易憲容：中國的房價為何越是調控漲得越快？

的房價為何越是調控漲得越快？

易憲容

對於房地產市場，估計是沒有一人能夠看到懂的，如果用一般的經濟學理論來分析更是會一敗塗地。這就是有人說，北京持續上漲兩年多的房價已經完全把經濟學的常識打敗。這也是為何房地產市場越是調控，房價則會漲得越快，越是瘋狂的原因所在。而且這也打造了從2003年以來房地產市場價格保持連續上漲14年的神話。

現在市場都在問，為何房地產市場越是宏觀調控，房價越是上漲，而且會漲得越快，就如這兩年政府一直在強調房地產的去庫存化一樣，房地產越是去庫存化，住房庫存則是會越多。比如，2016年房地產的去庫存化，全年商品房銷售了15.7億平方米，但2016年年底的庫存與2015年年底的庫存相比，一點也沒有減少。2017年1-2月份商品房銷售1.4億平方米，但2月低未銷售的商品面積則增加了1000多萬平方米。也就是說，對於房地產市場來說，無論是房地產市場宏觀調控遏制房價，還是房地產市場去庫存，或是越是房地產調控房價上漲得越快，或是房地產越是去庫存，住房的庫存則是會越多。房地產宏觀調控遏制房價上漲及房地產去庫存都象是鬧著玩樣的。

這不，人大兩會剛剛結束，所謂的新一輪的房地產市場調控又開始，有報道說，自2月28日後，全國又有11個重點二、三、四線城市，啟動新一波房地產市場限購政策。當中，有環北京城區重點之一，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區，已加入加碼限購之行列；而上海周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京、山東青島等也加入房地產調控。

也有報道稱，有不少城市正在收緊住房按揭貸款。比如，北京部分銀行已經暫停住房按揭貸款。其中，北京房屋中介2月以來已經跟工商銀行、銀行、光大銀行等銀行暫停了合作，主要是由於這些銀行已經沒有住房貸款額度可放。同時，監管部門還在要求提高住房按揭貸款門檻。

對於這一輪房地產宏觀調控，其特點也是十分明顯。一是區域性十分明顯。多以是在去年的一線熱點城市周邊。可以說，儘管借熱點城市之大勢，去年這些熱點城市周邊也出現了房地產市場空前繁榮，但是這些城市的住房市場價格是在上漲，並沒有瘋狂上漲，沒有漲到這些地方政府所認為的價位。而這些城市為何要出台所謂的房地產宏觀調控政策呢，其實，這些城市的住房多得是，可建設住房的土地更是多得是。如何把2016年熱點城市房地產市場房價的瘋狂引到這些城市，他們只得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策。

因為，從這些城市出台的房地產宏觀調控政策來看，其實是一種房地產飢餓營銷，以這種飢餓營銷來打造當地2017年房地產市場的繁榮。因為，從這些政策來看，規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限於以本地購買情況來定，而不是以全國連網來計算。這表面上是限購，實際上是告訴購買住房者，現有給這些外地居民有一套購買住房的指標，購買住房者趕快來這裡購買住房吧，否則這個指標浪費了。如果說，一個住房投資炒作者，這個城市可購買一套，那個城市可購買一套，那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產市場豈能不在這種飢餓營銷中再出現瘋狂？

二是去年已經出台房地產宏觀調控政策的城市再加碼，比如南京、杭州等城市。可以說，這些城市房地產的宏觀調控政策為何會如擠牙膏一樣，一點又一點擠出。這主要在於這些城市地方政府根本上就不願意讓當地瘋狂上漲的房價得到遏制，其出台房地產調控政策只是被迫無奈。由於有一城一策這把尚方寶劍，這些城市政府對房地產宏觀調控策略就採取了能拖則拖的政策，被迫無法只能讓政策一點又一點的擠出。而且即使這樣，這些城市出台的房地產調控政策同樣也一種飢餓營銷。同樣是希望2016年的房地產市場瘋狂能夠在2017年繼續。

三是兩會剛剛結束，為何新的一波房地產宏觀調控政策又開始，不僅有上面之原因，更在於已經清楚表明，這些房地產的限購限貸政策其實根本就沒有多少作用，政策出台這樣多，政策出台了這樣久，但效果很差。現在的問題是，這些無用的房地產限購限貸政策還是要這樣裝模作樣做下去，其實就如今年政府工作報告一樣，從中央到地方，儘管都在大喊要讓的房地產市場回歸到居住功能，不能讓住房成為炒作工具，但這只是做些樣子而已，因為這樣作對GDP增長不利，對當前政府的業績不利。有了這個基點，政府的房地產宏觀政策根本上就不會觸及房價上漲這個敏感神經。也就是說，政府根本上就不情願用有效的經濟槓桿來遏制房地產市場價格過快上漲，而只有行政性的政策虛張聲勢（目前世界上沒有一個國家會這樣來對房地產價格瘋狂上漲這樣調控的）。在這樣的政策意圖下，房地產市場的價格上漲預期根本不會改變，房地產宏觀調控也只能讓房價越調控價格越是上漲。