為中國的物權法學而寫：小區控制權屬於小區內的全體業主（12）

李雲亮說業主物權（續49）

為的物權法學而寫：小區控制權屬於小區內的全體業主（12）

文/李雲亮

現如今，有不少人到泰國買房。

泰國法律規定，外國人在泰國不能購買獨立房產，小如別墅，大如建築物小區。

泰國法律並不排外。外國人可以購買區分所有建築物里的單元住宅。但是，泰國法律規定，區分所有建築物（小區），泰國業主要佔51%以上份額，外國人只能在49%份額以內購買。

泰國法律中的51%對49%，那是個什麼概念？那純粹是公司控制權概念。泰國法律用51%對49%，達到小區控制權屬於小區內本國業主之目的。這種制度設計，沒有什麼物權法理可言，最多有些政治考量。

如今，人在自己國家的內地購買區分所有建築物，千萬別夢想，用51%對49%，達到「小區控制權屬於小區內的全體業主」之法律目的。眼下，別做這個夢。

在內地，一個新建小區，商品房售罄，全體購房者將開發商的全部商品房100%購買乾淨，小區控制權也不屬於小區內的全體業主。這種情況實在令人奇怪。太沒有道理！無法理喻。

舉三例說無法理喻如下：

1、我一人，單獨購買一處獨立房產，小如別墅，大如建築物小區。

開發商的商品房因此售罄。我，成為此獨立房產的主人。開發商，要變更其大產權證書給我。即，開發商，要向不動產登記機構申請變更登記其初始登記的《不動產權證書》給我。然後，開發商拿錢離開這個原屬於他的別墅或建築物小區。

2、我數人，合夥購買一處獨立房產，小如別墅，大如建築物小區。

開發商的商品房因此售罄。我們，成為此獨立房產的主人。開發商，要變更其大產權證書給我們。即，開發商，要向不動產登記機構申請變更登記其初始登記的《不動產權證書》給我們。然後，開發商拿錢離開這個原屬於他的別墅或建築物小區。

3、我數人，區分購買一處獨立房產，小如別墅，大如建築物小區。

開發商的商品房因此售罄。我們，不能成為此獨立房產的主人。開發商，不會變更其大產權證書給我們。即，開發商，不會向不動產登記機構申請變更登記其初始登記的《不動產權證書》給我們。開發商拿足錢之後，也不會離開這個原屬於他的別墅或建築物小區。依據《物權法》第一百四十二條，我們只是一群對開發商持「相反證據」的小產權人。開發商在商品房售罄之後，還能變更建築規劃，我們無法對抗。

所謂，我們只是一群對開發商持「相反證據」的小產權人，是說當我們區分購買開發商的商品房，開發商能利用法律規定，不變更其大產權，只需通知政府主管部門，在他的大產權證之下，給各個區分購買商品房的小業主登記分發小產權證即可。

無法理喻以上三種情況的差別。

三種情況，都是業主拿錢購房，都是開發商的商品房售罄。開發商都拿足了本錢和利潤。甚至，對比同一個商品房小區，第一種和第二種都是一次整付房款的購買方式，對比第三種散付房款的購買方式，開發商收到小業主的購房款總數可能更多。這個經驗，來自於一般商品批發和零售的價差。至少，第三種區分銷售商品房，其最終價款絕對不會少於第一種和第二種整體銷售商品房價款。可以假設，三者銷售同價。如今，對業主而言，最大問題就是，商品房小區同價不同權。

小區整商品房體出售，整付和散付的區別，僅僅是會計收款記賬的區別。開發商就能從商品房銷售整付與散付的區別中，歪正皆有門道，創造出絕對不同的法律效果。這不能不說，的開發商絕頂聰明，能玩物權法於股掌之中。

問題是，我們的物權法學正義感到哪裡去了？

即便物權法學沒有正義感，開發商將商品房售罄，業主100%將開發商的商品房買乾淨，法律難道不會立足於生活常識，不論整付與散買，以同物同價同權的名義，承認小區控制權屬於小區內的全體業主？！

我們的「業主的建築物區分所有權」制度理論，存在嚴重問題。其嚴重，不是書獃子問題。