房產司法拍賣有哪些坑？濟南遵循限購！

被濟南法院公開拍賣

這兩天有一則新聞，濟南法院將公開拍賣魯能領秀城、陽光100等7套房產。

新聞是這麼說的：

記者從濟南中院官方微信獲悉，濟南法院近期將對魯能領秀城、中海紫御東郡、陽光100等7套房產等進行公開拍賣。

據了解，其中公開拍賣的濟南市市中區魯能領秀城7區1號樓1單元902室，建築面積158.05平方米，起拍價為2405015元。本次拍賣活動設置延時出價功能，在拍賣活動結束前，每最後5分鐘如果有競買人出價，將自動延遲5分鐘。

濟南市高新區崇華路1587號黃金時代三區2號樓202室房產，建築面積：95.76平方米，起拍價1418240元，設有保留價的增價拍賣方式，保留價等於起拍價，至少一人報名且出價不低於起拍價，方可成交。

另外，陽光100國際新城3號樓1007室（住宅，面積88.45平）及408室（雜物間，面積22.88平）也被拍賣，起拍價160.64萬元。

我們登陸「人民法院資產訴訟網」看了看，濟南相關法院最近要拍賣的房產還真不少。看圖：

司法拍賣到底限購不？

司法拍賣的房產，與一般房產有什麼不同？媒體曾經這麼報道：

司法拍賣房源相對於市面上的普通房源來講，還是有一定區別的。

「首先，司法拍賣的房產比同期市場交易的價格偏低，在價格上的優勢很明顯，在房價普遍高漲的今天，這也是司法拍賣房受歡迎的主要原因。」

袁XX說，「其次，被查封的房產位置有一定的優越性，小區的環境和相關的配套設施也比較好，像這些房源的地段，沒有特殊的情況，持有人是不會選擇出售的。」

「當然，還有一大原因就是司法拍賣房不限購，隨著濟南限購的不斷升級，很多人的購房條件達不到，但是買房又是剛需，也會考慮購買司法拍賣房。」「司法拍賣房不受限購的約束，買房之後，如果購房人符合濟南市相關的落戶規定，可以進行落戶。」袁XX告訴記者。

司法拍賣的房產不限購？

江蘇高級人民法院去年曾經專門出台文件解釋了這個問題。文件中是這麼說的：

司法拍賣是基於公權力行使的強制執行行為，不同於一般市場交易中的自主買賣行為。個別地方出台的房產限購政策，主要目的是調整市場自主交易行為，而基於公權力行使的司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不受地方性房產限購政策的影響。

在實際的操作中，司法拍賣是否限購，在各地並不一致。其中，有10個城市，依然將司法拍賣的房產納入到了限購行列，包括濟南。

看圖：

留意這些坑！

除了留意限購之外，司法拍賣房產中還存在著一些坑。大家一定要留意這麼幾個坑：

1、遇到無賴怎麼辦？

司法拍賣房產，都是債務人無能力還債，由債權人起訴后被查封，最終被司法拍賣用於還債的。

那麼，這個債務人是什麼背景？人品怎麼樣？如果他是無賴、流氓，你拍下他的房子后，他經常在家門口騷擾你，找你鬧事，那就麻煩了。

2、房子會不會已經被長期出租了？

根據物權法，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交后原租賃合同繼續有效。

有些惡意逃債的人，可能會把房屋出租出去，而且簽很長的合同，10年、20年。如果你拍得了帶租賃合同的房屋，買下之後由於租賃人的存在，即使房屋是你的，你也而沒法住進去，甚至連漲房租的權利都沒有。

3、稅費的問題。

在房屋交易環節，有營業稅、增值稅、個人所得稅、契稅等。按照法律，除了契稅由買賣雙方共同承擔外，其他應該都是由賣方承擔。

但是，如果房子的拍賣款無法覆蓋賣方的債務，就意味著賣方可能沒錢承擔交易稅費。這就會影響後期的手續辦理。

除了交易稅費，還有物業費、水電費。如果你在拍下房子后，賣方對原來的水電費、物業費拒絕支付，可能就需要你來承擔這些費用了。

4、戶口問題。

如果你拍下來房子后，原房主拒絕將戶口遷走怎麼辦？

這在以前是個大問題。隨著濟南近期的戶籍改革（查看戶籍改革細節），這個問題已經有完美的解決方案——派出所可以強力將原房主的戶口遷移到社區集體戶上。

5、房屋質量問題

另外還有房屋質量問題。你在開發商那裡買房，如果遇到房屋質量問題，你可以找開發商。但如果是司法拍賣的房產，原房主對房屋質量問題不會承擔任何責任的。

為了應對上面的問題，如果你要參與司法拍賣，一定要做好事前調查。要多去拍賣房屋那裡看看，探探原房主的人品，也看看房屋的具體情況。

就說這麼多吧。司法拍賣中還會有哪些坑，大家可以留言哦。

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