杭州熱門板塊的新房和二手房之間，價差到底有多少？一張圖就讓你搞懂

近些年的杭州樓市，有個特點為大眾所默認，那就是同一板塊的二手房價格較新房要低得多，有的板塊二手房價甚至只有新房的一半。

自去年下半年起，杭州新房市場房價漲幅顯著，二手房價格雖然也在同步上漲，但無法與新房市場的漲幅相提並論。而一個板塊內二手房與新房的價差越小，就意味著這個板塊的承價能力越高。

杭州各大熱門板塊中，二手房價與新房價格究竟相差多少？本報記者通過抽樣調查，選取目前各大板塊內在售的新盤及成交量排在板塊前十的二手房做了一番對比，得出了一些結論，可供購房者參考。

註：樣本範圍選取自2016年7月1日至2017年1月31日成交量大的一二手住宅，去年下半年杭州房價量價齊升，結果更具參考性。數據來源於透明售房網，由杭州我愛我家提供。

下沙新房、二手房均價持平

市中心一二手房源價差最大

申花、橋西、城東等板塊無疑是2016年杭州樓市最火熱的板塊之一，連帶板塊在售的二手房價格也跟著水漲船高，但從結果來看，板塊大火之餘，並未迅速縮小新房與二手房間的價格差，板塊二手房成交均價相比新房的簽約均價，每平方米價差在8000元/㎡以上。

像熱門的橋西橋東板塊，新房簽約均價接近36000元/㎡，但二手房簽約均價不足25000元/㎡；申花板塊同樣如此，新房房價一路上漲，如今均價已接近35000元/㎡，但二手房除了萬家花城、文鼎苑等次新或學區好的樓盤成交價格還不錯外，成交量高的其他小區如慶隆苑，二手房成交均價不足20000元/㎡。

橋西

新房與二手房價差最大的，無疑是市中心板塊。市中心的二手房多以上世紀八九十年代的老房子居多，稍微新一點的是2000年以後的房源，基於地段好、周邊配套成熟，剛需、投資性客戶都比較青睞，因而成交量不俗，只是近幾年房價漲幅較緩慢。

但新房剛好相反，地段好、產品新相對更能賣出溢價，如濱江華家池公寓、融信杭州公館，目前的成交均價皆已破50000元/㎡，然而同區域的二手房，即便是學區更好的采荷小區，二手房成交均價也就在26100元/㎡左右，其他房齡更老、學區稍差點的二手房小區，成交均價還要低。

同樣價差比較大的還有錢江新城板塊，新房與二手房的價差高達16048元/㎡。

錢江新城

出人意料的是下沙板塊，新房成交均價僅比二手房貴了170元/㎡。其中很重要的原因是板塊內新房、二手房房源倒掛。

我愛我家數據顯示，2016年7月1日至2017年1月31日這7個月時間裡，除朝暉、景芳、翠苑、大關等體量大的老小區外，單個小區成交量排名前十的樓盤裡，下沙樓盤佔了七個，成交量排名前五的小區均在下沙。但下沙可售的新房存量卻很少，去年入市的純新盤僅鐵建保利像素一個樓盤，其餘皆為區域內銷售多年的老盤。

「主城區其他板塊都漲得太快了，下沙相對仍是價格窪地。」業內人士表示，下沙目前二手房均價，只能說是回到了2009~2010年左右的價格，有的買家即便賣了二手房也不一定回本。

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次新房與新房價差並不大

每平方米在三四千元上下

總體而言，新房與二手房的價差仍有一定幅度，但細細分析數據會發現，板塊內成交量比較大的次新房（指年代較新的二手房或空置房）與新房相比，價差並不大，每平方米價差在三四千元上下。

拱宸橋西的遠洋公館，透明售房網數據顯示，去年7月1日至今年1月31日共有36套成交，二手房成交均價為35249元/㎡，而拱宸橋東的大家綠城金鱗府，首開至今的網簽均價為37527元/㎡，兩者間價差不足2300元/㎡。而同一板塊的和睦新村、小河佳苑，二手房成交均價只有20000元/㎡左右，但板塊內新房均價已接近36000元/㎡。

俯瞰杭州

九堡板塊與三墩板塊的新房與二手房，價差也就在3500元/㎡上下，主要原因是板塊內在售的二手房多以次新房為主。

像三墩板塊，中海紫藤苑、金地自在城都是2010年後交付的房源，二手房成交均價在20000元/㎡以上，親親家園、都市水鄉房齡相對較老，但也是2005年以後的房子，成交價格高的也能達到20000元/㎡，而板塊內在售新房水晶酈城近月簽約均價僅22000元/㎡。

九堡板塊類似，除經濟適用房拉低板塊的二手房成交均價外，次新房的成交均價都在17000元/㎡以上，高一點的如綠城麗江公寓，7個月時間成交了121套，成交均價在22259元/㎡，僅比一路之隔的新盤鉑金海岸均價便宜了不到3000元/㎡。

若這些次新房的房東想進行置換，買板塊新房只需補一定的差價，他們對於板塊中的新房市場起到了一定的支撐作用。

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名校學區房、捷運盤

二手房價格甚至超新房

雖說新盤均價普遍高於二手房，但有一類房源除外，那就是名校學區房。其中典型例子當屬申花板塊的耀江文鼎苑，2016年7月1日至2017年1月31日，透明售房網數據顯示二手房成交均價38508元/㎡，在去年行情最火爆的時候，有業主曾以50000元/㎡的價格出售。這一均價高於板塊內大多數在售的新盤均價。

帶學區的捷運房同樣能賣出高價。濱江的東方郡小區，依傍江南實驗學校，又緊鄰捷運1號線濱和路站，不僅成交量是濱江區二手房中最高的，成交均價更是達到34557元/㎡。在濱江一帶的經紀人印象里，東方郡小區的成交量這幾年一直居高不下，尤其是90㎡左右的小面積房源，買的人很多。

下沙金沙湖一帶的龍湖灧瀾山也有此現象，緊鄰捷運1號線金沙湖站的利好，項目還是新盤在售時，價格就不低，如今進入二手房市場，成交均價同樣不俗，甚至較一路之隔的新盤和達御觀邸價格還要高。購房寶數據顯示，和達御觀邸的網簽均價為18245元/㎡，而龍湖灧瀾山二手房的成交均價則已接近20000元/㎡。

附：

杭州主城區各大熱門板塊新房與二手房價差

（單位：元/㎡）

江嘉宜

簡介：錢江晚報最一本正經的80末小尾巴，平日跑盤之餘還愛挖掘樓市不為人知的一面，有任何買房的法律疑問，一個電話為你搞定！