政府建保障房不妨學騰訊

政府建保障房不妨學騰訊

龐大的政府保障房計劃，時時面臨「腦袋過去了，誰來擦屁股」的老 I句題。「債務怎麼還？保障房怎麼分？保障房質量怎麼保障?」三個基本問沒有一個是得到較好解決的。

保障房成為偷工減料的代名詞，幾乎是全國共性。事實證明以政府為 此主的建築工程豆腐渣程度遠髙於以開發商為業主的普通商品房。

天則經濟研究所和搜狐財經2011年6月28日在京發布報吿稱，現有 以經濟適用房為主的住房保障制度不僅沒有減少社會不公，反而增加了社 會不公平。 。

非僅經適房和共有產權房如此，就連只租不售的公租房廉租房也問題 成堆。2010年國家審計公報顯示：從審計8個省區16個城市看，2010年 公共租賃住房出租2. 97萬套。有4407套廉租住房被違規租售或另作他用， 4 247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，有4428套保障性住房長期空置。2.97萬套，就有1.31萬套有問題！問題率髙達44%，何等觸目驚心！

事實一再證明，過度依賴政府、不相信市場的做法總是事與願違。

而就在此期間，繼2011年4月25日宣布大幅漲薪后，6月27日，騰 訊公司宣布「安居計劃」正式啟動，該項計劃將在3年內投人10億元人 民幣，為首次購房員工提供免息借款。北京、上海、廣州、深圳的員工可 以申請最髙30萬元免息借款，其他城市則可以申請最髙20萬元免息借款。 該計劃僅供工作滿三年的基層員工購買首套住房時使用，中層以上的管理 幹部和專家均不參與。據悉，網易也即將跟進。記者計算得知，30萬元的 商業貸款，以20年期為例，依不同的還貸方式，其利息數額達!7萬至20 萬元。

政府保障房應該學習騰訊模式，向保障對象提供免息或低息貸款，政 府還利息，福利對象還本金。既體現了政府責任，又避免尋租，還最大限

度保障了福利對象的自由選擇權，避免了保障房建設和分配中的浪資 敗等現象。即使利息髙達重慶市政府信託融資那樣的年息12%以上，比r 政府連本帶息還債，地方債也要輕得多。1000萬棄保障房，以20i0j 國平均房價4724元（數據來源：指數研究院房地產指數系 乃至5000元每平方米計，60平方米一套，平均每套房按市場價只翥jQ方 元，如果是40平方米則只需20萬元。所需全部資金為2萬萬億元 即以12%的高利息計，政府只需一年付出2400億~3600億元。

這樣做，退出機制也易於完善。由於購房對象是按市場價購房，不媯 礙其到市場上購第二套改善性住房，只是從購第二套房（不管在全國哪個 )地方）開始，即取消無息或低息貸款優惠，回到首套房的正常利率水平 即可。

這樣一來，就可以把廉租房和公租房控制在極小的範圍內。既不浪 費，又能應保盡保。

而現有保障房根本沒有完善的退出機制，要麼讓保障房擁有者佔盡便 宜，特別是那些特權福利房；要麼讓被保障者吃盡大虧，比如所謂七成溢 價歸政府之類。

50歲以下想住保障房是可恥的「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，唐代詩人杜甫千年的夢 想，從來沒有像今天的那樣糾結：在資產化金融化的道路上，它是大 多數人最大的財產；在千年未有的城市化浪潮下，它又是大多數流動 中的國人最大的稀缺。正因此，它集萬千愛恨於一身，人們愛它，恨它，罵它，卻又離不開它。如果你不理解房地產，你大概就不會理解中 國。如果你想了解的思潮，只需了解的房地產思潮足矣，因.為這 里是市場派、福利派、現實派、烏托邦派、政府強制派等各種思潮集中展 示的舞台。

