543個小目標與20%的有錢人

最近天津市場土地賣的倍兒熱鬧，地價蹭蹭往上漲，秘密君跟很多人一樣在咒罵地價成本上升，草民將居無定所。但是土地不掌握在我們手裡，說再多也無益。柳傳志說孫宏斌有一眼看到底的本事，孫宏斌對於房地產的看法是：如果算老百姓整體的收入房價比，怎麼算都買不起房。但你算30%那是買的起的；如果算10%更買的起；如果算5%的話，那他什麼房子都買得起。這話與任志強的房子是富人的遊戲內在邏輯是一樣的，不同的是，任志強被噴了，但是他倆說的無疑是正確的。賣給那30%、10%、5%就是房地產正在走向的狀態。

543個小目標

每次有土地拍賣大家都熱鬧非凡，有房的說：你看我家的房子又漲價了，當初讓你買你不買。沒房的說：他奶奶的，地價上漲，房價也得跟著漲，這個破工作什麼時候才能買得起房，不幹也拉倒了。但是很多人並不知道真實的地價有多高。

秘密君整理了2017年迄今的土地價格，用各個區域的土地出讓金總額除以出讓總建面得出上表，大家簡單看一下。順便說一句，有心的人一定會發現，前7個月，天津光住宅、含商服類賣地收入已經達到了543個小目標，萬達倖幸苦苦多少年建起的酒店也就是一半不到的價格，真不知道王首富作何感想。

言歸正傳，市內傳統所謂的下三區土地出讓，最低的是紅橋28000元，最高的是河北區42000元。就介個價格你還感覺是下三區么？有個非常有名的二八定律說社會20%的人掌握80%的財富，這叫貧富分化。可能有錢的那20%依然故我，但是沒錢的那80%都已經不看區域只看環線了。

從土地出讓可以看到一個事實是：城市開發是輪動的，這一輪在下三區，河東很積極，紅橋儲備很豐富。和平開發殆盡，南開迎水道校區之類一旦出來就是天價，只能窩著，河西去年有了八大里，下一波大概是珠江道解放南路，但是這個也得暫緩。所以，想住市區的同志們不要再糾結紅橋河東下三區了，能租起房子就不錯了。

環城四區當中最高的是東麗最低的是津南，東麗圍繞外環線邊上做文章，津南從海河教育園向鹹水沽滲透，說到這裡，星耀五洲的大盤諸位怎麼看？從地價水平來看，如果環城四區未來均價站上三萬，想想就是個心塞的話題。

武清好不容易出讓一塊住宅用地結果就被熔斷了，賣出去的幾塊都是商業。最讓秘密君刮目相看的就是濱海，12500有木有，我沒有看不起濱海的意思，諸位可還記得雄安的房地產如何定調的？堅決不能淪為炒作地價房價！！咱們大濱海就是這麼有先見之明，你沒看錯，全市賣地最多的！出讓金額最多的！也是庫存最多的！

看完遠郊秘密君再也不會說寶坻任何不好了，相比於其他區縣，寶坻絕對就是白菜價，開發商有什麼理由不買塊玩兒玩兒呢？

豪宅化與行業洗牌

自從有私有制以來就有貧富分化，出現在不算丟人，也用不著遮遮掩掩。20%的富人掌握著大量社會財富的時候，必然出現的情況就是這部分人什麼房子都買得起。地價不斷上漲的結果是房價越來越高，房價高但是實際收入水平不增長的情況下，房子將會是少數人的專利，就是豪宅化，普通人只能是被房地產市場拋棄。注意我說的豪宅化不是說產品豪，而是價格豪。

說起來冷冰冰的毫無人情味，但是這就是商業社會。

既然已經是豪宅化了，你需要考慮的不是買不買的問題，而是租在哪的問題，真正需要考慮豪宅化市場的是房企大佬。豪宅的客戶市場細分，數量少且集中。過去東邊不亮西邊亮，現在東邊已經熄火兒了，所有房企的注意力都集中在了西邊，那吃口飯可是真不容易了。一方面是地價門檻，已經成了很多企業邁不過去的門檻，另外一個是市場，跟品牌企業、強銷售企業根本沒法拼市場。房地產行業的洗牌大幕不管是金融層面還是市場層面都已經開啟。

去掉了名不見經傳的小房企、去掉了沒有強勁資金支撐的房企、去掉了高槓桿房企、去掉了操盤能力不行的房企，還會剩下多少？剩下的這些企業才是真正有機會爭奪那20%客戶的企業。這是一個正常的優勝劣汰的機會，也是一個市場產生大麥克的機會，但是對於數以萬計的行業從業人員而言，並非好事，畢竟，得琢磨再就業的問題。秘密君一直在想，現在有企業急於保全資產、有的企業急於做大不顧一切，也有的企業在找靠山，有的企業甩手不玩兒了，誰都想在洗牌當中活下去是正常，但是如此密集的節奏怕是意味著洗牌比預想的來的更早一些。