固安鬧「房荒」，元芳，你怎麼看？

近日，固安「房荒」開始在朋友圈熱傳，其實不止固安，整個環京地區都有些供不應求，哪裡有房，那裡就成了「熱點區域」。但是，固安樓市究竟到沒到「房荒」的程度？當前的房價基準是怎麼樣的？未來的一段時間房價走勢又將如何？我們一起來看一下吧。

固安樓市有沒有「房荒」？

固安樓市有沒有「房荒」，我的回答是：「沒到那個程度」。在京冀交界地區嚴控土地及北京疏解城市功能的主旋律下，環京樓市也將隨北京樓市逐次地進入「存量市場」時代，新房供應量的逐漸減少是必然趨勢。具體來說，燕郊為首的北三縣，將先於環京進入「存量時代」，緊隨其後的是以廊永固為代表的「第二梯隊」，緊接著會是涿州、霸州等次的「第三梯隊」，西北各區縣是否也會進入「存量時代」，時效上還為時尚早。「四個梯隊」的結論是筆者之前一直所強調的，價值區間的分佈也大抵可以划進這四個梯隊裡面。固安如果「房荒」，那燕郊是不是更應該「房荒」呢？那北京樓市呢？「房荒不房荒」，其實是個偽命題。

具體來講：

1）房市供給側：新房減少，二手房增加，總量仍然緩增。調控以來，開發商推盤熱情降低，再加上政府「限價」，變相鼓勵購房需求，春節以來的新房市場本來就是供不應求，我們看春節后歷次的推盤現場，哪一次不是人滿為患。新房推新減少，也造成了二手房市場的活躍，當前固安各樓盤的空置率較高，存量房源的補血能力也較強，市場總供給其實是趨多的，供給量趨多，又何來「房荒」之說呢？

2）從過去的經驗來看，固安新房供不應求早已經是常態。從過去的經驗來看，尤其是去年的固安樓市，哪一次推新不是「供不應求」，買房人多，推新產品少，搶房也是常態，我們看去年被曝光的「京韻花園」事件，雖然五證不全、雖然都不能確定開發商是誰、雖然項目所在地毫無拆遷跡象等等，但一經推出，仍遭到了「瘋搶」。在這種形勢下，新房本來就很「荒」。

3）之所以造成「房荒」的假象，在於這一輪全國房價看漲的行情。之所以供不應求、之所以到處搶房、之所以造成「房荒」的假象，這和此輪看漲行情有直接關係。必須指出，房價看漲，不唯獨固安本地，全國三四五六線城市都是這樣，背後的坑很多，原因也很複雜。

所以，與其說「房荒」，不如說是固安樓市新房供應的「新常態」。

固安的房價將會有何影響？

固安現在的房價怎麼樣？漲！具體來看，二手房領漲新房，新房「限價」有放鬆的跡象，成交量方面也在活躍。

1）二手房領漲新房。二手房竟然領漲新房，這如果放在北京樓市，體現得會更早，固安樓市是受了北京樓市的影響，不僅固安，北三縣的情形也一樣，都是二手房領漲新房。為什麼會出現這種反常的情況，原因出在「老三套」調控手段的「限價」上，所謂「老三套」，是指「限購」、「限貸」和「限價」，「限價」就是人為地限制樓盤銷售價，與其在房管局的備案價不允許出現太大出入。新房售價被限制，市場迎來搶房潮，投機需求轉向二手房，二手房漲價勢成必然，並且漲幅領漲新房。

2）新房「限價」將被打破。新房被限價，二手房價格逆勢猛漲，並帶動三四五六線城市量價齊升，「去庫存」政策開始收效。筆者貿然揣測，這一輪的新房市場，很可能也會打破「限價」調控，其目的就是為了「去化三四五六線庫存」。

3）成交量活躍。成交量方面，固安本地並沒有明確的數據做支撐，在此仍只能做推測，但從近期的二手房中介的活躍程度上來看，成交量很可能在增長。

房價走勢會如何？

房價未來走勢，筆者仍然堅持3月13號的論斷，房價存在「小幅回落的空間」，並且突破口會出現在這一輪量價齊升的三四五六線城市身上。具體來說，固安房價會先漲后跌，小幅回落之後，開啟穩健的上漲區間。房價出現小幅回落之後，才是買入的真正時機，現在就買入也無可無不可，但並不是最佳的時機。

房價回落的原因，筆者摘取3月13號文章《房貸全面收緊，投資出現時機！》中的部分章節來說明，並結束此文：

「還是應該從供需兩側看待這個問題。供給側，土地財政下的地方財政系統性風險仍然較高，供地政策不太可能發生根本性變化，『增加土地供應』更多的還只會是在口頭上，投資者對此已經有了很好的『免疫力』；房企方面，出於『資金鏈安全』等考慮，在嚴格限價與嚴格融資監管的情形下，開發商將不得不放棄『捂盤惜售』的姿態，市場供應量加大，有利於對沖需求側的壓力。需求側，全面限貸壓制住了手上『差錢』的個人，整體基數縮減，市場需求相對減緩。供需兩側皆出現了有利於房價小幅回調的機會窗口，而長期來看，被壓制的剛需需求只能暫緩購房計劃，等待信貸的放鬆，房價長期看漲的動力仍然存在。所以，筆者認為，這一輪房貸收緊，對手裡『不差錢』的投資投機群體來說，確實是個機會。」

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