Gordon悉尼上北區┃大悟看房日記62（原創）

【我的看房日記】是澳洲房產大全平台上一檔連載時間最久的專欄，每周一頭版發布，2017年已是第三年連載，期間得到了大量澳房讀者的好評，在澳房大全後台點擊量長年保持第一。

在這裡，澳房大全平台主編大悟把每周末參觀澳洲二手房及拍賣過程中看到的，聽到的，用專業文字的形式和國內外投資人分享。

希望讓大家能通過澳當地二手房市場上的交易來更好的了解澳洲房產，這也是靠忽悠的房產「顧問」所不具備的優勢。

這是澳洲房產大全

第 482 篇原創文章

作者：大悟

周六因為帶buyer's agent客人去看二手房，所以又錯過了區域內的拍賣和inspection，Gordon是傳統上北區中我唯一一個沒有寫的區域，今天寫完，悉尼傳統上北區域將完結。

進入今天的看房日記。

也不知道哪位爺翻譯的，把Pymble叫成平步爾，Killara叫成基拉臘，哈哈。還是Gordon正常點，當然，我不是指那位瘋廚師。

悉尼所謂的「傳統上北區」，就是沿著火車線的那一路向北。樹林茂密蔥鬱，非常原始且讓人生畏，所謂的生畏，不單是感嘆大自然的雄壯，更是大晚上路燈不亮的膽怯。

其實上北區的地貌基本就是以綠樹為主，百年大樹聳立著，守衛著大家口中所傳頌的北區，彷彿那清晨里，夾雜於樹羽間的蒙蒙白氣，伴著金色陽光的混搭，所散發出的謎一般的感覺。

抱歉，我又文藝了。說點實在的。

Gordon 是悉尼上北區中除了兩大閘口Hornsby和Chatswood中相對熱鬧的區域，因為區域中有個購物中心，Gordon Centre。

沿著Pacific Hwy，你要非讓我說Gordon和其他上北區有什麼區別，那可能有點難為我了，因為區別真的談不上大，地貌都雷同，唯一區別的也只能是基建或學校了。

Gordon和其他上北區相比，沿著Pacific Hwy上的沿街有一定商業且更多，同時這個購物中心也是周邊區域的居民，不想跑到Chatswood或Hornsby的一個大小適中的購物目的地。買套時尚衣服難點，日常問題不大。

另外，Gordon的學校不錯，Gordon West, Gordon Public 在過去幾年排名都是新洲前50， 私校Ravenswood女校也是排名私校前50，因此學校因素讓這個區域在華人群體中挺受歡迎。

作為上北區中，有一定商業，學區不錯，又有火車站的傳統北區，Gordon的公寓不像北區Waitara，Hornsby那麼多，相對其她中位價過2的區域，公寓體量不算很大。

從地貌上來講，與包括Chatswood在內的北區及上北，Gordon同樣的為東部地勢較高於西部，即Pacific Hwy將區域一分為二，東部房價更高，但是西部的地勢更寬敞，只是有些物業的地勢低於地面，顯得不那麼體面，但過往也有過300萬的獨立屋出現。

來看宏觀數據。

宏觀市場

目前市場一瞥

獨立屋市場：

區域內的獨立屋中位價220萬澳幣。新洲排名第80位。

在所在的Ku-ring-gai 大區中排名中上，你當然要讓位給Killara, Lindfield及Roseville的。

上周替客人看房，找了幾套Mosman的同區同街500萬左右的物業，我發現同街的房屋在一年中漲幅都在100萬澳幣以上，且差別不大，你只有看到實在的二手房交易，你才會感嘆，投資房產的吸引力，本周我去轉了幾個Gordon過往成交非常貴的物業，和大家分享。

Gordon最貴的街區為Nelson St，過往幾年這裡成交的物業都在400萬-600萬，有些已經是早期2011年的事了，如今這樣的物業的市值有些是可以近千萬的，但是鮮有出售的，天氣有點陰，我自己走在這條街上，街道的草坪及樹籬修剪地都很整齊，但感覺很孤單，連個人影都看不到。

大悟看房I

布局: 6房5衛2車位

佔地面積：3227平

最近售出時間：2011年

當時價位：577.5萬澳幣

佔地過3千，在區域中算是樓王之一了，這樣的房子你說怎麼估價？只能看買主對於區域的認知度和生活方式的要求了。在澳洲買套千萬級豪宅，還看不到水，這挺讓人為難的。

我們找一套最近成交，更接地氣的吧。

大悟看房II

布局: 6房3衛2車位

佔地面積：1201平

最近售出時間：2017年4月28日

售出價位：260萬澳幣

這套位於Gordon東部的物業，雖然看起來沒翻新過，但算Tidy，價格也很合理。距離火車站1.2公里，對於獨立屋來講，已經非常難得了。我能接受。

同街過去1年售出物業數量不超過5套。

很多轉戰二手房的買家，總覺得二手房市場很大，房屋很多，因此有很大的選擇餘地，其實不盡然。

第一，你看好的別人也會看好。尤其是那種大家公認的好區好房子，你在拍賣場上，未必有任何的先機。碰到那種土財主，你基本就是張著嘴，罵對方是傻叉。

第二，你有時間成本。有的客人總說，我不著急，慢慢看。如果1年的時間，用Mosman上文的那條街為例，你的時間成本為100萬澳幣，你還拽么？

買二手房特別容易患得患失，當然很多買家的心情我是非常理解的，在如今二手房市場房源較少的情況下，房屋競爭其實蠻激烈的。

我建議二手房買家，如果未確定區域的話，儘可能在自己預算範圍內，按照自己預算，儘可能選擇多一點的備選區域。如果選定區域的話，且預算控制比較死的前提，要適當的做出讓步，因為如果認準了某個區域，其實買房子的難度，比買樓花都難。不要覺得就你有錢，你看二手房中介給你打一次電話，你愛搭不理的，人家還會再理你不？同一個街區的房子你錯過一個，想再等下一個的事情，是不可控的，尤其在如今tightly held的二手房市場。

本期看房日記就是這樣，感謝閱讀！