兩部委聯手發布重磅新政！租賃住房再放大招，南京即將跟進

8月28日，國土部、住建部聯合發布一則公告，北京、上海、廣州等13個城市將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

此則公告中參與試點的13個城市，全部為的核心城市，由此可見建立「租售並舉」住房體系的決心之大。這13個城市是：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

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新政亮點

第一、繼續強調「房子是用來住的」定位。過去這句話的重點實際上在於打擊各類炒房需求，即需要讓住房發揮自住而非投資的功能。

而現在在租賃政策中提到這句話，實際上就是繼續深化了這句話的內容，即房子的居住可以通過購房或租房等形式存在，這就為發展租賃市場和解決居住問題提供了一個非常好的邏輯論證。

第二、強調了不動產登記制度。這個政策可以理解為房地產長效發展機制中的重要體現。換句話說，當前在農村集體建設用地改革方面，會同當前推進的不動產登記制度一起努力，進而形成較好的用地制度。

第三、強調了村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。這就給予了此次改革一個較好的民心支持。

換而言之，此類用地不是征地或簡單地流入市場，其發展租賃市場的主導權還是會給予村鎮集體經濟組織，這樣就可以預計，後續一些村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面會有更大的積極性，也形成了增收增利的效應，進而助推改革的步伐。

也可以說，農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場！也就是說，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

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具體內容解讀

1、建立快速審批通道

試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、佔地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。

2、統一建設標準

健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。

3、公共設施配套齊全

試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。

4、村鎮可以自行開發運營

村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

5、集體租賃住房，不得轉租

集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規範有序的租賃市場秩序。

6、承租人享受規定的基本公共服務

探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。

有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

7、11月底前報送具體實施方案

文件明確，試點城市根據本方案編製實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總後，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批複。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

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不能與「小產權房」混為一談

集體建設用地：指農村集體所有，由鄉（鎮）村集體經濟組織或農民進行各項非農業建設所使用的土地，包括農民宅基地、農村公益性公共設施用地和經營性用地。

國土資源部表示，此次試點拓展了集體土地用途，將為集體經濟組織和農民拓寬增收渠道。

國土資源部同時強調，集體土地建設租賃住房和違法建設的所謂「小產權房」不能混為一談。

國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶：「這次試點的租賃住房建設，符合規劃、依法審批，有不動產登記作保護，同時只租不售。而過去所說的小產權房，無論在用地上、規劃上、還是建設銷售上，都不受法律保護。」

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「集體土地建租賃房」有何意義？

事實上，今年以來，租賃住房在住房供應中扮演著愈發重要的角色。

今年七月，住建部等9部門曾聯合印發通知，要求在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。此次，集體土地建設租賃住房的試點的開展，會給房地產市場帶來哪些影響？

第一，「利用集體建設用地建設租賃住房」，是土地制度的重大變革，意味著以後「土地改革有巨大的空間」。

第二，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱讚。

第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

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未來會產生什麼影響？

第一、這意味著中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是「租售並舉」，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢人的遊戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是「高端有市場、中端有支持、低端有保障」。

第二、大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三、「集體建設用地租賃住房」主要在郊區，對郊區房價影響較大。

第四、由於建設「集體用地租賃住房」、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展，是上述幾種房子健康發展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五、未來房地產投資是一種「防禦型投資」，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對於有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

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南京將如何跟進？

今年7月，南京等12個城市剛被住建部確定為全國發展租賃市場的試點城市。8月15日，南京市政府辦公廳印發的《南京市住房租賃試點工作方案》中也提出，優化供應，多渠道籌集房源，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。但對於具體如何利用集體建設用地建設租賃住房，方案中並未明確。

南京市國土局相關人士表示，他們也在關注國土部、住建部印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將加緊研究，根據該方案編製更具體的南京的實施細則，待上報獲批后公布實施。

本文綜合自財經韜略、國土部、金陵晚報等

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