買房追漲殺跌！沒毛病！

之前寫過一篇《寫給剛需的話》，後台留言有激賞的，也有罵街的，在意料當中，對市場的判斷對否就留給將來的挖墳貼來驗證（BC君就好」挖墳」，根據今年行情查他們去年的觀點，其中社科院的預測最扯！）……還有冬粉問對投資人群有沒有什麼要說的。猶豫了很久，主要有兩點顧慮：1、大大方向，2、投資人群卧虎藏龍。

今天鼓足勇氣，從投資的角度來說說房價漲跌。估計還得挨罵!

投資和投機有啥區別，我也是傻傻分不清，說到根上兩者都是要低買高賣賺取收益。直到最近聽到一個段子才釋然——投資是普通話，投機是廣東話。呵呵！

大家都知道的，推動房價上漲的是貨幣和地王，地王說到根上也是貨幣的原因。貨幣超發造成房價上漲，房貸又導致貨幣超發，比如，一個買房人預支了未來三十年的收入貸款200萬給了開發商，這200萬開發商不能放保險箱里，還得存銀行，整個社會就多出來了200萬的存款，銀行減掉存准，又有167萬可以繼續放貸，一串鏈式反應就相當於好幾個200萬。2016年新增的個人住房貸款總額是4.96萬億，鏈式反應之後就是天量了。

今天不說房價漲跌的原因，來探討探討漲跌的邏輯。

經濟學上說，價格是供求關係決定的。

奧地利經濟學有一條核心思想——買家跟買家競爭，賣家和賣家競爭，賣家和買家沒有競爭關係。

落到房地產上，買房人和買房人就是競爭關係，100套房子，200個人要買，開發商不漲價就是傻，不要罵開發商，換做你我也一樣，開發商就是因為買房人競爭激烈才有話語權。

買房人怎麼觀察競爭程度？看案場的排卡量，排卡客戶就是你的競爭對手，排卡越多，開發商漲價動力越足。當然排卡也要分，驗資不交錢的排卡不能算（開發商往往拿這個當噱頭），只有交錢的升級客戶才算。去年行情火，排卡基本都是3:1以上，高的達到了10:1，3:1以上能保證售罄。今年331之後，2:1的都很少，開盤售罄已經成為奢望，能去掉一半就相當不錯了，最近聽聞環內一個項目加推才賣了7套。

房地產有個大致的分界線，一個項目開盤只賣了6成以下，就說明定價高了；如果賣到9成以上，則說明定價低了，項目負責人要挨老闆罵，下次開必須漲價（限價除外）。

如果排卡3倍以上、開盤售9成以上，投資人群就不用猶豫——追漲，沒毛病！是一個合理的判斷邏輯，不用恐懼！

眼睛要盯緊身邊的買房人，很多事情都怕跟風，唯獨買房這件事可以跟風。跟風促成買家變多，就會形成競爭關係，賣家就會漲價，再加上房子又是個韋伯倫商品，越漲越刺激需求（臨界值在哪誰也不知道，有一個參考指標是租售回報率低於0.5%）。

以上都是從市場的邏輯，沒有考慮政策，再來說說的政策的影響。

限購相當於「人為消除買家競爭」——外地人讓一讓，本地人往裡走；投資客邊上靠靠，給剛需騰個地兒。

買家變少——競爭減弱——開始觀望——決策時間變長——賣方市場轉向買方市場——賣家開始競爭！只要限購不松，在未來可見的兩年時間，賣家競爭會很充分，開發商扎堆的板塊，會見刺刀見紅，以快打慢，先下手為強，地價低的秒殺地王。

追漲沒毛病，那能不能殺跌呢？

可以！但殺跌需要掌握更多信息。

• 1、殺跌有限度，如果不限價的話，按市場價降20%是個限度，現在新房都限價（相當於降價），就得拿周邊次新房的成交價當市場價，有已入住的樓盤最好測算，如果新房被限的價格是二手成交價的8折，那就殺不動了。

• 2、地價低的項目可殺性更強，地王也殺不動，在這個市場行情下地王的生存套路：首開的價格基本不賺錢，先收回一部分成本，產品會高低配，比如高層配洋房和別墅，先賣的高層位置最差，把核心位置和資源都給到洋房別墅，靠後者拉高均價，低開高走，最後算總賬。如果被殺到賠錢，那開發商還不如轉讓。

  （PS：有人該問了，按照你的邏輯，地王是開發商競爭的產物，按理應該買房人受益啊？理解錯了！開發商拍地時的角色變成了買家，而土地只有一個賣家，沒有競爭，土地越來越貴就能理解了，開發商聯合拿地能降低買家競爭，但土地賣家就會不高興了，金茂都被領導點名了。）

• 3、別追求最低點買入，次優選擇就很OK。

說完了，開始拍磚吧！底下留言。

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