別再幻想了！這條「套路」已經走不通！

備受業內關注的麒麟G09宅地——京奧港·未來墅日前領到銷售許可證，銷售均價25715-25993元/平方米，僅比樓面地價高出3000多元/平方米，業內人士戲稱：基本是貼著地價賣。

為儘早入市，首批毛坯房源貼地價賣

據了解，京奧港·未來墅早前計劃打造成科技住宅，去年的放風價一度達到4萬元/平方米。受「限價」的影響，今年6月，放風價已降為2.8-2.9萬元/平方米，而最終獲批的A地塊1、2號樓154套房源銷許價格僅為25715-25993元/平方米，將於近期入市。根據項目規劃，目前領到銷許的A地塊住宅將毛坯交付，後期B、C、D地塊住宅是精裝交付的「科技標準」。該項目已有490組報名，將於今天下午三點公證處搖號。

有業內人士表示，除了限價因素外，也不排除樓盤為儘早入市跑量的可能性。「目前大部分公司負債率都比較高，在這樣的市場情況下，一般都會採取儘早入市跑量的策略。」

去年4月15日，麒麟G09宅地由北京京奧港集團在經過61輪激烈競拍后，以47.6億元拿下。樓麵價22353元/平方米，創下了板塊內價格新高。值得注意的是，京奧港·未來墅的土地款是開發商通過信託融資支付的，而第一期還款日已近在眼前。

業內人士認為，房企拿地的資金是通過多渠道融資而來，成本普遍較高，隨著時間的流逝，資金鏈壓力會越來越大。房企應合理定位，儘早入市，加快資金回籠，規避市場風險。

貼著地價賣，買房人也不買賬？

其實，類似京奧港·未來墅「貼著地價」賣的情況，在一些熱點城市並不少見，例如在「四小龍」之一的合肥就已屢見不鮮。

據了解，在嚴格限價下，安徽本土房企文一地產的文一錦門學院里在合肥市物價局的備案價為10499元/平方米，而此項目拿地樓麵價就已經高達9614元/平方米，差價還不足千元。儘管貼著地價賣，有些項目還出現賣不動的現象。今年5月7日合肥的麗豐鉑羽公館開盤，樓面地價10091元/㎡，洋房均價為13695元/㎡，差價3604元/平方米，只賣出5成。

有人業內人士認為，合肥房價在2015年才突破萬元，在2016年迎來一輪上漲。作為2016年後期才補漲的麒麟板塊，其情形和合肥有些類似。京奧港未來墅的首期毛坯銷許價格為25715-25993元/平方米，雖然沒有高出地價多少，但是目前麒麟板塊的二手房均價僅在2.3萬元/平方米左右。「相較於周邊的房價，京奧港·未來墅優勢並不明顯，且項目離市區也較遠。」有中介向房老斯表示。

專家：對開發房企起到一定的警示作用

據土拍網統計，今年以來南京已拍出10幅樓面單價在2萬元以上的優質宅地，其中浦口4幅，燕子磯3幅，江寧2幅。最高單價地塊為邁皋橋區域的2016G101地塊，於今年2月15日由星河協通以樓麵價30006元/平方米斬獲，該地塊與中海玄武公館、中電頤和家園相鄰，同區域內還有恆大翡翠華庭。中海玄武公館前期售價在3.8萬元/平方米，恆大翡翠華庭前期均價3.2萬元/平方米。

對於這些地塊未來將如何上市，業內也是諸多猜測。除了京奧港項目貼著地價賣之外，不斷推遲開盤節點也似乎是方法之一。如城北某純新盤，開盤節點一推再推。該項目置業顧問甚至直言不諱地告訴房老斯，「現在就等價格了，如果能批4.5萬，就做精裝；4萬的話就做毛坯。」

南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華在接受房老斯採訪時表示，「限價」既然已經成了必然趨勢，開發商拿地時決策的非理性必然會導致一定的風險。而相應的，購房者也要承擔一定的樓盤質量上的風險。對後面的開發房企的理性決策上會起到一定的警示作用。因為這次未來墅的定價打消了部分高價拿地的開發企業對房價的幻想。