物業欠你一筆錢，這麼多年了，你要過嗎？

前不久，石家莊某小區的業主拆除小區電梯內廣告牌引起廣泛關注，但仍有不少人不清楚其中的緣由。根據《物權法》規定，電梯屬於小區的公用設施，所有權歸小區業主共有，電梯廣告的收入也應交由業主處置。該小區的業主就是因對物業將此類費用私自收入囊中感到不滿，拆除了電梯內的廣告。

那麼，其他小區是否也存在同樣的情況？

經了解，石家莊大部分小區的物業對於此類公共收入都未進行過詳細的說明。石家莊某小區的業主王女士說，這部分收益應該是被物業公司拿走了，物業並沒有向業主公示，「我知道這錢是我們全體業主的，但沒有誰真正站出來（要說法）。」而且，還有很多小區的業主並不知道自己對這部分收入擁有的權利。

現場：一場對話引出「公共收入」話題

4 月15 日20 時，石家莊市南二環附近一小區（以下稱A小區）的物業辦公室內人頭攢動，擠滿了前來「理論」的業主。

一邊是物業經理、保安隊長等人一字排開坐在椅子上，一邊是業主們站滿了辦公室剩餘的空間，「立場」鮮明。

作為A 小區的業主之一，李女士表示，此次大家集聚在一起，主要是對物業目前所提供的服務感到很不滿意，「物業費是每月每平方米兩塊錢，不算低了，但在很多方面我們都沒有享受到與這個價錢相匹配的物業服務。」

與李女士意見相同的業主不在少數。業主們認為，目前物業公司收取的物業費較高，服務水平卻不行。

業主王先生說，目前該小區入住率較低，而且很多在購房時承諾的物業服務都未能兌現，「我覺得可以先降低一下物業費，入住率達到后再調回來，這樣的話業主也會心甘情願地交錢，不像現在，物業的很多服務業主都感到不滿意，到了該交物業費的時候，即使在各家各戶門上貼了催繳物業費的單子，大多業主還是選擇忽視。」

據了解，A 小區雖是2015 年年初交房，但大多數業主是2016 年才開始裝修入住的。因小區內綠化較好，加之建有一個大面積的中央景觀湖，因此物業費標準是每月每平方米2 元。有業主表示，「兩塊錢的標準除了環境好一點，其他方面還比不上一塊錢標準的小區的服務。」這導致業主與物業間的矛盾越來越尖銳。

針對A小區的物業管理問題，業主們進行了總結，其中，既有安保系統如門禁、可視對講等功能的啟用，也有對小區物業服務質量的要求，如工作人員的服務態度、外來人員進小區的具體管理等。而費用問題仍是爭議的焦點，包括腳踏車庫收費、機動車停車收費、水費電費的明細以及收取物業費、租賃收入如電梯廣告的費用等。

對於小區公共場所帶來的公共收入，A 小區的業主們紛紛要求物業進行公示。但時間過去近一周，物業公司對業主提出的問題仍未給予回復，對費用公示的問題更是「閃爍其詞」。

焦點：小區的「公共收入」有哪些？

那麼，一般而言，居民小區內的公共收入到底由哪些構成，收取的各項費用又都去了哪裡？

北京德和衡(石家莊)律師事務所主任胡山峰表示，一般小區內的公共收入以電梯廣告費和停車費最為常見，其餘則是物業自己規定的需要收取費用的事項，而單憑電梯廣告一項，每年便有不少進賬。「現在的小區大都是一個單元配備兩部電梯。有的小區比較大，樓號可以排到十幾號甚至是二十幾號，所有電梯里都掛著廣告，收入可想而知。」胡山峰說，「但很多業主對此不是很了解，或者說從未關心過。而物業作為外包方，更不會主動將此類收入向業主進行公示，所收費用的具體去向也就不得而知了。」

針對A小區內的電梯廣告收入，記者算了一筆賬：A小區總共有14 棟居民樓，除兩棟「樓王」是2 個單元外，其餘每棟都有3 個單元，每個單元配有2 部電梯，那麼該小區一共有80 部電梯。一般每部電梯里掛4 個廣告牌，那麼目前該小區共有320 個電梯廣告牌。

廣告承包方某某傳媒的工作人員告訴記者，每塊廣告牌大小統一，每塊每星期55 元錢，投放時間最短的也要一個月。

根據以上數據，按照每個月至少4 個星期計算，A 小區每月電梯廣告費是70400 元，一年12 個月便是844800 元。

對於這筆款項，A小區的物業與廣告承包方某某傳媒是如何分成的，雙方的工作人員均表示「不清楚」。

據了解，整形美容、家居建材是電梯廣告的常見內容。有整形醫院的工作人員表示，經過市場調查發現，電梯框架廣告會給他們帶來不錯的效益，因此他們一般都是長期投放，合同也是一年一年地簽，每年都會拿出大量的錢用於電梯廣告支出。

儘管在接受記者採訪時，A小區的物業及廣告承包方均表示對具體「價錢不清楚」，但在物業從未公示、業主也無從得知的情況下，存在著一個不爭的事實，即該小區電梯廣告收入不菲、具體去向不明。

至於A小區的停車收費問題，據業主們反映，即使是購買了地下車位的業主，每月也需另掏68 元的停車管理費。粗略估算，物業這部分的收入每月也在數萬元。有物業公司從業人員透露，目前石家莊市有些物業停車位收入能佔到物業管理費的3成。

說法：小區「公共收入」歸業主共有

記者在走訪中發現，大多數業主對小區的公共收入很少留意。

石家莊市民陳先生表示，住老小區的時候都是一些小廣告，住進現在的小區也只是看物業費、水電費的收取以及保潔、安防等各種物業服務是否做到位，對於小區的公共收入並沒有關注過。

那麼，小區的公共收入歸誰所有，是不是應該公示出來讓業主知道？

據悉，小區的公共收入除常見的電梯廣告收入、停車位收費外，還包括租賃攤位、活動場地、健身會所、通信運營的管理費，新小區還有裝修入場費等費用，以及因損壞公共設施的賠償等。

「說實話，大多數物業公司都是將這部分錢收入自己囊中，可以說是物業行業公開的秘密。」石家莊市物業管理協會的相關負責人說，「很多小區需要維修設備什麼的，就直接從這部分收入里出了，在一定程度上，這部分收入可以填補物業支出。」

胡山峰表示，很多小區都成立有業主委員會，「小區業主有什麼問題，可通過業委會和物業進行溝通。根據《物權法》的規定，電梯是公用設施，所有權歸全體業主所有，這裡的所有權包括佔有、使用、收益和處分的權利，所以電梯廣告的收入自然也屬於業主所有。對於物業公司來講，有義務將此類費用進行公示，如果拒絕業委會的公示要求，業委會可以要求更換物業公司。但就我所知，目前還沒有聽過石家莊有哪個小區的物業就公共收入和業委會進行分成。」

石家莊市物業管理協會的相關負責人稱，小區公共部位的經營管理，物業參與並付出了勞動，這部分公共收入，物業可通過業主大會協商如何與業主分成，比如是三七開、還是四六開？可以進行約定。然後將這部分收支公開在業主們面前，讓業主們明明白白。

「其實，現在物業經營確實有點困難。業主要求越來越高，稍有不滿意就會對物業進行投訴。」石家莊市物業管理協會的相關負責人說，「原來有的小區把灰色收入藏著掖著，但隨著業主意識及對物業服務期待的提高，這種做法容易讓業主覺得物業不夠誠信，也容易引發矛盾。如果物業公司能主動公開，其實更便於物業自身的發展。」

（燕趙都市報 記者 呼延世聰 文/圖）