陰謀！高房價就是一線城市的宿命嗎？

來源： 大佬動向（mofzpy）、經濟參考報（jjckb-wx），轉載僅為分享，不構成投資建議。

剛剛過去的周末，關於樓市有幾條非常重要的新聞，但沒有引起足夠的重視。這些新聞到底意味著什麼？人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，政策又將何去何從，陰謀還是陽謀，高房價就是一線城市的宿命？

剛剛過去的周末，關於樓市有幾條非常重要的新聞，但沒有引起足夠的重視。

1、北京市住房和城鄉建設委員會副主任、北京市住房保障辦公室主任鄒勁松表示近期的各種調控有效抑制了房地產市場過熱勢頭。今後，北京將堅持新增建設與盤活存量並舉，未來五年將新建150萬套住房。這150萬套房子中，100萬套是產權的可以買賣的，還有50萬套是用於租賃的。

2、國家發改委旗下的「價格監督檢查與反壟斷局」約談了有關銀行。要求北京市銀行業規範有關自律管理行為，抓緊取消對公貸款利率「不低於貸款基準利率的0.9倍」的限制。

3、6月17日，新華社發了一篇題為「部分銀行首套房房貸利率上浮10% 剛需人群受影響」的電稿，給出了核心觀點：調控的目的不應是為了抑制剛需，若動輒採取「一刀切」的方式，可能會誤傷。

4、有消息爆料「深圳某百強房企欠薪3000萬，疑似資金鏈斷裂，老闆去向不明」的消息在地產圈流傳，后經媒體證實，所說的百強房企，就是奧宸地產。

而這到底意味著什麼？

可能會發生新的逆轉

我們看看北京頻頻表態，動作更是不斷，似乎真有一點不降房價決不收兵的架勢，貸款沒有了，學區房教改了，人口正在控制，新房正在建。如果未來五年真的建設150萬套房，基本夠300-500萬人居住，而未來五年北京人口的目的，基本上是不增長甚至負增長的。

隨著市場利率的上升，銀行的住房抵押貸款已經無利可圖。所以是能不貸就不貸，只要貸款額度滿了。就擠壓房貸的空間，因為房貸的周期太長，利率太低。但根據央行的數據好像並非如此，房貸佔新增貸款的比例來看，一季度是43.7%，然後四月份是52%，五月份是55%，房貸佔比好像越來越高？這又是怎麼一回事呢？顯然這些房貸正在被撒向三四線的城市，而遠離一線。

有人說這是陰謀，是故意勸大家去三四線買房，其實不是，這不是傻嗎？陪著你在三四線被套。這確實是市場選擇的結果，由於在很多小城市，沒有太多企業找銀行要錢，所以銀行也沒什麼貸款可以發放，貸出去就比不貸強，畢竟貸款還有利息。雖然不賺錢，至少也能少賠一點。所以大家看到的數據是三四線城市正在升溫。當然從結果來看，是有利於三四線城市去庫存的。

最近一個時期，為了實現新房環比價格的下降，各地政府壓力巨大，出台了很多政策。有些政策的確傷及了剛需。

比如在「去庫存」政策剛出台的時候，首套房在很多大城市都可以做到利率85折，現在正在全面向基準利率回歸，個別銀行出現了10%的利率上浮。對於有購房記錄的首套房購買者（很多是換房的剛需），一些城市的首付比例大幅提高到了5成，讓不少剛剛賣了房子的人無法購房，欲哭無淚。這時候，發改委出手，這說明國家還是要保護剛需的。

6月12日，社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組，發布了5月份《住房市場發展月度分析報告》。

數據顯示，隨著調控政策的漸趨嚴厲，5月熱點城市房價漲速整體回落，北京房價首次出現下跌，其中西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。

而隨著樓市調控持續，房屋成交量將大幅減少，一些地方政府將很快感受到經濟下行的壓力，在這個時候適當放鬆首套房的購房限制，也是必要的。

開發商果然開始挺不住了

奧宸地產是一家什麼樣的開發商呢？說他是百強其實並不差，1996年就成立了，而且具有全國一級開發資質，總資產180億元，深圳北京都有項目，美國韓國他們也去蓋過樓，就是這麼一家公司，卻為何突然倒下了？

