2017年該不該買房？聽聽任志強怎麼說！

  伴隨著2017年的到來，關於房地產的討論始終都沒有停止，今年的房地產市場是不是真的會如越來越多的經濟學家、業內專家們預計的那樣，低迷到無可救藥？這房子，是不是今年真的就不能買了呢？在當下的市（zheng）場（ce）環境下，做任何具體的預測都是不負責任和沒什麼nuan用的。但是，作為一個動輒買房就得拿出幾百上千萬來的投 資者來說，買房全靠所謂的專家指點，那就太low了，自己掌握一些判斷常識那是必須的（土豪可以自動飄過~~）。

  今天，彈房君給大家帶來的是素有「大炮」之稱的任志強在鉅派投 資集團2017年上海宏觀經濟展望暨投 資策略會上的分享。聽話聽音，大家主要來看看他判斷房價的維度和分析邏輯，具體的結論，請自行判斷和聯想！（為方便大家閱讀，彈房君為大家做了一些核心觀點的歸納）

  1、房地產不管怎麼調也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。

  從對GDP的貢獻來講，2015年 GDP的增長率是6.9%，你要是扣除了房地產和基礎設施建設帶來的增長，就剩……4.8%了；2016年前3季度的GDP增長是6.7%，扣除房地產和基建就剩4.4%了；如果單獨計算房地產，佔0.8%，房地產相關投 資，包括鋼鐵水泥木材等，佔0.7%。今年如果沒有房地產，GDP的增速就剩5.2%了。所以，如果沒有房地產投 資的增長，16年的GDP增速就掉下去了。

  從對稅收的貢獻來看，房地產在稅收增長中貢獻是最大的，佔29%。

  所以，房地產不可或缺，在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。不管你怎麼罵房地產，你還是得求著它，它要是沒了經濟就慘了。

  2、一是政策變化，二是基礎供求數據，如果二者相吻合那就會漲價。

  房地產與土地和政策產生直接關係，和貨幣不產生直接關係。

  土地供應短缺，你就不能埋怨房價總是漲。2016年全國的地價總體上漲了很多，但它的供應量總增長還是負的。2015年是-33%，所以很多城市土地出現短缺，包括上海北京。以北京為例，2016年北京土地出讓收入是800多億，但2015年是1960億，去年僅有前年的差不多40%。

  如果土地不供應，你還老埋怨房價漲，它可不就得漲嘛，因為土地供應短缺。所以這是預測將來的一個重要指標，土地是兩年開工，你今年供應少，一定會對接下來兩年的房地產市場產生影響。如果上一輪土地負增長，那這一輪房子肯定是得漲價。凡事土地供應負增長，下一輪就是一個高峰。

  房價上漲和貨幣政策和經濟增長狀況都沒太大關係

  去年房價漲的多，很多人說是因為我們的貨幣政策導致的，我個人覺得是瞎說，房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。如果說有關係，那貨幣多了，都跑到房地產市場，那為什麼有的城市漲有的不漲，三線四線那麼便宜反而不漲呢？所以和貨幣沒有關係，嚴格說起來，我們歷年的房價變化都和政策有關係，和經濟無關。因為去年經濟增長是從6.9%降到6.7%，它是個下台階的過程，那為什麼房價猛漲呢？所以我們說房價上漲和經濟增長無關。

  宏觀經濟周期和房地產經濟周期不是對等的，不是同上同下，完全是按政策周期。我們看看以前，任何一次房價變化和政策變化都是一致的。想讓你上就上，想下就下。所以說的房地產市場其實是一個政策市。

  我們要預測都是根據現有政策做決定，但是實際結果一定會根據未來的新的政策。周期是多少？很多人說十幾個月，這是政策變化的周期，通常18個月變一次，12個14個也有，一年半左右。政策周期決定了房地產經濟的增長情況。

  3、住宅的銷售竣工比（銷售量/竣工量）數據得看！

  2016年1-11月，房地產市場的全部銷售竣工比是1:1.763，住宅的銷竣比是1:2.12，庫存到底是多少？房子會不會漲價？如果年年都這樣，還有多少房子給你賣呢？

  4、國小生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市

  城市的發展潛力和人口吸引力是判斷一個城市房價是否會上漲的重要因素，人口的凈流入量也是重要的參考依據。另外，有個特別的指標，國小生的增長率。國小生一來，說明一家子在這生根了，國小中學12年跑不掉的，這個是真實的人口增長。孩子大了得買大房子，再長大還要買房。我們光看人口增長數據很難判斷它是農民工進來了還是高水準人員進來了，但是看國小生是最容易判斷的。所以國小生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續十幾年，而這一定是供求關係惡化的過程。

  5、現在的房價指數為什麼不代表真實的房價，有人為控制的因素存在。我個人覺得房價中位數的數據更好。

  很多城市接到住建部指示，要求把房價漲幅控制在2%以內，那麼怎麼辦呢？地方政府沒辦法，就看那個報表，你要網簽漲的很快就不讓你簽，不給你發銷售證。

  6、當價格不能成為信號的時候，就要靠歷史經驗來判斷，或靠城市來判斷，城市房屋的自有化率是個重要指標。

  我們認為目前城市房屋的自有化率是下降的。因為，一人戶增加了。上海目前一人戶佔比是26%，北京是27%多點。一個人的戶口可能還在家庭里，但他一人住著一套房子。因此，一人戶的增加會導致整體數據的增長。全國最近一次人口普查時，一人戶增加了11%。人口的老齡化和人口數量的減少結果是需要的房子更多了。原因在於，老人越多需要房子越多，上海每戶家庭的人口指數是2.64，北京是2.48，什麼意思？一個家庭里不到三個人，導致什麼呢？三個人得要兩套房子。

  舉個例子，1960年德國7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國有8100萬人，4000萬家庭。什麼意思呢？一個家庭只有平均2個人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現在需要4000萬套了。為什麼用德國舉例子，德國是全世界人口老齡化排第二的國家，排第十位。德國的例子告訴你，不要以為老人會死掉，他不死，就算兩個死了一個，那房子還是他的。