【關注】被房地產「鑽空子」？建設特色小鎮不只是蓋樓賣房！

近年來，特色小鎮建設步伐逐漸加快，但也出現了借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象。

有關專家建議，要鼓勵房地產企業參與特色小鎮的投資建設，但不能縱容特色小鎮的「房地產化」。一方面要引導房企參與到基礎設施建設和服務實體經濟發展中來；另一方面也要抬抬進入的「門檻」，設好發展的「界限」。

國家發展改革委發展規劃司副司長 陳亞軍：

特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮建設的初衷相背離。

國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心產業所所長 榮西武：

特色小鎮建設確實需要適度建設一些房地產項目，但如果以房地產為主、房地產先行，就會演變為房地產「一業獨大」，所謂的「特色」也將千篇一律。

房地產業協會小城鎮開發專業委員會副秘書長 田野：

房地產企業也需要進行角色轉換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉型做好特色小鎮的運營商，把企業發展與特色小鎮更緊密地融合在一起。

山東省即墨市靈山鎮「玫瑰小鎮」產業園的農民在加工玫瑰花茶。 （新華社發）

近年來，特色小鎮建設步伐逐漸加快，一些特色小鎮已成為地方經濟結構調整和產業升級的重要載體。

不過，經濟信息社近日發布的一份《全國特色小鎮培育建設報告》（以下簡稱《報告》）指出，當前一些地方對特色小鎮的內涵和發展理念缺乏正確認識，存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象，特色小鎮建設正成為個別房地產企業新的「掘金點」。

有關專家表示，在鼓勵房地產企業參與特色小鎮建設時，也要防範特色小鎮重走「房地產化」的老路。當前，既要把房地產企業的投入產出與特色小鎮的長期收益回報捆綁起來，也要圍繞本地實際，加快打造特色產業，科學培育特色小鎮。

記者了解到，當前的特色小鎮包括特色小鎮和小城鎮兩種形態。前者是指聚焦特色產業和新興產業，集聚發展要素，不同於行政建制鎮和產業園區的創新創業平台；後者是指以傳統行政區劃為單元，特色產業鮮明、具有一定人口和經濟規模的建制鎮。

在國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心產業所所長榮西武看來，特色小鎮對於大量農業富餘人口湧入大城市將起到「蓄水池」分流作用，不僅可以有效降低農業轉移人口市民化成本、統籌城鄉發展，也是破解大城市交通擁堵等城市治理難題的現實選擇。特色小鎮還是實現大眾創業、萬眾創新的重要載體，是破解城鄉二元結構、促進經濟結構轉化和新舊動能轉換、推動供給側結構性改革的一項有效嘗試。

房地產業協會小城鎮開發專業委員會副秘書長田野表示，鎮一級在推進城鎮化建設的過程中一直缺乏有效抓手。而按照新型城鎮化建設規劃，要實現農業轉移人口就近城鎮化，必須通過特色小鎮建設，在發展小鎮特色經濟的同時，以點帶面，解決城鎮化帶來的各種問題。

根據中央部署，有關部門和地方先後制定了特色小鎮建設的相關政策。根據《報告》，截至今年1月份，全國共發布特色小鎮相關政策105個，其中有21個省（區、市）、33個地級市發布了特色小鎮相關政策。

在各項政策的推動下，特色小鎮進入了快速發展階段。《報告》指出，首批入選的特色小鎮在產業形態、生態環境、傳統文化、服務設施和體制機制等方面明顯走在發展前列，對推進新型城鎮化建設發揮了顯著的引領作用。

例如，浙江德清莫干山小鎮依託良好的生態資源，引進國內外投資商打造的「裸心谷」「法國玫瑰莊園」等項目已經成為長三角地區乃至全國知名的度假地點，帶動了全鎮全縣民宿服務業的發展，給莫干山鎮的居民收入和稅收收入帶來持續增長。

值得注意的是，自去年首批特色小鎮名單公布和相關政策發布以來，已有多家房企發布了小鎮戰略，陸續有萬科、綠地、碧桂園、美好置業、南山控股等上市公司披露了涉足特色小鎮建設的計劃。

