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物業產權明晰限購升級 地產股迎又一春?

龔璨

3月15日,在全國人大閉幕之後總理答記者問的現場,李克強總理針對房屋產權問題明確發聲:「有恆產者有恆心」、「對70年住宅土地使用權續期問題,不需申請,沒有前置條件,也不影響交易」、「國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案」。這被看作是對《物權法》第149條(住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期)的正名與延續。

與此同時,更多二、三、四線城市(青島、南京)開始集中發力、扎堆限購。再疊加上其他的房產新聞,似乎,針對房地產的政策暖風正在利好不斷。與之對應,在資本市場上,房地產股風起雲湧、高潮迭起。先是港股的內房股恆大、碧桂園、融創等集體瘋漲、振臂高呼,而後A股房地產股緊隨其後、不甘示弱地積極聯動:北辰實業、新城控股、北京城建、華夏幸福等都創出了階段性的新高,萬科A也出現了近期罕見的放量拉漲 ——房地產板塊又一次「幾處早鶯爭暖樹」、「亂花漸欲迷人眼」……我們不禁要問,房地產股的春天,又一次重啟了嗎?

在過去長達10餘年的統計周期中,經濟的高速增長往往是伴隨著貨幣投放持續放大實現的,即貨幣投放越多、經濟增長越快,二者息息相關、齊漲共跌。為了不使「超發」的貨幣去嚴重影響通貨膨脹,一個天然的池子——房地產市場有了其用武之地,即通過「固定資產投資」來吸收巨量的貨幣投放,把「票子」關進「房子」里,既拉動了國內生產總值(GDP)增長又截流了消費者價格指數(CPI)——自2000年以來,的房價水平以年均接近9%的速度持續上升,遠遠超過了同期的CPI增速。

然而,這種兩全其美的經濟繁榮也並不是一勞永逸、後顧無憂的,滯脹就是它的天敵。2016年6月,貨幣投放與GDP增長近20年來首次出現了背道而馳——貨幣投放量的增加並沒有引起PMI的跟隨上行,二者開始背離,「錢堆錢」模式首次遭遇瓶頸。於是,央行在2016年7月貨幣M1-M2剪刀差達到峰值之後,主動連續7個月縮減貨幣投放,CPI指數終於在6個月後的2017年1月階段見頂,滯脹風險得以緩解。可以預見,未來流入「房子」里的「票子」會持續減少,貨幣中性的基礎上,房地產業的大繁榮是難以重來的。

「學而優則仕,富而優則業」,這是千百年來人一以貫之的傳統觀念 ——學問好就入仕途,有錢了就買房子置地。近20年來,國民經濟騰飛崛起,人民生活豐衣足食,居民擁有房產、安居樂業的意願,前所未有地在我們這個時代發酵、膨脹得淋漓盡致、登峰造極;經濟學上稱之為「剛性需求」。大體來看,隨著總人口結構拐點的顯現,房屋總需求趨於下降其實是大勢所趨。

2010年以來,樓市的限購與解限此起彼伏、不絕於耳,卻造就了很多地方房價「越限越漲、越漲越限」的怪圈。從根本上說,這是人口持續流入、被壓抑的剛需集中釋放導致的。這樣的情況,未來一段時期里還將持續,尤其會以國家中心城市與城市群示範效應(京津冀、成渝特區、長江經濟帶等)為代表,資源更加集聚之後人口也還將持續流入。所以,地產股不能一概而論,應該分清冷熱,二線「中心城市(群)」會強於一線城市,並強於整個行業,更強於三四線城市,這是大思路。

伴隨著美聯儲3月15日宣布加息25個基點,美國已經率先進入連續加息周期,宣告著全球性的「錢堆錢」模式即將終結。強美元的背景下,外資在華投資的房產有變現迴流美國的動力和需求;作為應對和對沖,積極的財政政策加碼幾乎是必須的——PPP捆綁基礎設施建設有望接替房地產成為經濟增長新的領頭羊。

(作者繫懷新投顧四川公司首席投資顧問)



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