【調控】上海商住「急剎車」 多房企項目面臨整改

上海「類住宅」調控的閘門越擰越緊。

繼暫停百餘商住項目網簽之後，近日上海市商住項目的新政實錘落在了閔行區。日前，滬上一份《閔行區「類住宅」分類處置總體工作方案》引起業界廣泛關注。

根據文件內容，閔行區已經成立「『類住宅』專項整治工作組」，對轄區內27個疑似「類住宅」項目，從項目規劃、設計、施工、銷售、驗收各環節進行分類整治，並制定了具體整改細則。

連日來，《經營報》 （_2013 ）記者走訪文件中重點提及的閔行區浦江意優商務廣場和綠地峰尚匯等多個「類住宅」項目發現，部分項目銷售中心已關閉。其中，綠地峰尚匯去年10月交房后，部分業主已裝修入住，卻被告知項目需要整改，拆除具有居住功能的插層、隔牆、上下水和燃氣管線等設施，恢復商辦用途，對此，該項目業主組織起維權。

針對上述情況， （_2013 ）記者致電致函浦江意優商務廣場項目開發企業復地集團、綠地峰尚匯開發企業綠地集團等方面進行採訪求證。截至發稿，暫未收到綠地方面回復，復地方面回復稱針對近期上海治理類住宅產品，復地上海相關項目尚處方案階段，未來將以辦公業態銷售。

上述方案稱，在前期摸排研判基礎上，重點對已銷售已驗收未入住以及已銷售未竣工項目中開發商的違規違法行為進行調查取證，包括浦江意優商務廣場、浦江峰尚匯、五井嘉怡水岸、華漕國貿天地城等7個「類住宅」項目在列。

對此， （_2013 ）記者對上述典型項目進行了走訪，2月21日上午，記者走訪文件中提及的閔行區浦江意優商務廣場樓盤發現，售樓中心大門緊閉。

「營銷中心已經關了，聽說房屋裡面的管道要全部拆除。」項目保安人員告訴記者。而項目物業管理人員則表示，目前尚未接到相關整改通知，如有整改消息會立刻通知業主。

（_2013 ）記者在現場看到，浦江意優商務廣場門前放置了一頂「民政救災」帳篷，幾名特勤人員在輪流值守。特勤人員告訴記者，他們剛過來幾天，「原本有住戶要裝修，現在不讓裝修了」。

針對項目整改問題，記者多次聯繫復地方面進行採訪，2月23日，復地方面回函表示，經了解，上海浦江意優商務廣場項目並非復地直接操盤項目，具體情況可向項目實際操盤企業上海驛優實業有限公司了解。截至發稿，上海驛優實業有限公司並未予以回應。

2月21日下午， （_2013 ）記者來到在整改名單之列的綠地峰尚匯大樓門口，發現也有幾名特勤人員駐守。大樓內三十多名房屋面臨被整改的業主正聚在一起開會。而入口處的玻璃上，則貼著一則由欣周項目綠地峰尚匯物業管理處發布的通知：「接浦江鎮市容整管部門通知，綠地峰尚匯樓盤室內裝修施工暫停。綠地開發商正積極與有關部門溝通協調。具體開工時間再及時告知」。

綠地峰尚匯業主吳欣（化名）向記者反映稱，購房合同中開發商承諾的交房時間為2016年6月30日，但由於綠地的項目收購問題延遲到10月30日，項目500多位住戶中，有400餘戶在10月30日左右拿到住房鑰匙，並陸續開始裝修入住。

然而，春節后，業主們卻意外收到了房子因為違規而需要整改的通知。 （_2013 ）記者注意到，項目外張貼著來自上海市閔行區住房保障和房屋管理局等多個部門聯合下發《「類住宅」專項整治聯合告知書》，要求其接到告知書15日內自行整改至規劃許可核准的方案，恢復商辦用途，拆除具有居住功能的插層、隔牆、上下水和燃氣管線等設施。

「綠地當時賣給我們時就說的是商住兩用，兩套樣板間也全都是居家樣式。」另一位業主孫亮（化名）給記者展示了開發商承諾具體改造標準的《補充協議》：增設上下水管線管井；增設成品煙道；增設天然氣入戶；增設剛夾層樓板；取消樓道間水井並檢修門。

