「租售同權」來了，租房時代已全面開啟？

8月18日，江蘇省南京市人民政府網站發布《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。

就在稍早之前，廣州市政府發布《加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，《通知》的第一條指出，租房人子女可就近入學，保障租購同權。這也意味著，符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。

到目前為止，住建部等九部委下發首批12個城市開展住房租賃試點，只有廣州和南京明確將租購「同權」寫入了實施方案中。而其他住房租賃試點城市也在躍躍欲試，比如，河南鄭州就規定，允許承租人在居住地落戶，並享有承租人子女義務教育相對就近入學等國家規定的基本公共服務。

「租售同權」離我們越來越近，很多人擔心，房租價格會繼續上漲：一方面，租房者能與購房者享受同樣的義務教育、基本醫療、基本養老、社會保障等方面的待遇。那麼，誰還願意去買房呢？最後大家都跑去租房，租房市場的「供需平衡」會被瞬間打破，房東不上調租金價格才是怪事。

另一方面，國內房屋租售比本來已經偏低，一二線城市都在1-3%左右。資料顯示，全國租金回報率最低的是四個一線城市，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%。遠低於世界平均的5%。如果再搞租售同權，房屋租賃需求需加，房屋租賃市場可能出現火箭式的竄躍。屆時買房無力，租房也不能了。

應該說，上述擔憂也不無道理，各城市的房租與收入比都已高得驚人。數據顯示，在各城市房租收入比值當中，北京58%，深圳54%，三亞48%，上海48%等4個城市房租收入比皆高於國際警戒線30%，屬於租金過高的城市。這意味著，上述城市居住支出價格過高了。

實際上，如果光看房屋租售比只能說明，現在的高房價只有投機價值。房價近年來漲幅之所以遠超房租漲幅，主要原因有三：

其一，房價上漲跟炒房者湧入多少有關，而房租上漲要看租客的收入的增幅。其二，房價快速上漲，是與資金加槓桿，而租房住是剛需本來就沒有槓桿率，房租當然跑不過房價漲幅。其三，商品房向來被視為「買到既賺到」，而房租漲幅，也直接與流動人口的多少有關，流入人口過多，會造成房屋租賃「供需失衡」。

那麼，「租售同權」或者「租售並舉」是否能讓房租價格出現飛躍式上漲呢？這種可能性並不存在。因為各級政府都多渠道籌集租賃房源。包括，划轉一批房源，將政府投資建設的公共租賃住房，按公租房有關政策規定，分別納入市、區國有房屋租賃經營公司運營；將各區拆遷安置后剩餘閑置的安置房和閑置的公有住房轉為租賃房。

此外，為增加租賃住房供應，廣州將允許商業用房等按規定改造成租賃住房，土地使用年限不變的前提下，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。據悉，該種增加租賃住房的方式已經出現在南京等試點城市的實施意見之中，

「租售同權」時代已經到來，但是若想在短期內對每個承租人放開，恐怕有點難：從目前試點的「租售同權」的城市來看，都是設置門檻的，主要是針對在當地繳納一定年限社保的外來職工、在某些領域具有特長的國內外人才。

此外，「租售同權」向地方政府提出更高要求，就是在不降低當地市民原有福利的基礎上，還要加大對醫療、教育、養老等配套領域的投入。

現在問題來了，各城市都在推出「租售並舉」或「租售同權」會對房屋租賃市場產生什麼影響呢？首先，國家要發展房地產租賃市場，讓房租市場成為解決多層次需求中的重要一環。所以，將會採取各種手段，增加對房地產租賃市場的供給，未來房屋租賃市場將更加平穩，不會存在大起大落的現象。

再者，政府現在致力於發展和規範房租市場，過去房屋租賃市場的亂像將會根治。本來很多業主覺得房地產租賃市場太亂，不願將多餘房產出租。而隨著市場愈來愈規範，將會有更多的業主將房產投向市場，如果再加上政府在其他領域導入房屋租賃市場的房源，供需失衡問題會逆轉。

最後，「租售同權」的推出，改變了房價上漲的預期，很多人覺得不必急著買房，而通過租房，也可以慢慢獲得與購房者同等的權利。如此一來，大量急於想買房的人，就分流至房屋租賃市場。未來房產租賃市場逐漸興旺，而商品房市場會降溫，房價過快上漲勢頭將被遏制。

南京、廣州已開始實施「租售同權」。從短期來看，「租售同權」有準入門檻，也需要地方政府在各配套領域加大投入。所以，要惠及到每個租房家庭還比較難。但從長遠來看，政府致力於規範房產租賃市場對穩定房租、調降高房價、吸引更多人進入房地產租賃市場是有很大幫助的。社會將狂購商品房轉向「租房時代」。

本文由平說財經（微信ID：bzzcaijing）供稿，觀點犀利、時效性強，財經愛好者喜愛的內參！

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