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2016年全國樓市50強城市排行榜曝光 你的家鄉上榜沒?

2016年房地產市場呈現出火熱的狀態,體現在成交面積和成交均價等指標上。尤其是一些熱點城市的樓市更顯亢奮。關注此類熱點城市,對於回顧2016年樓市的發展歷程、把握2017年的市場走勢等都有積極的作用。

本報告選取2016年全國樓市50強城市的量價數據進行分析,其中50強城市或TOP50城市選取了2016年全國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。(2016年這50個城市新建商品住宅成交面積約佔全國總成交面積的38%。)對此類城市新建商品住宅成交面積、成交面積同比增幅、新建商品住宅成交均價、成交均價同比增幅等數據進行分析和排行,能夠更好地總結出此類城市的樓市特徵。同時,本報告基於成交面積同比增幅和成交均價同比增幅繪製了散點圖(象限圖),並對這50個城市進行了分類。此類分類有利於我們更好地掌握相關城市的樓市基本面,也有利於更好地把握此類城市的樓市發展趨勢。

一、 2016年TOP50城市的成交面積排行

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交面積排行中,排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津,成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。(註:本報告的房地產量價及同比數據均做過四捨五入的處理。)成都房地產市場納入統計的區域相對較多,近幾年新房的供應量也較大,所以市場交易規模也較大。武漢城市規模較大、城市投資價值不斷提升,住房交易規模也較大。2016年天津市場快速崛起,趕超重慶市場,成為排行第三的城市,其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響,2016年天津房地產市場成交行情較為火爆。

2016年TOP50城市的成交面積排行中,排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽,成交面積分別為381、409和418萬平方米。蕪湖房地產市場受到了周邊城市南京的影響,雖然在TOP50排行中相對靠後,但對比同類的三四線城市,蕪湖樓市表現強勁。呼和浩特屬於省會城市中排行相對靠後的城市,當然這兩年樓市基本面總體處於改善的狀態。而洛陽也受到了鄭州房地產市場的影響,市場交易較為活躍。

2、城市分類

基於不同的成交面積,以及考慮到2016年房地產市場較為火熱的因素,我們對TOP50城市進行了分類,如下表。分類標準為:1、超重量級城市:成交面積超過2000萬平方米。2、重量級城市:成交面積介於1000-2000萬平方米之間。3、中量級城市:成交面積介於500-1000萬平方米之間。4、輕量級城市:成交面積低於500萬平方米。

二、 2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖,同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點三線城市,其成交行情較火爆,受到了周邊二線城市的影響,比如鎮江和蕪湖受到了南京市場的影響,而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸,市場交易容易反彈。

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中,排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊,同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內的城市,市場交易面積不增反降,說明處於樓市降溫期,這和此類城市新房庫存不足的因素有關,同時潛在的供求矛盾以房價上漲的形式體現出來。而對於烏魯木齊房地產市場來說,2016年市場表現較為平淡,成交面積呈現同比下跌態勢。實際上另外一個指標也印證了這一市場特點,2016年國家統計局公布的70個大中城市房價指數中,烏魯木齊的房價屬於省會城市中相對疲軟的。

2、城市分類

基於不同的成交面積同比增幅,我們對TOP50城市進行了分類,如下表。分類標準為:1、強勁反彈:同比增幅超過50%。2、積極活躍:同比增幅超過全國平均水平(2016年全國商品住宅成交面積同比增幅為22.4%),我們將其定義為30%-50%的區間。3、略偏溫和:同比增幅介於0%-30%的區間。4、略顯疲軟:同比增幅低於0%。

三、 2016年TOP50城市的成交均價排行

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交均價排行中,排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京,成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房價不及上海,但經歷了一輪大漲后(個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平),成為了房價最貴的城市。上海和北京則處於3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調控的影響,這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制,年底前均價有所回落。

2016年TOP50城市的成交均價排行中,排行后三位的城市分別為洛陽、清遠和呼和浩特,成交均價分別為5284、5338和5407元/平方米。此類城市的房價水平和實際感受總體一致,相對偏低,這和此類城市經濟相對落後,或者不是熱點的房地產投資目的地等因素有關。

2、城市分類

基於不同的成交均價,我們對TOP50城市進行了分類,如下表。分類標準為:1、超高房價: 成交均價高於3萬元/平方米。2、高房價:成交均價介於1-3萬元/平方米的區間。3、中等房價:根據國家統計局數據,2016年全國商品住宅成交均價為7203元/平方米,我們將其定義為7000-10000元/平方米的區間。4、低房價:均價低於7000元/平方米。

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞,同比增幅分別為56%、43%和38%。對於深圳和蘇州兩個城市來說,房價過快上漲的態勢也是倒逼其出台嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響,購房者積極入市,房價也隨之快速上漲。

2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中,排行后三位的城市分別為溫州、台州和淮安,同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和台州房價實際情況是溫和復甦,統計數據可能存在結構性偏差。對於淮安來說,市場供應量一直較大,為積極去庫存相關房企主動降價,希望達到以價換量的效果。另外該數據和現實中的感受情況略有差異,或存在數據異動的情況。

2、城市分類

基於不同的成交均價同比增幅,我們對TOP50城市進行了分類,如下表。分類標準為: 1、房價過熱:同比增幅超過20%。2、房價偏熱:同比增幅介於10%-20%的區間(2016年全國商品住宅成交均價同比增幅為11.3%).3、房價合理:同比增幅介於5%-10%的區間(其中2016年GDP的同比增速為6.7%).4、房價偏冷:同比增幅低於5%。

注意:由於這是年度數據所在,而且涉及成交結構變化因素,個別城市的房價漲幅存在異常,比如深圳、蘇州存在高估現象,杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現象。

我們對TOP50城市進行新的分類,主要依據成交面積同比增幅和成交均價同比增幅這兩個指標而進行。根據全國行業平均值即成交面積增幅約25%、成交均價增幅約11%,分別設置上下兩個區間,這樣就形成了四個象限。不同的象限或散點圖,對應了不同的樓市特徵和趨勢。相應分類如下。

第一象限:面積增幅>25%,均價增幅>11%。共11個城市,分別為漳州、鎮江、天津、蕪湖、長沙、南通、濟南、無錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫存量總體偏大,但2016年購房熱度快速上升,房價也隨之快速上漲,屬於去庫存和控房價兼顧的城市。

第二象限:面積增幅≤25%,均價增幅>11%。共11個城市,分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、崑山、惠州、成都和常州。此類城市屬於成交面積增幅較小、但房價上漲過快的城市。總體上屬於庫存不足的熱點城市,另外部分購房需求轉移到了二手房市場,進而使得二手房的買賣也比較活躍。

第三象限:面積增幅≤25%,均價增幅≤11%。共13個城市,分別為南寧、蘭州、瀋陽、貴陽、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長春、西安、台州和溫州。此類城市屬於量價相對不活躍的城市,或和庫存量相對較大、需求量相對較小等因素有關。

第四象限:面積增幅>25%,均價增幅≤11%。共15個城市,分別為洛陽、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、海口、煙台、清遠和淮安。此類城市市場交易相對活躍,但庫存相對高、房價漲幅也相對小。

料來源: 東方財富網



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