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「首付貸」緣何能死灰復燃?

據媒體披露,在北京周邊,多個近期開盤的住宅、公寓以及商鋪都以「環北京經濟圈,高鐵30分鐘到北京,首付10%、開發商墊資,無息、無手續費,期限一般為1年-2年」等違規促銷方式再次「光明正大」、毫無避諱地回歸公眾的視線(9月5日《證券日報》)。

眾所周知,「首付貸」是通過相關機構,以不同科目、名義的貸款方式,向購房者提供首付階段的「貸款」,從而使購房支付能力不足或需資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例,繼而達到銀行按揭貸款放款要求,完成貸款購房行為的一種金融產品。由於其實際上是把很多支付能力不足的人拉入了房地產市場,一旦房地產市場的走勢出現逆轉,這些支付能力較差的人會產生違約風險,從而造成系統性的金融風險;而且,由於其涵蓋的金融產品範圍較廣,部分首付貸是以個人消費貸款等科目由相關機構發放,還有部分首付貸產品由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來,其間不少遊離於現有監管體系的視野之外,對正常金融秩序形成較大衝擊,潛藏並易誘發較大金融風險隱患。對此,去年下半年央行、銀監會等七部委聯合下發了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》,嚴禁銀行金融機構及其他非金融組織提供首付貸等違法違規的金融產品和服務,並規定不得向金融機構收取或變相收取返佣等費用。政策發布實施之後,「首付貸」受到打壓,在清理整頓中基本銷聲匿跡;並對抑制樓市泡沫、防範金融風險等方面發揮了一定作用。

然而,作為被監管部門嚴厲禁止的「首付貸」政策及清理整頓活動言猶在耳,可今天竟然仍故態復萌,這就不能不令人感到驚訝了;尤其作為房地產開發商、銀行金融機構、房產中介這麼短時間內就淡忘了禁令,難道都不長記心?或者說這麼大膽、堂而皇之地將「首付貸」再次推向公眾面前,其底氣來自哪裡?其動機又是什麼?據分析,「首付貸」死灰復燃主要緣於三種利益誘惑:

首先,開發商有銷房動機藏身其中,不懼鋌而走險。在各級政府出台並實施輪番嚴厲房地產調控政策下,樓市銷售總體呈疲軟態勢,開發商為了及時銷售房子,加之為了儘快回籠資金以作持續拿地之資本,不得已使出給購房者墊付「首付貸」下策。如在河北廊坊某新開盤的公寓樓,開發商把「首付僅需10%,活動倒計時」直接打上了廣告語。這是一些房地產開發商為了吸引購房者、實現銷售的無奈選擇,因為按照銀行相關規定,商住兩用房子最低需要50%的首付款,開發商直接墊付40%,以使購房者達到銀行的首付規定以便辦理按揭貸款;且規定還款周期為兩年,不需要購房者付任何利息和手續費,對購房者形成了較大的誘惑力。

其次,房產中介為了高額貸款中介費,不惜違規「牽針引線」。可以說,房產中介是「首付貸」直接推波助瀾者,因為每撮合一筆「首付貸」生意,房產中介收益不菲,因而對「首付貸」孜孜以求、樂此不疲,主動為購房者出謀劃策,並提供相關證明材料等「一條龍」服務。據披露,房產中介每撮合一筆貸款,按信用貸和抵押貸,手續費可高達5000--20000元。手續費是交給房產中介與合作的擔保公司的手續費。而且,為讓購房者成功實現「首付貸」,建議購房者在貸款時,不要向銀行說是買房、付首付,貸款到賬后需先取現,存到其他銀行卡再用來購房,讓銀行查不到貸款用途。

再次,銀行有放貸業績考核衝動,不得已睜隻眼閉隻眼。銀行是「首付貸」的源頭,銀行沒有嚴格把關是「首付貸」得以出籠的重要渠道;而「首付貸」在銀行沒有把好關緣於三方面原因:一是總以為貸款人有房產作為兜底的資產,風險並不大,對貸款審核上也多半流於形式,難以對「首付貸」起到有效堵塞作用。二是監管難度較大,銀行不可能也沒有辦法對所有貸款用途進行監管,以至不少以信用貸、房抵貸名義貸款的資金流向了「首付貸」。三是銀行工作人員知道房產中介介紹的貸款用途是用於購房,但苦於銀行業績考核,不願也不敢挑明或拒絕。

顯然,遏制「首付貸」死灰復燃,關鍵是要打消銀行機構、房產中介機構及房地產開發商的利益衝動,斬斷其利益實現的各種鏈條;而要達到這一目的,還是要靠政府監管職能機構「出重拳、動殺手」,對「首貸」加大清剿力度,建立各種靈敏動態監管機制,提高打擊的針對性和有效性;尤其政府各監管職能機構應加大聯合監管力度,建立信息共享平台,提高監管效率;並堅決消除政策出台之後監管跟進乏力的監管不利局勢,實現監管精準有力。

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