對此， 業主自發集合到綠地峰尚匯小區售樓處共同寫了訴求書，打出「買房不讓裝修，回家限制進出，懇請政府做主」的橫幅。

對於業主反映的情況，截至發稿，綠地方面並未給予回應。

2016年全年，上海土地市場賣出的87宗土地中，商辦地為49宗，1441億元賣地收入中，商辦地貢獻了372億元。去年以來，在住宅市場的多輪調控之下，不在限購限貸範圍的「類住宅」產品，被開發商主推，成交量也開始走高。

然而隨著1月初上海叫停百餘商住類住宅項目之後，類住宅監管閘門也越擰越緊。

事實上，「類住宅」的地塊性質並非宅地，而是開發商在商辦屬性的土地上建造的有居住功能的「擦邊球」產品，其產權多為40、50年，房間內通常不允許通煤氣，水電非民用標準，按照商業標準計費。

日前上海市市長應勇此前也在公開場合表示，「類住宅」項目在土地性質、使用年限、水電氣配套和使用價格、居住人員落戶和子女就學以及房屋交易的稅率等方面，都和普通商品住宅有明顯的區別。現在一些「類住宅」的亂象，擾亂了房地產市場的正常秩序，間接抬高了工業用地和其他商業用地的價格，對這一類問題必須予以清理整頓和規範。

據了解，此次閔行區政府的整改方案將物業分為三種，即「已銷售已驗收未入住」「已銷售未竣工驗收」和「在建未預售未驗收」。在2月15日之前，政府集中約談開發商，責令其15日內自行整改至規劃許可核准的方案，恢復商辦用途原狀。

對於15個未入住項目，方案要求：由開發商自行組織整改，拆除用於居住功能的插層、隔牆、上下水和煤氣管線等規劃方案之外的內容。15日整改到期后，進行驗收。方案還要求，開發商要以書面材料形式告知業主不能用於居住。

由此，上海多個具備住宅屬性的商住項目的入市計劃或將擱淺。部分項目的營銷中心已經閉門謝客。

對此，復地方面則在採訪回函中表示，針對近期上海治理類住宅產品，復地上海相關項目尚處方案階段，未來將以辦公業態銷售。

2月22日， （_2013 ）記者就相關整改問題致電閔行區房管局。閔行區房管局信訪辦相關負責人員告訴記者，近日網上流傳的《閔行區「類住宅」分類處置總體工作方案》系由上海市房管局制定，閔行區僅為試點區。

該負責人表示，後續的整改措施由上海市房管局相關部門決定，「這個事情也不是我們一個部門在做，我們只是在牽頭」。對於此次拆遷的力度，該負責人稱，公告上已經表明拆遷問題由開發商自行解決，政府部門會根據公示的重點整改單位的名單進行檢查。對於是否拆遷的問題，該負責人態度非常肯定，「紅頭文件上已經明確公布，該拆的肯定會拆的。業主的問題只能跟開發商溝通或通過司法途徑解決」。

同策諮詢研究部的統計數據顯示，截至2月20日，上海存量面積雖然僅有733萬平方米，但市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米，甚至更低。單周的平均交易量已經降低至10萬平方米/周，這個量是2014年年中上海樓市調整期的交易量。

同時，上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的11~12個月左右。同策諮詢研究部總監張宏偉預計，隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，今年6月份左右，上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上。

「上海這次『類住宅』的整治行動，主要是防止住宅地產調控政策的『側漏』，真正掌控調控的效果和數據分析的權威性和準確性。」上海思董產業投資總經理王忠教提到，「全國住宅市場的調控基調都是『用來住的』，而類住宅產品的投資投機屬性明顯，不符合當前的政策。」

同時， （_2013 ）記者查詢發現，根據相關研究機構的統計數據，2016年上海房企中有13家房企的商辦類銷售金額占其整體銷售金額的一半以上，最高佔比達96%。其中包括上海昊川置業有限公司、寶龍地產、恆基兆業、富力地產、卓越置業等。對上述企業而言，類住宅的嚴查和整治，對企業帶來的影響不言而喻。

「上海的商住房可能會迎來退房潮。」上海一家開發商負責人在接受媒體採訪時表示。

多位受訪人士表示，包括上海在內的各地類住宅政策的出台在於防止住宅調控後房企將目標轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲。

2017年的315維權日即將拉開帷幕，《經營報》（_2013 ）將推出2017年3.15特別策劃，調查房產領域的各類問題並徵集投訴線索。

如果你有什麼想說的，歡迎留言，爆料。

歡迎爆料

2、爆料熱線

周：18701696556（華北地區）

石：15962601656（華東地區）

趙：15920330725（華南地區）