『市場』成都主城階段性斷供存量去化仍需9.1個月 城南竟不是均價最高的區域？

時值「最嚴」限購期，2017年1月-7月成都主城6區分別經歷了階段性斷供月。一方面供應量大幅下降；另一方面購房者需求仍舊旺盛，主城6區真的無房可售？

房指數統計發現，錦江區雖連續4個月斷供，但衝破城南高新區和天府新區均價，成主城6區房價最高的區域，也成為庫存消化周期最長的區域。意外的是，儘管主城6區供銷失衡，但截至7月底主城6區新房住宅存量達509萬平米，去化周期仍需9.1個月。

主城區供銷同比下降 購房者需求仍旺盛

自去年10月開始，成都依次經歷了四次大的調控措施，調控範圍從高新區、天府新區，擴大到主城區、近郊、天府新區12區。市場大環境下，主城6區新房市場也隨之變幻，頗受關注。

從中成房業提供的數據分析，同比2016年，2017年1月-7月包括高新、青羊、武侯、成華、金牛、錦江在內的主城6區，供銷呈現整體下降趨勢，且供不應求。

具體到數據，2017年1-7月，主城6區新房市場共計新增269.6萬平米，同比2016年下降28.18%。成交方面，2017年1-7月，主城6區新房市場共計銷售393.8萬平米，同比2016年下降26.23%。

成都正行致遠房地產諮詢有限公司市場研究項目經理謝婉菲分析，「供銷雙降主要有兩方面原因，一是上半年土地放量少，開發商拿地機會不多，供應減少。二是去年整體供銷量漲幅太高。此外，連續的調整政策成效顯現，市場逐漸趨於理性。」

與供銷下降相反，2017年1-7月，主城6區新房均價13819元/㎡；同比2016年均價10687元/㎡，上漲29.30%。其中，2017年2月，主城6區住宅均價達到峰值14447元/㎡。從2017年前7個月房價走勢來看，主城6區新房均價雖有上漲，但整體趨於平穩。

從各區域表現看，成華區呈現供銷兩旺態勢，2017年1-7月共計供應面積78.14萬㎡，銷售面積122.08萬㎡，總量高出其餘5區。其中，北湖、萬年場兩大板塊「功不可沒」。

從2017年前7月主城6區銷售面積板塊排名發現，該時期內，主城區銷量排行前五的板塊主要分佈在高新、成華、錦江三個區域，位於成華區內的北湖、萬年場分別銷售面積47.55萬㎡、33.87萬㎡位列第一、第二。

除了與集中備案有關外，北湖供銷兩旺原因在於區域內住宅項目集中開盤。房指數不完全統計，2017年1-7月，大成都範圍內含住宅產品開盤項目約99個，主城區50個，成華區15個，佔主城6區開盤項目數的30%。

房指數統計，2017年前7個月，北湖板塊共有5個項目獲取預售證並開盤，新增供應面積共計343641平米，其中恆大錦城、北湖國際城、保利林語溪等項目開盤認購率平均70%以上，支撐北湖成為成華區供銷主力軍。

值得一提的是，錦江區自今年4月開始，已連續4個月出現階段性斷供，銷售房源主要靠東大街沿線、攀成鋼存量支撐，也因此錦江區房價連續為主城6區最高。7月錦江區新房均價17759元/㎡，成全成都、上半年房價最高的行政區。

高新區存量最高 去化周期最長卻是錦江區

供銷關係影響存量走勢。謝婉菲告訴房觀察，「各個區域都有一些存量，且後續會有一些土地供應做補充，階段性斷供不能代表無房可售。」

中成房業數據顯示，2016年1月至2017年7月，主城6區住宅存量面積持續下跌，截至目前同比下跌25.14%至509萬平米。7月受新增上漲影響，存量環比小幅上漲3%。

從去化周期來看，主城6區平均去化周期9.1個月。除錦江區、金牛區、高新區以外，其餘三個區域住宅庫存均能在10個月內消化。

需要說明的是，高新區存量已連續7個月領跑主城6區，去化周期14.6個月。主城6區新房存量面積前5名中，橫跨高新、天府新區兩區的南延線華陽段及高新區內元華-站華板塊持續7個月居高不下，截至7月存量合計157萬㎡。

但隨著高新區銷量的上升，存量去化周期最長的並非高新區，而是雖暫無新增但銷售速度緩慢的錦江區，去化周期18.4個月。

新增套均面積過100㎡ 改善裝修產品趨勢愈加明顯

具體到產品，房指數分析發現2017年1月-7月主城6區新增產品套均面積均超過100㎡，至7月新增套均面積達126.8㎡。

「2009-2013年期間，成都經濟型小戶增多，但購房者其實是被壓抑的，有改善需求。2015年這種需求開始釋放。去年100㎡以上戶型市場份額已超過4成，今年更加明顯。」謝婉菲分析，除主城區外，近郊一些配套成熟的熱門區域也主攻改善產品。

儘管2017年上半年主城區70-90㎡面積段戶型雖仍佔據銷售主力，但90-110㎡、110-130㎡兩個面積段亦表現亮眼，新增套數佔比的確高出其他面積段產品，改善型特徵愈加明顯。

此外，上文提及1-7月主城區推新的50個住宅項目中，帶裝修項目達到32個，佔比超過6成。

房指數分析認為，對比大成都今年8800畝的住宅供地計劃，上半年供應1806畝，僅占20.5%，隨著土地放量的增加，新增、銷售整體下降的態勢應該會有一定緩解。而改善類裝修產品或在接下來一段時間成為趨勢，中心城區擴大，這種趨勢還可能擴大到近郊。

文|房指分析師 易國娟 陳燕子

製圖|呂婷婷

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文中所示數據基於房指數系統收集整理，我們極力確保準確性，但無法保證數據的絕對完整和準確，分析結果僅代表數據趨勢，不構成市場交易和投資建議，且亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害的責任。

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