調控持續房貸收緊 房地產市場「大動作」頻頻

 近期房地產市場動作不斷，一方面房屋租賃市場受到極大關注，相關政策密集出台，另一方面，地產調控影響持續，房貸收緊、成交探底，價格有所鬆動。

  此外，萬達甩賣資產引起市場對房企債務、市場前景擔憂，顯然，房企躺著賺錢的時代已經過去，一個新的房地產市場階段正在來臨。

政策層面：租賃政策密集出台

  近期，租賃市場受到極大關注，政策紅利持續釋放，預示著新的房地產階段已經到來。

  從國辦39號文《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到住建部等九部門發文推動人口凈流入大中城市加快發展住房租賃市場，以及廣州的「租購同權」，相關政策密集出台。

  根據通知，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。實施的措施包括搭建交易平台，推動國企轉型為住房租賃企業，細化金融、土地等支持政策。

  除試點城市外，更多城市早已開始將發展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。

  對於北上廣深等房價偏高的城市，政策偏向「購租並舉」，更符合房地產市場中長期發展要求。對人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進行「分類處理、因城施策」，也更符合現實情況。

  可以說，租賃市場正在從過去缺乏監管、相對混亂、「重售輕租」的局面，逐漸向加強監管、鼓勵「購租並舉」的方向發展，租賃市場迎來黃金髮展期。

房企層面：現金流弱房企還債壓力大

  上個月，萬達甩賣了將近700億元的資產，雖然符合此前公布的「輕資產」轉型戰略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達的負債上。就房地產行業而言，高槓桿、高負債是普遍現象，但在調控持續、房貸收緊的下半年，銷售速度放緩，開發商日子更加艱難。

  據民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統計，截至2017年6月底，存量的房地產債券市場尚有1.34萬億元的規模，涉及發行人230家。其中，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開始，上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。

  另一方面，在去槓桿背景下，房企融資壓力持續增加。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

  分析人士指出，待明後年償債高峰期來臨之際，債券融資帶來的償還規模疊加其他債務帶來的兌付壓力，可能將導致個別現金流出現危機的房企退出房地產市場。

  同策諮詢研究部總監張宏偉向經濟網記者指出，現階段市場上呈現出許多新趨勢，萬達賣項目其實是在降負債，其他企業也有剝離不良資產，出售或合作相對不太優質的項目，下半年到四季度這個現象可能會更多。

  「在近期限購限貸、房貸放緩情況下，市場交易量下降，開發商銷售收入也隨之下降，回款很難支付到期資金，加劇企業資金鏈緊張局面。四季度開發商可能採取主動降價措施。」張宏偉說。

消費層面：房貸收緊成交量探底

  信貸是決定短期房價的關鍵因素，房價調整壓力越來越大。以北京為例，自「3·17新政」等一系列政策調控下，北京房地產市場迅速降溫，成交量探底，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

  央行統計數據顯示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

  不過，由於房貸利率的提高，在房價開始下調的當下，購房者面臨的購房成本可能增加。目前，北京地區首套房利率平均折扣為基準的1.01倍，上海、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準以下優惠折扣，但總體額度有限。二線城市中，超7成銀行首套利率已回歸基準。

  中原地產首席分析師向中經網記者指出，在進入慣例的7、8月淡季后，市場繼續低迷，樓市調控政策影響繼續加強。北京等一二線城市在3月調控后，網簽成交量持續走低，市場開始進入調整周期。

  「整體價格從4月開始到現在3個月累計跌幅在8%左右，部分區域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節前後水平。」業內說。