從1989年2月20日《人民日報》報道房價高，屈指算來，人們對高 房價的抱怨至少已經23年來，腦和打壓房價的呼聲從未止息，政府的調控之手也幾乎從未閑著，但房價卻我行我素一路衝天。因為房價 商、物價髙的根本原因，是髙稅收、低附加值外向型經濟、行政壟斷和投 資型政府推髙物價等一系列因素所致，故而頭痛醫頭腳痛醫腳，註定起不 到好效果，甚至適得其反，搬起石頭砸自己的腳。

2010年4月15日起，實行了史上最嚴厲的住房限購限貸政策， 銀行準備金率大為提髙。結果事與願違，按下葫蘆浮起瓢：遭限購的一二 線城市房租大漲，而未限購的三四線城市房價也大漲——我老家的小砝 城，房價一年漲了 30%以上；遼寧丹東，一年漲了 100%……

限購限貸、銀根緊縮意在房地產，卻殃及池魚，大撾中小製造企業資 金緊張，被迫借髙利貸，引發了史上空前的髙利貸和中小企業危機。而高 利貸的相當一部分資金來源，同樣來自銀行，以房屋、土地抵押、中小企 業經營貸等形式流出。2011年10月10日《北京晨報》消息，北京大學國 家發展研究院聯合阿里巴巴（）10月9日發布的報告顯示，中小企業 主們對於未來有比2008年金融危機時更悲觀的看法。72.45%的受訪企業 預計未來6個月沒有利潤或小幅虧損。另據10月12日《廣州日報》報 道，有業內人士指出，如果現在政府不救治，年底將有近四成企業面臨停 產。很多企業家對未來很悲觀，大家都基本沒有做實業的信心了。「我們 希望政府能夠給一個穩定的金融環境，而不是一會兒收一會兒放，在放的 時候，大家都在上規模擴生產，攤子鋪大了，需要再進行投人的時候，政 府又收緊了。企業資金運轉不過來只能關門。」《東方早報》報道，2011 年1 ~9月浙江共發生228起企業主逃逸事件，為近年同比最髙。早報記者 獨家獲取的浙江官方關於企業主逃逸的調研報告顯示，這些企業共拖欠W 644名員工7593萬元薪酬，欠薪人數和欠薪數額均為歷史之最。浙江已經 有多人因髙利貸資金鏈斷裂而自殺。緊隨其後的便是失業潮，90%以 上的就業依賴中小民營企業。

而限購限貸並沒有限制住民間炒房資本進人房地產。2011年10月11 日《新京報》報道，房地產調控之前，傳統民間資本投資房地產主要在需 求端，即直接購買已開發的房地產物業。隨著銀根收緊，民間資本轉為通 過「短期放貸」填補地產商的資金缺口，其投資形式逐步從需求端轉向供如賄開發房地產、為艦產開發龍供過橋貸麟。央行％ 中心支行2011年7月2丨日發布的〈溫州民間借貸市場報吿》中稱，曳也 民間借貸市場規模約1 100億元，其中加％被用於房產投資或集資杜^ 到2010年，溫州市百強企業中有SO家涉足房地產。央行最新報吿分 溫州民間借貸的資金來源，其中來自銀行信貸資金間接流人的資糹4 10%,其規模超過百億。但高和投資董事長蘇鑫則表示，房地產 接融資不足10%, 80%以上資金來自銀行，使得房地產的行業風險糧容| 傳導到整個金融系統，一旦出現問題，就會牽扯整個社會經濟。

不出所料，調控沒能打壓房地產投資，只不過改變了投資路徑；（§, 時，調控助長了髙利貸，增加了整個金融甚至整個社會經濟的風險。

我們總以為憑良好的願望和意志就可以超越經濟規律，總把大量復$ 的社會經濟問題化作簡單粗暴的調控手段。殊不知，很多貌似直觀有效的 果斷辦法，事實上不是猛葯而是毒藥，飲鴆止渴。2008年，來一個4萬億，水漫金山，得到大量銀行貸款的國企攻城略地，一批民企死了； 2010 年底，再來一個令人措手不及的緊縮，天下大旱，錢太多的國企參與放高 利貸，借翻側又-脈傾了。眼看著打壓房價的努力20多年不成功，社會上又流行起保障房思潮。 2011年1000萬套保障房和未來5年內3 600萬套保障房則是這種思潮的直 接體現。可是錢從哪裡來？ 土地從哪裡來？ 土地名義上是國有或集體所 有，但都有實際的使用權人。征地時，土地使用權擁有者是根據周邊最高

