一字萬金！ 買房合同的貓膩

買房

不被坑

你要多

幾個心眼

有調查數據，2016年1月1日至2017年6月30日在廣州市中級人民法院審理的70宗房屋買賣居間合同糾紛官司，發現二審宗數達69宗，可見客戶和中介公司都為此花費大量時間和精力，不依不饒從一審打到二審。

最近，一宗合同被擅加五個字而導致買家多付5萬元的官司引起坊間的熱議。近日，一位買家向記者爆料，他在天河某地看樓，在談價之前，卻被中介要求籤署「傭金單」，這位資深地產買家從來沒有遇到過未「擺台」即要承諾傭金點數的情形。

近日，廣州市房地產中介協會微信公號獲授權發布廣東粵廣律師事務所張揚律師團隊的《2016~2017廣州市中級人民法院房屋買賣居間合同糾紛數據分析報告》。

根據該報告調查的2016年1月1日~2017年6月30日在廣州市中級人民法院審理的70宗房屋買賣居間合同糾紛官司，發現二審宗數達69宗，可見客戶和中介公司都為此花費大量時間和精力，不依不饒從一審打到二審。

在70宗官司里，支持和部分支持收取中介費的二審判決佔比高達88%。該研究報告也分析了不支持中介費訴求的案件情況，中介未對房源做盡職調查，是客戶中介費官司「翻盤」的重要原因，這一分析結果對於買賣雙方與中介公司打贏官司極其重要。

一份合同或協議書，是兩方、三方妥協與角力的結果，知己知彼才可以在角力中立於不敗之地，為此，記者請法律界人士、資深地產專家梳理這些容易掉落的法律「坑」，特別是70宗房產中介費糾紛的大數據分析，各位買房人士和業主，「你值得擁有」。

如何防止

合同不被加料

如何防止合同被「加料」？

案件：「中介背著我改了購房合同，讓我損失了5萬元。」市民羅先生日前向媒體報料，他委託白雲區一家房產中介買二手房，將合同放在中介處保管時被修改，中介在交樓時間后擅自添加「需交齊樓款」，羅先生無法在當天交齊樓款，導致賣家稱其違約欲中止合同。

后經協調簽補充協議，樓價比原來漲了7.5萬元，其中羅先生支付5萬元，中介公司墊付2.5萬元。中介公司稱涉事員工已離職，目前正在通過房產中介協會處理此事。

律師分析：廣東格林律師事務所合伙人張旭鋒律師表示，這個案件明顯看出涉事員工犯了職業操守的大忌，作為中介提供居間服務，應該同時服務於買方和賣方，不偏不倚。

作為中介公司，其員工做出的是職務行為，由此產生的後果首先應當由中介公司承擔，從事後協商的結果可見，中介公司也因此墊付了2.5萬元。此外，買家保管合同不當，讓中介和業主鑽了空子。三方合同各方保管一份，買方不應該隨意讓中介保管合同。

中介分析：中原地產區域營業經理陳盧光表示，對於合同條款的修訂或補充，必須經三方簽署補充協議，買賣雙方簽名並打手指模。在二手房買賣中，合同條款修訂非常普遍，如之前江南西一樓梯樓散盤轉讓，買家原定首付三成，首期支付60萬元，後來得到父母的資助，改成首期100萬元，為此買賣雙方在中介的協調下修改合同。

有時候，由於買家負擔交易稅費，但個稅和營業稅的免稅條件直到核稅那一刻才能確認，故此一些買家也要求在合同條款中加入「產權人保證省內唯一生活用房，免個稅」的承諾。

未談價，已要簽署傭金單？

事件：資深地產投資人方先生最近在天河區某地看樓，他看中一個盤源，希望中介跟業主談談價，但中介卻拿出傭金單給他簽署，該傭金單要求方先生承諾，談價成功后簽署買賣合同，方先生需要支付1%的中介費。方先生看過不少房子，但從來沒有試過中介在「擺台」時就先簽署傭金單。

律師分析：張旭鋒律師對傭金單持中性態度，他認為一方面中介人士擔心客戶「飛單」自己的勞動就可能付之東流，尤其是中介人士持有獨家盤或者筍盤消息的時候，有可能希望以傭金單的形式獲得買方的承諾。對客戶來說，中介傭金是建立在促成交易、達成合同的基礎上，客戶只是希望談價就已經需要簽訂傭金單，對中介的信任度將降低。傭金單簽署與否，最終要看雙方協商結果，如果客戶對盤源非常喜歡，有可能會簽下相關單據。

中介分析：地產人士認為，促成交易、簽署合同才是中介收取傭金的基礎，廣州市大型的中介公司對不需要客戶在看樓談價之時就簽訂傭金單。客戶對看樓前或達成意向前簽署的任何文件都必須要小心，如果不放心，可以向廣州市房地產中介協會進行諮詢或投訴。

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70宗中介費官司 透露哪些玄機？

根據廣東粵廣律師事務所張揚律師團隊分析數據， 2016至2017年年中廣州市中級人民法院審理的70宗有關房屋買賣居間合同糾紛案件，其原審法院共涉及廣州市的10個行政區，從化未有居間合同糾紛。其中，越秀區有14宗，番禺區、海珠區各有13宗，白雲區有11宗，天河區有9宗，黃埔有3宗，花都、荔灣區各有兩宗，南沙區僅有1宗。

在70宗中介費官司中，支持部分或全部支付中介費的判決高達88%，而且二審改判的比例較低，維持原判的比例高達87%。

完全不支持中介費訴求的官司只有8宗，佔比不到12%，律師分析中介方收取居間服務費敗訴的原因時發現，法官主要根據《廣州市房地產中介服務管理條例》第十四條第（二）項「房地產中介服務機構向服務對象提供房地產中介服務時，應書面書寫下列事項：中介服務涉及的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況」的規定，中介沒有披露相關事實的，違反了其作為中介服務機構應盡的義務。

由此可見，買賣雙方如果可證明中介在提供服務時未做盡職調查，就很有可能成為官司「翻盤」的關鍵因素。

張揚律師團隊認為，作為專業的中介服務機構，中介公司在服務過程中一定要嚴把關，對房地產涉及的基本情況有所了解，尤其是房屋的產權證明、抵押狀況和房屋性質，這些情況將嚴重影響到合同當事人權利義務的確定以及合同能否簽訂的關聯性。

在了解清楚情況后，中介服務機構應當就合同的事項向委託人如實報告，切勿隱瞞事實或虛報情況。否則中介方不僅無法收取居間服務費，還可能要負擔相應的賠償責任。

中介教路

一、網簽合同條款修訂時有什麼操作流程？合富置業相關人士表示，在二手房交易中，如買賣雙方就交易房屋達成一致交易意向後，將與中介方簽署一份三方合同，再按照合同約定的內容在房管部門網簽系統中進行錄入，並對所列印的網簽合同完成確認。如網簽合同生成后，買賣雙方需對交易內容進行變更的，則買賣雙方需就變更的內容簽署《補充協議》，再就變更后的交易內容進行網簽錄入，並對所列印新的網簽合同完成確認。

二、買賣雙方如何避免被擅加內容？合富置業相關人士建議：合同簽署前，買賣雙方應對合同約定的內容審慎查看，確保不存在非真實意思表示的約定；對於格式合同中無需填寫約定內容的空白處，應以划橫線方式予以標記；在合同簽署后，買賣雙方應自行保管各自合同原件，如確需交予合同一方進行統一保管，則應對合同文件進行複印，並要求保管方對複印件進行確認，以確保自身權益。

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