規定，禁止房產中介提供「首付貸」。本輪房產調控，禁止「首付貸」的監管態度也被重申。但是最近有記者調查發現，在北京地區，仍有房產中介違規協助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔保公司，並假借「信用貸」、「消費貸」之名繼續活躍在二手房交易市場。

這些合作的擔保公司向購買住房推銷貸款時，只要名下有房產，就讓購買住房者直接做「房抵貸」。這種「房抵貸」開始在一線城市及多數二線城市開始盛行，很多家銀行都能做。其利息一般在5-5.5%之間，貸款年限最長25年，根據貸款金額和年限不同收取不同的手續費，費用在5000元到20000元不等。不過，如果貸款金額超過100萬元，利息就要超過6%了。所以在今年上半年，銀行住戶貸款增長最快就是短期消費貸款，其增長速度達到50%！

同時，首付貸的另外一種方式就是房地產開發商給購買住房者墊資。據報道，在河北廊坊某新開盤的公寓樓，開發商把「首付僅需10%，活動倒計時」直接打上了廣告語。這種促銷主要的操作模式是購房者首付10%，由開發商墊付另外的首付餘款，以此達到銀行的首付規定來辦理銀行的按揭。

那麼，為何政府出台了這些多的房地產調控政策，甚至有人說是史上最嚴厲的房地產調控政策，房地產投機炒作者仍然會涌房地產市場？這是意味著當前房地產調控儘管出台的政策很多，儘管說得是那樣嚴厲，但是多以是行政性手段，再加上政府房地產調控目標明確是要穩定房價，這就使得國內房地產市場價格上漲預期遲遲無法逆轉。只要房價上漲預期不出現逆轉，只要這些城市的房價還在上漲，那麼投資者就會千方百計地來破解當前這些嚴厲的行政性調控政策，同樣會採取各種方式湧入市場。如果是這樣，政府所言的「房子是用來住的，不是用來炒作的」政策目標也只能是一句空話。看看加拿大多倫多出台的房地產調控政策，手起刀落，房地產的投機炒作者被迫退出市場，房地產市場的價格立即下跌。所以當前許多行政性的房地產調控已經沒有多少效果，房地產調控必須要有新思路。

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