內地房企拿下香港總價地王 萬科保利紛紛赴港搶地

進入2017年，內地房企進軍香港樓市步伐加快。2月24日，龍光地產與合景泰富聯手，以168.56億港元摘得香港總價最高宅地。

此前兩三年，萬科、保利、中海外、世貿等內地房企持續在港拿地，恆大等更接手多個商業物業。內地房企投資正處於周期性調整的香港市場，其中風險顯而易見。然而內地房企更看重的是高性價比的土地，或將其視為布局海外的試驗場。

未來，隨著內地樓市調控的深入，內地房企出海的陣容還將擴大，其中香港成為投資重地。

內資赴港搶地

近日，香港地政總署一則公告將內地房企推向風口浪尖。

這則2月24日發布的公告稱，麒灣（香港）投資有限公司以約168.56億港元的價格，拍下一幅位於香港鴨脷洲利南道的用地，批租期為五十年。該價格打破香港近20年土地總價記錄。

公告顯示，麒灣投資公司的母公司為內地房企龍光地產與合景泰富。龍光地產方面表示，該項目是龍光進軍海外市場的首站，龍光和合景泰富的持股比例為5：5。

在該地塊的投標名單上，除新世界發展、新鴻基地產這類香港房企外，內地房企中海外、華潤置地、萬科置業也名列其中。

這幅總價最貴宅地，是內地房企赴港投資房地產熱潮的縮影。

去年2月3日，匯榮發展以13.06億港元價格競下九龍深水涉住宅用地，匯榮發展的母公司為萬科置業，其為萬科全資子公司。

緊接著2月12日，中海外旗下國萬投資公司以21.3億的價格拍下新界一塊土地。

香港地政總署（Lands Department）的數據顯示，去年上半年，內地房地產公司通過政府招標，買下了大約40869平方米的公共住宅用地，較上年同期增長了五倍。

這種情況在下半年持續。去年8月，五礦地產以約40億港元中標香港九龍油塘地塊。接下來的11月與12月，海航集團先後以88.37億港元、54.12億港元拍下香港啟德兩宗地。

香港地政總署披露的最新數據顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內資企業金額上佔一半。

而在幾年前，香港樓市還未見內地企業蹤影。根據第一太平戴維斯2016年中期發布的數據，2005-2009年間，在香港26塊公共住宅用地招標中沒有一塊由內地企業中標。但2010-2016年間166塊公共住宅用地招標中內地企業中標18塊。

「內地房企赴港投資的主要原因是內地土地成本過高，行業整體面臨天花板。」中原地產首席分析師張大偉表示，內地頻現高價地，甚至出現地價高於房價的情況，因此出海投資也成為內地房企發展的一大突破口。

張大偉認為，內地土地成本承重，而香港的許多地價比內地便宜，且香港未出現過地價高於房價的情況，因此成為內地房企爭搶之地。

中泰國際分析，香港是內房企業往海外布局的試驗場，由於香港比內地樓市呈現較大穩定性，能分散內地單一市場和政策風險，因此不少內房看好香港樓市前景，造成個別內資在港瘋狂搶地發展。

機會與風險

作為世界上房價最高的城市之一，香港一直以來受到投資者熱捧。但其大幅波動的特點，也給投資企業帶來一定風險。

現在香港房價負擔之重已處全球之首。根據美國市場研究機構Demographia的國際房價負擔能力調查，香港已經連續第七年居於房價最難負擔城市之首，2016年房價的中位數為家庭年收入（稅前）中位數的18.1倍，而2010年這一比例僅為11.4倍。

為此，香港特區政府去年開始大幅調控樓市。去年11月，特區政府將住宅物業交易印花稅一律提高至15%，首次購房的香港永久性居民除外。此前香港居民購買第二套住宅時，印花稅率隨住宅面積的增加而遞增，最高為8.5%。對非本地居民來說，加上之前規定的上繳15%買家印花稅，現在實際得繳納30%的印花稅。

提高印花稅的效果很明顯。香港房價增長開始有放緩趨勢。根據萊坊發布的報告，2016年第三季度末，香港樓市受降溫措施和經濟放緩影響，以5.5%的年跌幅墊底全球房價增幅排行榜。

香港金融管理局總裁陳德霖表示，2016年12月香港樓市成交量跌幅顯著，一手房按月跌八成，二手房跌三至四成，跌勢到今年1月仍然持續。

李嘉誠在長和系去年中期報告中指出，香港物業市場正處於周期性調整階段，長和在物色合理回報的地產投資項目時也感到並不容易。

但另一方面，即使有波動，香港房地產市場依然保持著活力，這也被指為吸引內地房企投資的重要因素。

剛剛摘得地王的龍光地產認為，作為排名世界前列的國際化大都市，香港在產業基礎、人口聚集度、社會資本及財稅政策等多方面持續保持競爭優勢，香港房地產市場供不應求局面長期存在，尤其是商品住宅價格經歷歷次調整仍一直居高不下，公司長期看好香港樓市前景。

春節過後，香港樓市出現了回暖跡象。香港房地產業分析師丘卓文表示，本地發展商近期屢推新盤，反響良好，顯示香港樓市的剛性需求仍然強勁。

2月24日，中原城市領先指數CCL報147.74點，為歷史新高，按周升0.62%，較2015年9月份的歷史高位高出0.56%。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，包括CCL、CCL Mass（大型屋苑領先指數）及CCL（中小型單位領先指數）的三大整體指數創歷史新高。

萊坊高級董事林浩文預測，一手樓今年會熱賣，估計今年樓市會上升5%，如無重大事件，相信樓價升幅會更高。持相同觀點的還有張大偉，他認為，香港樓市現在依然很活躍，未來將更活躍。

即使是認為香港樓價會下跌的標普，也認為一手樓市仍將主導房地產市場成交，住宅成交量會增長5%。

業內人士分析指出，即使在去年11月實施印花重稅後，香港樓價並未明顯下降，這反映了香港作為老牌房地產市場的成熟性。

在供地方面，香港運輸及房屋局預計，未來三至四年內，香港的住宅供應量將達到9.4萬個單元，為2004年以來最高。其中，2017年將有2萬個新單元投入供應，這高於2014年及2015年每年1.7萬個單元的交易量。

多家機構人士預計，隨著香港供地的增加，以及內地市場的緊縮，未來將會有更多內地房企參與到香港樓市中。