《報告》披露，一些地區存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象。例如，在珠三角地區，某房地產企業藉助「科技小鎮」概念推動產業地產，獲得地方政府大量土地資源支持；在長三角地區，一家房地產企業打算在大城市周邊打造標準化的「農業小鎮」，兩平方公里農業區配套一平方公里建築區，計劃承載3萬人。

國家發展改革委發展規劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮建設的初衷相背離。

「在房地產業兩極分化、熱點城市監管趨嚴、三四線城市去庫存壓力高企、房地產企業面臨轉型壓力等背景下，房地產企業嗅到了特色小鎮帶來的商機。」榮西武說，特色小鎮建設確實需要適度建設一些房地產項目，但如果以房地產為主、房地產先行，就會演變為房地產「一業獨大」，所謂的「特色」也將千篇一律。

榮西武進一步分析說，房地產商介入，會使住房成本、土地成本、生活成本、創業成本、融資成本等大幅度增加，客觀上將抑制特色小鎮的發展。而且，通過蓋房建成小鎮容易，但產業導入難。房企一般缺乏引入實體產業的資源，也缺乏運營實體企業的經驗，而一旦城建起來了，產業卻發展不起來，形成不了可持續的產業生態，特色小鎮建設就會重新回到出售物業以平衡開發資金的傳統道路。

「我們鼓勵房地產企業參與特色小鎮的投資建設，但不能縱容特色小鎮的『房地產化』。」田野說，特色小鎮發展中，需要做到產業主導、規劃先行、基礎設施配套完善。鼓勵房地產開發企業參與特色小鎮建設，應該用好PPP模式，引導房企參與到基礎設施建設和服務實體經濟發展中來，先促進人口的集聚，然後再根據需求進行房地產開發。

田野表示，在此過程中，房地產企業也需要進行角色轉換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉型做好特色小鎮的運營商，把企業發展與特色小鎮更緊密地融合在一起。

榮西武也指出，小鎮的綜合承載能力十分有限，因此，要防止房地產商在短期目標上追求過大，把房企的投入產出與小鎮長期的收益回報捆綁起來，防止房企在盈利前景不好或財務長期難以平衡的情形下，退出小鎮運營。

從各地特色小鎮建設的進展看，不少小鎮依託原有產業優勢、歷史人文積累和資源稟賦，形成了獨具特色的發展模式。

《報告》也指出，一些特色小鎮的「面子」好看，但基礎設施配套、服務配套等「裡子」不足；有的地方政府舉債建設特色小鎮，風險較大；有些地方不注重挖掘本地資源，忽略文化、產業支點。

「特色小鎮的特色，關鍵在於產業特色。」田野說，特色小鎮建設，應該更多地結合當地的產業資源來展開。例如，在經濟發展較為發達的浙江省，已經湧現出漁業小鎮、襪業小鎮等一批有特色的小鎮，形成了良好的產城互動。在一些實體經濟還欠發達或者產業發展不夠集中的地區，也可以從自然風光和歷史文化資源入手，著手打造以旅遊文化為主的特色小鎮，讓更多具有歷史韻味的文化和獨特的傳統產業在特色小鎮中得到傳承。

「科學培育特色小鎮，必須依據產業需要確定城鎮規模。」榮西武指出，特色小鎮建設應根據產業集聚趨勢、規模和用地需求，適度確定城鎮規模，避免過去在產業園、大學城和新城建設中出現過多次的「運動式造城」現象。同時，在用地結構上嚴格控制特色小鎮建設中住宅用地的配建比例，並加強對房企主導的小鎮規劃的系統設計、盈利模式和後期運行方案等重點內容的把關，並建立規劃實施的跟蹤評估機制。

榮西武還建議，要針對不同類型企業主導的特色小鎮，出台分類指導政策，鼓勵有實力、有市場的實體企業參與特色小鎮開發、運營；適當提高房企參與特色小鎮開發和運營門檻，對其資金規模、可持續建設能力、項目的綜合收益等做好綜合評估，對其規劃設計、盈利模式和後期運營方案進行嚴格把關。政府在做好引導的同時，也要充分發揮企業主體作用，讓企業全程參與特色小鎮的設計、規劃、建設、管理等過程。

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