瀋陽樓市13條新政出台 看瀋陽業內人士對此如何點評

瀋陽市房地產研究所副所長黃闖

此次新政屬於「中性政策」，是從此前提振市場促進快速去庫存回到「中立」，而沒有進一步向前變成「打壓」市場。

現在全國很多一線城市和熱點城市對房地產市場實行「限購」、「限貸」等政策，當時許多業內人士都在猜測瀋陽政策將何去何從，而從這次政策的內容來看，瀋陽並沒有跟風出台打壓市場的政策，而是回歸「中立」。就目前市場來看，這類政策的出台能夠促使瀋陽的房地產市場更加平穩的發展，而不會對市場產生大的影響。

而瀋陽之所以沒有「跟風」，一方面是因為國家允許「因城施策」瀋陽沒必要「跟風」，另一方面是因為瀋陽市場房價並沒有出現異常波動，雖然房價在上揚，但上漲幅度大約維持在15%一下，浮動並不大。最總要的是，目前市場的去庫存工作已經接近尾聲，市場相對平穩，這種情況下沒有必要對市場進行大幅度調整。

整體來看，目前瀋陽的經濟還處於「滾石上山，爬坡過坎」的過程中，這時候市場需要支持，需要房地產市場的穩定發展，可以說這次政策的出台，時機合適、力度適中，有利於市場穩定、健康的發展。

瀋陽百益龍置業集團董事長 王國慶

對於城市房地產市場發展來說迅速增長或者暴跌都是不健康的，瀋陽近幾年的房產市場一直都是落後的，今年出現了好轉的勢頭，瀋陽出台的13條新政主要是促進瀋陽房地產向健康的軌跡發展，同時也否定了之前很多人說的瀋陽市場好轉后政府會出台限購的說法。

美的地產遼寧公司營銷中心營銷總監 周東凱

新政13條的內容主要是規範瀋陽房地產市場，對於房地產的銷售和房價並沒有明確調控的意圖。公積金首付比例和貸款額度的調整對於剛需人群沒有什麼影響，剛需購房者購房總金額在40-60萬之間，以目前的金額看足夠滿足。

遼寧都市廣播 《買房聽我說》節目主持人一明

瀋陽瑞達思信息技術有限公司 總經理 宛南

總體來說，政策是進一步規範了市場的相關行為，也可以用「微收緊」來形容。這可以從三方面來看，首先從原來全方面（補貼、信貸）鼓勵購房到差異化收緊（降低信貸額度，取消普通契稅優惠，高校畢業生仍鼓勵購房，但也取消了原來特別提高到信貸額度）；其二，針對近期市場（土地、違規炒作）也增加了查處條款，希望及時澆滅市場亂象萌芽，政府反應還是比較迅速的；第三，公寓產品有促進的同時也更加細化了金融核心區和非核心區的要求，公寓落戶、水電政策也有所限制。也就是說落實了因區施策，精準管理，不一棒子收或放的基調，這對市場的向好發展是有利的。

新峰地產東北事業部總經理助理於岳雅

從去庫存轉為穩房價，和其他補貼叫停，兩個問題共同的原因就是之前政府出台提振市場、去化庫存的各種措施很有效，據新峰系統數據顯示，目前去化周期已經縮短至1.6年，市場基本處於供求平衡的狀態，如果再剔除一些因為產品自身問題而難消化的積壓庫存產品，市場表現是供不應求，其實，從今年新上市項目的開盤情況也能看出，尤其一些品牌開發商的樓盤，基本屬於開盤即清盤的狀態。

正常的市場規律，當市場處於供不應求的階段，價格也會隨之上漲，尤其前兩年，好多開發商為消化存貨回籠資金，以零利潤甚至負利潤消化庫存，隨著市場回暖，價格也會相應回歸，同時，由於土地成本，開發成本，財務成本等增加帶來的產品整體成本的增加，也會隨著產品的熱銷而在售價上去平衡，所以市場現在呈現的是量價齊升的局面，新品上市，價格提升幅度也較大，而此次從去庫存到穩房價的政策方向的轉變，可以看出，政府希望市場呈現量升價平，暢銷但不「火爆」，或者說價格要在「合理」的漲幅範圍內。政府希望看到的是市場長期穩步上升，而不是盛極一時的大起大落。

