樓市關鍵因素已轉變，這一次不同以往

本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。而未來半年，起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮。

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樓市多個大消息接踵而至：社科院報告稱北京等地房價繼續下跌、20家銀行停止房貸。而近期有多地購房者反應，貸款審批難、審批時間長，下一步樓市究竟會怎麼走？

據經濟網6月12日披露，社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組發布的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。

報告顯示，在熱點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校划片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。

主要城市大數據房價指數環比顯示， 2017年5月，樣本城市的平均環比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個百分點。其中重慶、廣州、青島、成都、濟南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環比漲幅，居樣本城市前五位；同時廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環比穩定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進入房價擠泡沫的新階段。2017年5月，青島、濟南、廈門、惠州等樓市繼續升溫，房價環比漲速比上月有所加快，其餘城市房價漲速相對穩定或有所回落。

主要城市大數據房價指數同比顯示， 2017年5月，樣本城市平均同比漲幅為38.45%，比上月降低1.85個百分點。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、瀋陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。

主要城區大數據房價指數顯示， 2017年5月，北京各區房價全面下跌，其中西城區下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校划片等，都對這兩個板塊虛高的「學區房」價格形成衝擊。

有消息稱，20家銀行停止房貸

融360發布消息稱，目前全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來時間會有新增銀行暫停房貸業務。

不過，北京商報對此表示，數據不具代表性，廣泛停貸概率低。央視財經報道稱，上海多家大型國有銀行稱，上海並未停止房貸，目前業務正常開展。停止購房貸款的主要涉及中小銀行，包括華潤銀行、廣州銀行、平安銀行等，而且多為支行，有的甚至不以房貸為主要業務。

可以肯定的是，在政策框架內，不會出現過大面積停貸，影響到房貸市場的正常秩序，但對購房者來說可能增加購房者貸款難度。

總體來看，儘管停貸只出現在個別中小銀行，但銀行收緊房貸已是大勢所趨。

房貸利率持續上行

典型表現之一，便是部分銀行房貸利率持續上行。

談起最近的樓市政策，不少准買房者都在議論紛紛。以前是房價蹭蹭往上漲，現在是房貸蹭蹭往上漲。根據證券時報報道，幾個月前，不少商業銀行首套房房貸利率還是85折優惠，近期一線城市以及一些熱點城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍。

融360監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

具體來看，此次調整由一線城市領跑，其中又以北京為最，最先調整至9.5折水平，最先調整至基準水平，未來或會成為最先調整至基準上浮10%水平。一線城市對市場變化極為敏感，同時針對變化調整也極為迅速，成為市場風向標，大體可以反映出未來市場變化趨勢。

房貸利率上調影響

從主要城市看，主流首套的貸款利率依然是基準，但其中部分股份銀行已經的確出現了提高到1.1倍的政策。那麼直接影響多大？

從數據看：本次調整，首套房購房者每貸款100萬相比2016年市場寬鬆月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基準新增加287.6元。購房者的負擔將明顯增加。

據中信證券測算,對比5~10年中長期貸款基準利率,房貸利率上浮10%后的貸款餘額(金融機構中長期貸款季度餘額)利息占城鎮居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為,商業銀行在量及價上對於房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔,並在一定程度上抑制居民的房貸需求,進一步冷卻商品房銷售市場。

當前房貸利率仍處歷史低位

從全國數據來看，個人房貸的平均利率已經見底反彈。去年下半年最低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來的走勢，就是持續的攀升。

當然，相比上輪與上上輪樓市降溫期的房貸利率，比如2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，當前的利率仍處於歷史偏低位。

如果屬於剛需，且需要較大比例的貸款才能購房，則當前仍宜上車。

開發商下半年日子不好過

由於房地產業是資金密集型產業，貨幣信貸與資金，對於樓市的影響很大。

易居地產研究院曾研發了一份季度報告，構建了一個房地產金融環境指數。其中包括9個細分指標，能夠在總體上反映房地產業所面臨的貨幣政策與資金面的鬆緊程度。

如下圖，本輪房地產短周期，房地產金融環境指數最高值出現在2016年一季度，屬於寬鬆區間，其後下行，2017年一季度已降至正常區間，易居地產研究院副院長楊紅旭預計下半年將滑入偏緊區間。

他認為，雖說當前很多開發商仍然錢多、膽大、搶地王，但半年之後，他們就會感到捉襟見肘了。

這一輪不同以往

資金對樓市走勢的影響有多大？在易居研究院的報告中，將房地產金融環境指數與30城住宅成交面積增幅比較，發現二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經由去年大幅正增長，逆轉為20%左右的負增長。

易居地產楊紅旭認為，按過去兩輪短周期的經驗，金融環境指標不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說不會實現由負轉正。過去兩輪售量負增長皆持續了5個季度。這一輪，預計持續的時間可能更長些。

樓市將全面降溫

對於接下來的樓市走勢，中原地產首席分析師張大偉預計：

1.購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

2.房價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。

而且過去2年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，這種情況下，後續在調控周期內，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長。這些都疊加房地產調控政策發揮調控效果。

3.歷史上，北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點，首套房恢復基準，對購房者的心理影響也將非常大。最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地產降溫也將持續。

楊紅旭認為：

本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。而未來半年，起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮，而這屬於房地產業的外部環境。

（Wind資訊根據北京商報、經濟網、央視財經、21財聞匯、公號「楊紅旭樓市研究」、公號「大偉看樓市」等綜合整理）

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