誰將暴漲？誰被拋棄？本輪樓市限購的最大秘密

◎作者 | 嚴九元

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眼下，我們正經歷一場史上最嚴樓市調控。

以前只是限購，現在居然開始限賣。住建部正號召全國城市限購向北京學習，可以預計，更大的暴風雨可能還在後頭。

目前至少有40個城市加入限購行列。

這份一份意味深長的限購名單。

它不僅反映了各個城市對控房價的不同考量，某種程度上，它還相當巧妙折射了經濟版圖的變化和城市勢力新格局。

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總體而言，各城市的限購有兩大常規武器，一個是給外地戶籍購房設置社保門檻（如廣州從三年提升至五年），另一個是提高二套房的首付。

這兩點基本上反映了城市的限購強度，我們可以依次把這次的限購城市劃分為四個等級。

上面這張圖，信息量極為豐富。

首先，對於這次限購潮來說，不管原本房價高還是低，反正只要漲得快，一律限購。

去年全國房價漲得最猛的20個城市，無一例外，統統進入限購名單。

此外還可以看到，限購一級城市裡面，除了傳統的「北上廣深」之外，還有天津、廈門和杭州。

天津直到3月最後一天才出大招。而傳統上被視為二線城市的廈門和杭州，在本輪限購上卻搶先一步沖入第一陣營，其購房門檻並不比四個「一線城市」低，廈門更是率先使出「新房2年內不得交易」的狠招。

去 年，廈門房價漲了32.4%，杭州房價漲了21.7%，漲幅在全國城市前十名。這兩座城市在本次限購浪潮中新晉「一線」，得益於熱錢的湧入、經濟的發展， 其實也跟政治大局有關。2016年和2017年，主場外交的重頭戲G20峰會和金磚國家峰會，分別選擇在杭州和廈門落地。

房地產向來是政治經濟學的集中反映。杭州與廈門的限購除了房價外，還與大局穩定密切相關。

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但是，廈門和杭州躋身「一線陣營」，還不是本次限購城市名單中最大的「意外」，更大的變動，其實藏在另一張圖裡面。

相比起2011年的上輪限購，本次限購名單少了13個省會城市。

上輪限購而本次未限購的省會城市

東北、西北和西南地區的省會城市幾乎「全軍覆沒」，西南地區的限購城市只剩下成都。

限購與房價漲幅相關，而房價漲幅的背後，是人與錢的湧入，是資源的集中。

過去兩年，分化成為區域勢力演變的主線。「投資不過山海關」流傳全國，目前還沒有什麼力量能阻擋東北地區的陷落，當年輕人口流失，經濟革新乏力，房價上漲自然遙不可及。

數據來源：統計局

而西北和西南地區，近年雖然也有零星亮點，但總體上相比起東部沿海的突飛猛進，仍顯得步履遲緩。這些在限購名單上消失的「省會城市」，折射出內陸城市匍匐前行中的艱難和失落。

限購名單的變化，也展現了經濟版圖的變遷。

不過，這還不是此輪限購中最大的「意外」。

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本次限購城市名單中，湧現出14張新面孔，這14個新城市，全部是中小城市，除江西贛州和安徽滁州外，其餘都在三大城市群以內，包括河北涿州這種原本連五線城市都算不上的的小城。

本輪限購而上輪未限購的城市

偌大的瀋陽、昆明、貴陽無緣限購名單，而以往習慣被人忽視的小城如保定、廊坊、涿州卻成了本次限購的一大主力。

限購名單的大換血，背後跟房價最近兩年的一個重大變化有關。

那就是：超級城市圈內的小城市，房價突飛猛進，它們在2016年完成逆襲，超過了眾多內陸省會城市。

保 定和崑山房價的演變軌跡頗為典型。2015年年中，保定和崑山的均價都在7500元以下，明顯低於成都、昆明（兩座城市均價都高於8500元），但在這一 波漲價潮中保定和崑山一路飆升，2016年下半年即完成逆襲，現在它們的均價在12000元以上，而成都、昆明的均價在萬元上下。

數據來源：房天下

三大超級城市圈內的小城市，房價超越一般的省會城市，將成為一種趨勢。

目前，參與限購的城市圈內小城市的均價接近1.5萬，但全國省會城市均價大概1.32萬。

數據來源：房天下

現在，廊坊的房價現在是長沙的兩倍，西安的房價不及保定的70%。

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傍著北京的廊坊房價超過武漢，傍著上海的崑山房價超過成都，傍著廣深的中山房價超過長沙。三大城市圈內中小城市在這輪限購大戰中異軍突起，對我們重新認識當下城市格局，提供了兩條線索：

1.人和錢更多流向三大都市圈。房價上漲的背後，是資金、人和政策利好的彙集。沒有北京超強的資源汲取能力，就不會有通州和保定樓市的火爆。

過去五年，北上廣深存款餘額佔全國比例從22.35%提高到24%，資金正加速湧向三大都市圈。北上廣深的資源集中度越來越強，它們的資源外溢效應就會越明顯。

2.城市資源分配的邏輯發生改變。以往，行政級別決定一座城市的資源獲取能力，但現在，城市秩序在發生重構。即使河北涿州原本只是縣級市，但是在流動資本面前，它的資源獲取能力遠勝於體量是其十幾倍的南寧或瀋陽。

作為正省級城市的重慶並未參與限購，天津的限購強度也遠不如作為副省級城市的廈門和杭州。哈爾濱、長春、西安屬於副省級城市，但是其樓市競爭力遠不如連縣級市都算不上的燕郊。

城市資源分配邏輯的改變，會帶來明顯的馬太效應，強者恆強，弱者愈弱。三大城市群是最大受益者，而內陸廣大城市長遠看則有缺血的遠慮。

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城市群內的小城市房價超過內地大城市，並不存在「特色」，因為它是全球普遍現象，內在是城市發展規律。

下圖是美國房產網站Trulia的一張房價分布圖，顏色越綠價格越低，越接近棕色價格越高。

可以發現，東部以紐約為中心的城市群和西部以舊金山、洛杉磯為中心的城市群是典型的高房價地帶。與紐約一河之隔的新澤西、舊金山附近的聖荷西、坎布里亞，它們的房價都要超過我們所熟知的休斯頓、達拉斯或芝加哥。

美國第三大城市芝加哥均價21.99萬美元，第四大城市達拉斯有16.23萬，而體量小得多的新澤西市，因為靠近紐約，近水樓台先得月，現在房屋均價到了44萬美元。雖然新澤西比紐約的63.79萬美元還有距離，但也甩了其他大城市好幾條街。

楓葉國加拿大同樣如此。

加拿大第一大城市多倫多現在的房屋中位價是755755美元，位於多倫多城市群內的小城基奇納房價為536689美元，奧沙瓦為449752美元，這兩座小城籍籍無名，房價卻遠超第二大城市蒙特利亞（364699美元）和第三大城市渥太華（360786美元）。

城市群內小城市房價逆襲其他地區大城市，這是城市群演化邏輯的一種結果。美國、加拿大走過的路，可能也會重複。

下一步，哪裡是房價的機遇之城，你大概也能明白了。