RET睿意德瀋陽公司策略顧問部高級總監 高旭梅

瀋陽樓市新政的出台，對於公寓市場進行了調整，其中在豐富瀋陽商業地產市場方面和核心區公寓市場的調整會對未來的公寓市場發展產生重要影響。

新政提出：「對已供應、未開發的房地產開發用地，在符合用地政策規定前提下，開發企業可申請轉換用途，支持向文化、旅遊、養老等業態轉化。」

這項政策的落地，將使得以文旅產業為延伸的各類項目迎來新的發展契機，這既解決了存量商業用地的多元發展方向，豐富了瀋陽的商業市場，同時也適應了整體消費升級的市場狀態，可謂機會甚好，但也容易形成一窩蜂的同質競爭，所以項目入市前需做謹慎判斷，尋找差異化的發展路線；養老產業市場目前發展都比較初級，面對老齡化的市場發展趨勢，發展空間可觀，但不可照抄照搬國外經驗盲目入市，需要考慮到國內傳統的養老理念，洞悉真正的養老需求。

新政中對17年以前完成竣工備案但未售出的存量公寓市場的調整可謂是「外松內緊」，其允許非城市核心區的公寓商改住，並且享受同等政策，「非城市核心區的公寓市場」得到了鬆綁，提供了新的發展出路，同時住宅市場供應增加也有利於非核心區域房價的穩定，也將使得公寓市場整體供應量減少，有利於城市四大核心區域(金廊核心區(長大鐵路至渾河北岸段)、太原街商貿區、中街商業區、東中街商業區)存量公寓投資價值的增加，但是沒有享受到「商改住」政策紅利的城市四大核心區域的公寓存量市場，在面對產品同質化的情況下，仍然需要尋求自己獨特的發展道路，否則僅僅依靠目前的市場需求，很難有所突破。

面對新政，需關注市場的切實需求和自身項目特點，切不可一窩蜂的進入或退出，否則仍會重蹈「一窩蜂開發公寓產品」的覆轍。

芒果不動產運營總監李奉來

此次新政中對於存量房（二手房）公積金貸款比例做了明確規範，主要根據首次、再次啟用公積金，以及購房存量房的房齡進行規定。這同之前的政策差距不大，但是，我們要注意的是，對於一套房、二套房的認定，發生了一定的變化。

最新認定標準為：首套房公積金貸款還清后，再次用公積金貸款，按二套房計算；首套房商業貸款還清后，二套房首次啟用公積金貸款，那麼，按照首套房計算。

此次新政從短期來看雖然進行了公積金貸款額度的調整，但是影響不會太大，一部分買房人的成本會增加，不急於買房的改善型購房者有可能觀望，但是剛需購房者影響並不明顯。具體影響可在政策實行一段時間后，再觀後效。

瀋陽業內資深人士

此次13條新政的提出，還是延續了之前的思想， 沒有過分強調是利好還是利空，總體的宗旨是瀋陽樓市向上發展。

可以看出，前四條，均為土地市場的調控，重點調控一級市場。將各區權利重新收回到市裡，能夠更好的控制土地供需情況，一級市場好了，二級市場才能更穩定、持久的發展。針對各區域庫存量制定土地調控政策，更加定向、精準，各區土地供應均衡了，各個板塊才能夠更加有序健康的發展。

瀋陽品牌房企業內人士

瀋陽的住宅庫存去化周期在18個月左右，屬於合理區間，雖然新政中對於土地市場規範較多，但是政府在主觀上不會加大也不會減少供地。此次新政在土地方面無實質調控，只是為了迎合全國的大環境。

連續三月停供，不僅僅是因為政策原因，瀋陽目前有大量已經啟動收儲但仍存在地籍註銷，拆遷等問題供不了地，新地塊政府缺錢收儲，即使想大量供也供不出來。並非僅僅是為了抑制新地王的出現。隨著停供時間的不斷加長，開發商已經憋壞了，新推地后高溢價的情況在所難免，尤其是核心區域的優質地塊，防止新地王出現的條款很難實現。

但如果下半年瀋陽市場新地王頻出，政府還會推出相應的政策，對市場進行調控。據消息，2017年瀋陽商住用地預計出讓建築面積在500萬方左右。

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