這些房產需要賣出，等一天賠一天

作者：美房網主編

未來挑戰還極多，目前還沒有跨過中等收入陷阱，還沒有完成現代化，還沒有全面實現小康社會。我並不是要唱空經濟，不管經濟好不好有些房產必須變現。我前面已經反覆說過三種分化，對今天如何賣出房產具有指導性意義。

1. 城市分化

2. 區域分化

3. 物業分化

首先投資不出圈，然後選擇核心地段的優質物業投資。看似簡單的道理實操卻沒那麼容易。今天我們說說為什麼有些房產必須變現。

隨著城市化的不斷進程，有些地方的房子沒有任何保留價值，賣出是最佳選擇。我們先看看發達國家的經歷，韓國總人口5000多萬，首爾人口佔總人口一半，日本52%的人口和以及85%的GDP集中在東京大都市圈（首都圈），神戶大阪都市圈（近畿圈），以及名古屋大都市圈（中部圈），美國52%的人口以及67%的GDP集中在加州城市圈、芝加哥城市圈以及東北部城市圈。

再看看日本當年是怎麼垮的。首先是華爾街操作股市暴跌，由於股市暴跌有些公司去拿房產或者地皮變現，導致樓市踩踏。中間有幾次回暖，但都時間很短，之後繼續下滑。根據數據和資料顯示，東京最先止血，東京周邊最大跌幅超過80%。所以，合理配置房產資源是我們一直以來強調的核心，非高價值物業沒必要保留。

房價是一種典型的貨幣現象，貨幣現象是人類行為的結果，人口遷徙規律、消費規律是貨幣走勢的重要因素，經過梳理我們發現有三個梯隊的公共設施水平還會在城市化的過程中迅速提高、人口進一步增加。第一梯隊是以北上廣深為首的四個一線城市；第二梯隊包括天津，南京，武漢，杭州，鄭州，廈門等國家級中心城市或者未來有多條高鐵線路通過的樞紐型城市；第三梯隊是三大城市群中較發達的衛星城市，比如佛山、唐山、惠州、東莞等。如果手上只要2-3套房子，可以換房投資，如果手上持有超過5套房子，有些房子需要變現。

1. 第一投資梯隊城市中心非學區性質的老房子，不論大小

2. 第二投資梯隊5年內沒有規劃概念的房子（不論房齡）

3. 第三梯隊未來沒有潛力的房子

4. 無論第幾梯隊，物業管理混亂，小區出租率極高的房子

我們知道，2016年一線城市、重點城市以及未來人口流入城市房價上揚速度過快，把國家統計局計算的共70個大中城市房子價格迅速拉開，少數優質城市由於巨大的虹吸效應把大量的資金吸引到這些城市，讓這些城市房價急速升溫。這些城市中，有些房價已經很高但並不意味需要變現，這點我們已經說過多次。

除了城市分化和區域分化，物業分化也會加劇，隨著人們對房子需求的不斷升級，一般生命周期越靠後的房子物業水平要求越高，不同開發商打造的產品品質、居住品質、小區壞境、物業管理的不同會直接影響後期升值，而且隨著時間推移差距會越來越大。所以，選擇優質物業是投資的必須理念之一（學區房除外）。

不知您的房產是否屬於以上幾種情況，如果屬於，請及早變現去置換高價值物業或牛學區物業。

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