有分析說，這家公司很激進，2010年就喊出了，三年銷售200億的目標，然後就到處擴張，如今一個資產180億的公司，3000萬欠薪都拿不出來，可見當流動性收縮之後，你以為的資產，只是紙面財富。據說70多套房，已經被司法查封。別的東西，也已經根本沒有了變現能力。

其實這個事吧，非常正常，2014-2015年，就聽過很多類似的故事。2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣布破產清算。

同樣在2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。

而在這其中開發商也大都缺乏遠見，對於經濟大環境相當不敏感。經常分不清主次，搞不清厲害。很多人都說開發商不斷拿地王，樓麵價比房價都高了，房價怎麼可能降下來。那麼你反過來想想，為什麼開發商就不能破產呢？

他們衝上去拿地，無非兩個選擇，一個是現在就被乾死，另一個是給自己續命，這個項目賠點錢，萬一以後樓市又復甦了呢？在他們的認知里，只要遇到地產寒冬，不敢孤注一擲的，反而都被行業淘汰掉了。別人都在瘋狂拿地，之後樓市復甦了大家就都喝酒吃肉，你不敢拿地，你的公司就沒生意，供應商跑光，員工跑光，關係也跑光，基本就被踢出局了。所以，開發商依舊是這種火雞思維，現在再苦再難，也要挺住，直到挺不住破產為止。很可惜，未來可能絕大多數開發商都會跟奧宸一樣，挺不住，而倒下。

總結一下未來一線城市的趨勢你會發現什麼

1、房貸越來越少，一貸難求。利率越來越高，住房負擔加重。接盤者越來越少。

2、房子越蓋越多，供給增加。

3、人口轉移，很多人被迫被疏解到郊區和新區。

4、不斷通過低價的自住商品房影響大家預期，比如本月五環開盤的自助商品房好像價格只有23000元一平米。

5、城市的福利逐漸與房子脫鉤，即使不能脫鉤也會增加大量的不確定性。

6、房產稅很可能會在房價偏高的城市率先試點。畢竟北京上海這種地方對於土地財政的依賴度是最小的。

最後還是那句話，別忘了今年的北京可是承諾過，房價同比不增長的。再加上因城施策，所以如果這個標杆倒掉了。那麼圍繞北京的京津冀，圍繞上海的長三角，圍繞深圳的珠三角可能都會受到巨大的影響。跟風城市一定是後上漲而先下跌。咱們可以拭目以待。

看看，提高稅費和限購，會減少未來的市場需求，提高稅費會提高未來的交易成本，如此一來，如果你的房價上漲50%左右，算上三年的月供支出，你基本掙不到錢，如果上漲一倍，可以掙一點錢，但在變現的時候也會面臨客戶稀少的問題，再加上未來三年供應增加，供求關係就會逆轉，到那時，你再變現，還會像現在這麼好變嗎？

如果你在08年、09年賣過房，或者說你在2011、2012、2014、2015這四年賣過二手房，你就會知道，當市場不好或政策限制的時候，你想把升值的房產變現並不容易，有時候需要半年，有時候需要一年，有時候需要更長時間，這對於那些急需要錢的投資者來說簡直是一種煎熬。

事實上，在2006年到2016年這10年間，真正容易出手變現的時間只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，還有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易變現，即使能變現也是以犧牲巨大利潤為代價的。

很多人，都想在房產投資上掙到錢，但能在房產投資上掙到錢的不足5%，和炒股一樣，大多數都成了墊腳石，只有塔尖上的少數人能夠掙到大錢，而且可以全身而退，而這一批人很早以前都掃貨進場了，現在都已經隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現在是最佳的變現時間，而不是最佳的進場時機。

住房市場存在嚴重的結構失衡，大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房價畸高，這是公認的事實。對於如何解決這一結構性問題，多數人主張擴大一線城市土地供給，緊縮中小城市土地供應。

