都說房價難以捉摸、無法預測 2017年會出現樓市拐點嗎？

自5月1日起，北京部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%，也就是 「定向加息」。此後，之前享受不同檔次利率優惠的購房者，其利息支出將差距巨大。

北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。有調查稱，北京近七成二手房業主降價。最新數據顯示，「五一」小長假前兩天北京商品房住宅簽約84套，與2016年相比明顯下滑。北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、丰台、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

可以這麼說這一次樓市的嚴厲調控，是剛需最好的機會。但是，沒有任何人知道什麼時候房價的底，所以，你需要建立一個自己的底線(比如下跌了10%或15%)，可以先花2-5個月的時間來觀察行情以及選房，一旦發現達到這個底線的房源出現的時候，迅速出手。而不是跟著政策走，等到政策寬鬆的時候，房價就又漲上去啦。

5月9日，社會科學院城市發展與環境研究所等機構發布《房地產藍皮書：房地產發展報告(2017)》(以下簡稱「藍皮書」)。對於商品房市場，藍皮書預測，商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。

預測1：房地產投資將進入下行通道

整體來看，2016年房地產市場經歷了新一輪快速上漲。

藍皮書中一組數據數據顯示，2016年全國房地產開發總投資規模首次超過10萬億元的門檻。商品房增速也自2010年以來重新回到兩位數增長，其中全國住宅均價7203元每平米，同比增長達到11.3%。

這也使得房地產市場區域性分化日益顯著，「雙高」特徵明顯，即一、二線城市高房價和三、四線城市高庫存並存。

藍皮書強調，防風險是2017年房地產政策的主基調。一是經濟下滑的風險，需要正確認識房地產的積極作用;二是國際國內資本市場的「資產荒」風險，資金脫實入虛，推高房價;三是國內地方政府債務不斷累積，如果房地產市場下行，很有可能激發地方政府債務危機。

藍皮書預測，2017年城市分化將進一步加大，因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調控為主，其中二線城市降槓桿已成為主要任務，三四線城市「去庫存」的優惠政策仍將繼續，整體成交量將逐漸回落。

同時，根據2016年底中央經濟工作會議「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，以及「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。

預測2：商品住宅銷售面積或下滑5%

對於各界關注的商品房方面，王業強表示，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預計商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。房地產市場價格的平穩也將有利於宏觀經濟的平穩運行。

對於2017年的商品房住宅市場，藍皮書認為，貨幣政策保持「穩健中性」，房地產調控政策致力於促進市場平穩健康發展，住房市場庫存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長趨於放緩。

具體到需求方面，藍皮書指出，從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但經濟增長和收入增長的放緩以及部分人口結構指標的逆向變化預示著中長期住房需求增長趨於放緩。

再從經濟因素來看，據藍皮書分析，2011年以來經濟增速持續下行;2013年以來城鎮居民人均可支配收入增速持續減小。從人口結構來看，人口撫養比自2011年由降轉升，2014年和2015年上升速度增加;2014年以來結婚對數持續加速下降，2014年和2015年分別比上年減少約40萬對和80萬對。

基於上述因素，藍皮書預測，與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，我們認為當前的銷售規模難以持續。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計2017年商品住宅銷售面積將出現5%~10%的負增長。

預測3：熱點城市房價回落幅度較大

隨著越來越多的城市出台房地產調控政策，高頻數據顯示4月30個大中城市的房地產銷售同比跌幅從3月的30%擴大至40%。但部分未出台調控政策的三四線城市房地產銷售依然非常強勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩。

而價格方面，去年年初以來，70個大中城市新建住宅價格環比漲幅總體呈波動上升趨勢，9月房價漲幅創歷史新高。伴隨著熱點城市房地產調控政策的實施，10月以來房價漲幅已出現收窄。

《藍皮書》指出，在貨幣政策保持「穩健中性」的環境下，預計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

此外，針對去年寬鬆的住房信貸政策環境也推動了房價、地價的快速上漲這一情況，藍皮書認為，2017年信貸政策實現更均衡分配。