年報有料丨試看房企哪家壕？

備註：

1、企業：選取在香港和內地上市的房地產類上市公司，且業務集中分佈在大陸的地產公司；

2、時間：數據統計時間點為2016年12月31日；

3、指標說明：部分公司年報本位幣為港元的，均已按統計時間點的匯率換算成為人民幣；

4、資料來源：公司年報，億翰智庫。

總資產（Total Assets）是代表一家企業的資產規模。對於開發企業而言，最重要的是存貨、貨幣資金、投資性房地產及長期股權投資。在房企的財務報表中，存貨大部分是指土地、在建工程和已建未售的房地產項目；貨幣資金是指企業的現金及現金等價物；投資性房地產是指開發企業的持有收租物業；長期股權投資是指開發企業的合作項目。

一、5%的企業佔據了31%的資產，

恆大1萬3千億雄踞第一

所有A股及港股上市企業中，恆大以總資產13509億榮登榜首，成為家底最厚的房地產企業，並整整高出萬科地產5202億。恆大一直堅持資本化運作，集團業務涉及多個業務板塊，總資產奪冠屬意料之中。

總資產超過5000億的還有綠地、碧桂園及中海地產，共計5家，累計總資產達40204億，佔100家資產總和約31%，資產分佈較為集中。此外，2千億以上企業總數僅為14家，多數企業總資產在2千億以下，1千億以下的企業有61家，但資產累計佔比僅為23%，中小資產規模的企業競爭較為激烈。

圖：TOP100企業總資產量級分佈

2016年企業總資產穩步上升，且多數企業同比增速在0%至50%之間。雖豐盛控股實現倍數級增長，但主要來自2016年多次收購，總資產增加受益於新能源業務。總體來看，總資產變動與基數大小無明顯相關關係，資產規模較大的企業同樣能夠實現高速增長，這意味著企業的規模趕超將需要更多努力。

值得關注的是，融創、融信總資產同比增速分別為154%、184%，增速表現十分突出。融創2016年實現大豐收，銷售金額同比增長121%、營業收入同比增長54%、新增土地儲備5349萬方，優良的業績表現成就總資產高速增長。融信2016年初香港上市，2016年銷售額同比增長107%、2012年至2016年營業收入複合增長率達77.3%，2016年總資產989億，即將邁入千億軍團。

三、多數企業存在槓桿空間，

資產周轉率以20%均分，

東原地產最高為50%

剔除預收賬款后，2016年企業資產負債率集中分佈在40%-80%之間，且20%-40%的企業數量大於60%-80%的企業數量，多數企業存在著加槓桿的空間。低於30%的共有2家，分別為濱江集團與永泰地產。

圖：TOP100企業2016年總資產與剔除預收賬款的資產負債率

2016年總資產周轉率以20%為分界點，高於20%的佔比為53%，總資產規模大於4000億的企業周轉率均在20%以上，此外，總資產與其周轉率存在著一定正相關關係。總資產周轉率最高的兩家企業為東原地產、景瑞控股，周轉率分別為49.8%、44.6%。東原地產2016年營業收入翻番，企業具備較強資本運營能力。景瑞控股2016年銷售額翻番，並確立了向「輕資精細化」的模式轉變，戰略定位優勢初步顯現。

圖：TOP100企業2016年總資產與總資產周轉率

四、總資產TOP50之最

1、「最愛現金」——中海地產、合景泰富

總資產TOP50中，貨幣資金佔總資產比值最高的兩家企業為中海地產、合景泰富，佔比達28%、23%。緊跟其後的還有旭輝控股、華夏幸福與招商蛇口。

中海地產2016年貨幣資金佔總資產比值同比增加31%，一方面，2016年經營性現金流量凈額同比增長42%，2016年貿易應付款、預收賬款及租賃預付金由負轉正，2016年達174億，為貨幣資金的增長貢獻較多；另一方面，投資性活動現金流量凈額由2015年凈流出31億轉變為2016年凈流入151億，僅出售附屬公司一項就獲得61億的資金流入。

合景泰富2016年經營活動現金流量凈額及融資活動現金流量凈額均同比減少，貨幣資金的增加主要來自於合營企業還款，2016年收到還款47億，高達2015年的21倍。

圖：總資產TOP50中貨幣資金佔比最高的5家企業

2、「最愛囤貨」——華髮股份、泰禾集團

存貨佔總資產比值最高的三家企業分別為華髮股份、泰禾集團，佔比達73%、72%。其次還有藍光發展、北京城建與綠地控股。

截止2016年末，華髮股份存貨825億，其中開發成本佔比90%，在建項目43個，主要分佈於珠三角的中山、珠海與廣州，華北地區的大連、瀋陽，長三角的上海、蘇州，此外，還有一個美國項目在建。截止2016年末，泰禾集團共有41個在建項目，主要分佈於京津冀、長三角、珠三角地區的多個城市。

圖：總資產TOP50中存貨佔比最高的5家企業

3、「最愛持有」——大悅城、瑞安房地產

投資性房地產佔總資產比值最高的兩家企業分別為大悅城和瑞安房地產，分別為61%、46%。排名前五的還有寶龍地產、嘉里建設及陸家嘴。

大悅城投資性房地產經營水平屬於業內標杆，2016年運營銷售額146億，同比增長23%，租金收入21億，同比增長22%，2016年大悅城新開業天津和平大悅城項目，另有昆明螺螄灣、貴陽大悅城處於籌備中。瑞安房地產持有上海、杭州、武漢、重慶與佛山共計8個優質項目，2016年持有項目可供出租面積165萬方，公允價值較2015年增加12億。

億翰股份

房地產戰略服務領域領導者，專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。