2017年5月26日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆於復旦大學的專題講座中也提出，存在土地供應失衡，大城市人口集中多流入多，結果每年新增的住宅用地反而相對要少。據此他認為，大城市人多就應該多供地，實現人口應跟著產業走，土地應跟著人口走，土地供應爬行釘住人口規模。

從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對住房市場走勢產生重大影響。

通過擴大供地來解決超大城市住房供求矛盾，邏輯上非常簡單直觀，其實際效果如何呢？

曾有這麼一個特大城市，1986年常住人口達到1028萬，首次進入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下，隨著人口的不斷流入，2005年該城市達到1538萬，19年凈增510萬人。此後人口流入加速，接著只花了6年，人口規模又增加了約500萬人， 到2011年常住人口已經突破2000萬，達到2018.6萬人。

與超乎預期的人口激增相適應，城市規模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴展，由二環擴展到六環，目前大七環也正在建設之中。這應當就是土地供應釘住人口規模的直接結果。在15年前，該城市三環外就屬於偏僻得沒人願去的地方。而今六環外的住房單價，都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。

由於人口的激增和城市建設規模被動擴大，這個城市正飽經受嚴重的城市病和高房價症。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質的嚴重下降。城市過大還有一個必然結果是房價畸高，儘管房價全國第一，住房還經常需要搶購。

最要命的是，由於患上嚴重的大城市病，這個城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應不僅無法有效擴大，還必須呈相對收縮的態勢。大家都知道，這個城市就是北京。

由北京案例可見，遵循擴大土地供應原則來解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下「攤大餅」陷阱：人口湧入——建設攤大餅——人口進一步湧入——進一步建設攤大餅——人口再湧入——再進一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續湧入——無法治理的高房價症及大城市病。

這是因為，在城市化及大城市化這個特定的歷史階段，大城市人口的湧入是動態的，並不會隨著土地供應的及時跟進而停滯不前。擴大的土地供應，必將被更多的人口湧入所消化。而受制於資源環境交通等的承載能力，大餅又不能無限制地攤下去。

所以在一線城市，土地供應最終是沒法釘住人口規模的。或者說，高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價這一無法達成的目標，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓是非常深刻的。

從現實看，大多數特大城市，土地擴大供給的空間已經很小了。通過擴大土地供給來平抑大城市房價，只能是一個望梅止渴式的良好願望。並不是有空地就能形成有效供給，也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區域的環境、交通、公共基礎設施等的承載能力。

仍以北京為例，儘管有人「驚奇」地發現在四環到五環之間、五環到六環之間還存在不少空地，二環以內甚至還有大片平房，從而認為它還有很大的供地潛力，這實際上是一種誤解。

如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進一步提高，那交通擁堵問題將極度惡化以至於無解。在私人汽車時代，我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發現象，其現實表現是交通的極度擁堵。

如果要進一步提高土地開發強度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰略，否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行，又是國民百年夢的一個重要組成部分。禁止出行私家車與夢相悖，最終或是不得人心、無法推行的。

在這種背景下，特大城市如果要提高或至少保持現有宜居水準，不僅沒有條件擴大供地，還需要把現有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開牆打洞、拆除違建、遷走批發市場等低端產業等形式，把低端產業吸附的人口導出。這項運動，在的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。

所以，在未來的很長一段時間內，的特大城市都沒有擴大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房，以緩解交通環境壓力、維繫城市宜居水平。

總之，只要人口城市化和大城市化的動力不發生根本性改變，高房價幾乎就是現階段特大城市的宿命：

不擴大土地供應，特大城市住房市場必將逐步陷入「香港化」，具體表現為超高房價和低居住水平。

而擴大土地供應，隨著更多人口的湧入，特大城市住房市場遲早也將逐步「香港化」，同時還要掉入「攤大餅」陷阱無法自拔。

該如何抉擇，可謂仁者見仁，智者見智。雄安新區的設立，也正是基於跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區解決住房供求矛盾探出第三條道路。

今天！70城房價統計出爐，你的城市還好嗎？

國家統計局今日發布了2017年5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平

5月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現，15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內。

二、70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅持續回落

5月份，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。

5月份，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。

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