2萬+檢驗武漢樓市黑馬成色

青山和漢陽、沌口，樓市有一定相似性，典型封閉性區域市場。

裡面的人可能會出來，但外面的人，很少想進去。

尤其是青山，雖然價格相比臨近的武昌、洪山有明顯價格差，但承接外區域溢出購房需求，一直不明顯。

不過2016年，青山絕對是武漢樓市一匹黑馬，讓人不得不重新審視這個一直被遺忘的區域。

去年3月，中冶9311元樓板價拿青山濱江地塊，創下江南（洪山、武昌、光谷）單價地王，可以說是武漢這波瘋狂行情的標誌性事件之一，甚至可以說是瘋狂的起點之一。

當時，包括哥在內很多人內心都是：瘋了吧，青山地價比關山大道還貴？

最終，青山樓市狠狠打了哥的臉。去年房價漲幅近40%，排主城區第一。

回過頭琢磨，不整什麼五號線、青山濱江商務區那些虛的，青山房價到底靠啥支撐？

第一是放量的舊城改造，釋放需求。而青山的供應量在主城區一直偏低，供需不平衡是青山房價狂飆的主要原因。

其次，去年青山成交項目集中在建二和濱江，奧山、中建、吾行里、聯泰、恆大御府，普遍價格達到1.5萬以上，原本供應量就不多，項目再集中高價位，均價就拉上去。

其三，去年行情那麼瘋，對於普遍還比較有錢的青山人，難免陷入恐慌之中，買房保值衝動強烈。

有了去年那一波基礎，於是，青山今年也開始嘗試頂破片區房價天花板。

奧山的武漢江山要賣3萬，地王中冶39大街預計定價2萬，幾乎都顛覆市場對片區房價的認知。

這，大概也是檢驗黑馬成色最好的試金石。

哥是這麼看的，青山樓市，依然是一個區域性較封閉的市場。

那麼在青山內部，今年拆遷規模依然相當大，為區域新樓盤提供了比較充足的需求。

從供應看，哥大致盤算一下，青山今年主力供應有8個樓盤，集中在2~3環。整體看，青山均價在1.5萬，而靠近二環的濱江住宅價格在1.7萬左右，3環周邊項目在1萬左右，像鐵建楊春湖畔預計價格要到1.3萬。

拿眾圓商圈的中冶39大街來說，有二環濱江概念，捷運5號線步行距離10分鐘以內，對比中建此前的價格，如果最終落在2萬，其實對市場而言，並不是非常意外。

至於青山對外部的吸引力，哥發現後台詢問的冬粉里，目前住楊園一帶的客戶，同樣因為拆遷，還是能夠接受青山建三以內的項目，他們的活動半徑涵蓋了奧山、眾圓廣場，對比融僑城2.3萬的價格，也能夠接受青山那邊2萬價位。

但再往武昌中心區走的客戶，基本上寧可考慮白沙洲、南湖二手房，也不會考慮青山。

而今年大武昌片，供應量比較集中白沙洲，從南湖到武漢火車站，只有雄楚2個小體量新項目，融創中心、御湖世家以及復地，現如今已經不是普通人能消受得起，唯一值得一提的是金茂，如果他開在2萬以內，很可能把武昌中心區的剛需一網打盡。

青山樓盤指望跟金茂爭大武昌的剛需，估計比較難，雖然建二一帶配套，好於金茂地塊，但購房者心裡對青山的隔閡，是繞不過去的坎兒。

從這個角度看，青山今年房價破2萬，應該是大概率事件，至於衝擊3萬，市場能不能接受，哥覺得除非裝修、產品做得特別出彩，否則恐怕很難。