房價地價進行要價的一這合情合理，而髙達14萬億元的地方債，卻幾乎 全部依賴政府儲備土地的升值。這種邏輯之下，第一，商品房價上去了就難以降下來一商品房事實上還補貼了市政、保障房甚至工業用地及資 金；第二，保障房不可能一枝獨秀離開商品房的健康發展而獨自發展。層 層向下壓任務的方式，還會導致大量保障房空置浪費。很多三四線城市， 商品房都大量空置，還建那麼多保障房何用？

政府自身並不創造財富，保障房的每一分錢、每一寸土，都來自商品 房的補貼或者老百姓的稅收，過於強調政府的保障房任務，實際上是給了 政府更大的資源分配權，即使不算腐敗成本，也勢必增加行政成本。這些%徑濟時代榀利分房一樣遙遠；二是保降房可能拉低平均房價，但只會 1商品房價格更高。也就是說，別指串保昧房會拉低商品房價格

為什麼保陬房很遙遠，就像計劃經濟時代許多人等了一窄子也沒等來 梯利分房，只能住在自己亂搭建的貧民窟里（哪怕是富裕企業的一咚扦通 職工)？首先，保障房迄今為止基本上只保障戶籍人口，而住房需求撤最 大的恰恰是新進人城市的非戶籍人口。其次，即使同是戶籍人口，誰能， 受到保障房也存在巨大的信息不透明。我有一位人在兩安的朋友，2006年 就交了 20萬元單位集資房款，可是到2009年分房時卻沒有份、單位年耗 人基本都沒有份。4年的等待不僅讓他們付出了昂貴的機會成本，而且萬元只退錢，連利息都不給。這正應了一句老話：律山山倒，靠樹 樹倒，凡事靠自己最好！在一個單位里，眾目睽睽尚且如此，就更別說在 政府分配、信息不對稱的情況下如何做到公平公正了。最後，地方政府積 極性和能量都有限。

為什麼保障房反而使商品房價格更髙？因為限制城市人口的傳統 思路沒有發生根本性改變。限制北京人口的思路，還非常明確地體現在 2011年2月1日起正式實施的建設部《商品房屋租賃管理辦法》里。該辦 法規定••出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，也就是不能打隔 斷，同時還規定地下儲藏室不允許出租。消滅城中村，禁止地下室出租， 禁止房屋分割出租，目的都是為了 「以房管人」，把「低端人群」趕出城 市。但這樣做除了抬髙新移民的城市生活成本之外，並不能真正把人趕出 去。因為的城鄉差距、地域差距已是如此之大，人們即使多付點租 金，也仍然比在原鄉要好。

在同樣的限制人口的思路下，城市土地的供應量是不足的。不足的土 地供應，要勻出更大的比例給保障房用地，商品房的供應只會更加趨於緊 張，進而抬髙商品房價格。商品房價格抬髙后，又會抬髙拆遷和征地成 本，拆遷和征地成本提髙了，又反過來推髙包括保障房、商品房在內的一 切房價。

未來商品房價格，還受到身不由己的貨幣增發影響。人民幣的未來， 只有升值和貶值兩條道路，沒有第三種選擇。如果是升值，那麼熱錢涌人，資產價格上升，房價不漲不行。如果是貶值，房價一樣上漲。總體上看，主動貶值比升值更好，那麼貨帀供應 如果升值，私防不勝防的熱錢涌人，更擔心投機性的熱錢一旦撤出就 樣，內地經濟怕會一片狼藉。