如何規避租房過程中常見的一些法律糾紛

許多人也許會有這樣的誤解：房屋租賃相比買賣要簡單很多，基本上沒有太多需要關注的問題，甚至有不少人認為租賃合同都可有可無。

實際情況卻恰恰相反，由於房屋租賃中承租人並非房屋所有權人，他僅從所有權人處取得有限的使用權，因此在租賃期限內，承租人的房屋使用範圍、相關設施的使用及費用承擔均應有明確約定。而對於房東而言，畢竟租賃期限內房屋已脫離自己的實際掌控，如何確保自己的租金收益，同時又保護房屋不被人為損壞，避免租客違約提前退租后「人去樓空」的被動情形，這些問題都需要租賃雙方事先達成共識並制定相應措施。

1、確定租賃雙方當事人身份。首先，需要確定當事人是個人還是公司。若以公司身份作為出租人或承租人，租賃合同必須體現該租賃行為是公司行為，否則一旦出現問題，就很難向個人追究原本應由公司承擔的法律責任。其次，承租人應當依據產權證上記載的權利人，或與該房屋產權證上記載的權利人簽訂租賃合同的合法承租人，來確定與其簽訂租賃合同的相對人是否確有出租該房屋的權利。若承租人與實際上並無出租權的人簽訂租賃合同，則該合同須經有權出租人的認可，在此之前該租賃合同的效力尚未確定。若未經認可，承租人則可能面臨缺乏有效合同的不利處境。

2、確定房屋類型房屋類型基本分為居住用房和非居住用房兩種。承租人應根據需要選擇相應類型的房屋承租。特別需要提醒的是，如果該承租房屋需用於辦公，則必須選擇非居住用房。因為如果涉及辦理營業執照，只有房屋類型為非居住用房的，工商行政管理部門才會核發營業執照。具體房屋類型需根據產權證上的記載確定。另外，確定房屋類型並選擇相適應類型房屋租賃后，在租賃期間內承租人不得擅自改變該房屋用途，否則將視作違約行為。例如，居住用房不得擅自改變為非居住，除雙方同意外還需取得有關部門的批准。

3、租金的支付時間及方式。通常大多數人認為，就租金數額達成一致后就萬事大吉了。其實租金的支付時間及支付方式，同樣具有舉足輕重的地位。出現承租人拖欠租金的情形時，事先約定有支付時間就顯得尤為重要。這樣，出租人就有權自該支付時間起向承租人加收滯納金。(對於滯納金數額若有約定，則依據雙方約定；若雙方未有約定，根據《上海市房屋租賃條例》第23條規定，以拖欠租金額的日萬分之四計收)另外，法律規定承租人無正當理由未支付或者延期支付租金達一定期限的，出租人有權解除租賃合同。法律允許雙方當事人自行約定該期限，若無約定，《上海市房屋租賃條例》第23條規定為累計超過6個月。至於租金的支付方式，包括現金、支票或銀行轉賬等，承租人應依照雙方約定的支付方式支付租金。

4、租賃保證金為確保承租人能夠合理、善意地使用房屋，並按時支付租賃期間應承擔的各項費用，雙方可於租金之外另行約定租賃保證金，即俗稱的押金。押金通常為一到三個月的租金。租賃關係終止時，租賃保證金可用於抵沖依合同約定由承租人承擔的各項費用，剩餘部分應返還承租人。在出現承租人提前退租、拖欠相關費用等情形時，允許出租人先行以租賃保證金抵沖相關費用，這對於出租人較為公平。

5、租賃登記的重要性。租賃合同經雙方簽字蓋章后即行生效，但承租人應於之后要求將該租賃合同至房屋所在地的區(縣)房地產交易中心做備案登記，至此該租賃關係才能產生對抗第三人的效力。簽訂租賃合同后，該合同於雙方當事人之間固然有效，但如果此前於該房屋上已實際存在租賃關係或此後房東另行與他人設定租賃關係，且若該租賃關係經過備案登記，則承租人無法對抗已經過備案登記的租賃關係承租人，即實際由經過備案登記的承租人取得承租權。

6、轉租關係中承租人應注意的問題。房屋的合法承租人在一定條件下有權全部或部分出租該房屋，此種出租行為即為轉租。但轉租在租賃範圍、時間等方面在很大程度上受到所有之前租賃合同的限制，即轉租的租賃條件不得大於作為本次出租人即上手承租人於上手租賃合同中取得的租賃條件，主要指租賃範圍、時間等，超出部分無效。另外在轉租房屋時，需要取得所有上手同意本次轉租關係的證明，該同意證明可以採用兩種形式：上手租賃合同中已約定承租人有轉租權或者所有上手直接對本次轉租提供同意證明。若未取得所有上手對此次轉租的上述任何一種同意證明，未同意轉租的上手隨時有權解除與其存在租賃關係的承租人之間的租賃合同，則此後所有轉租關係均將被相應解除。

7、最後，對於租賃期限內相關附屬設施、設備的使用，房屋的維修責任及相關費用的承擔，承租人是否有權對房屋進行裝修，及待租期屆滿時增添的設施、設備的歸屬、補償問題等，雙方也應有明確約定，以防在出現爭議后相互扯皮的現象。