房產中介邁入跨界併購時代

2017年，Q房網、我愛我家、鏈家先後以賣身或融資的方式擁抱資本市場。

一二線城市進入存量房時代帶來無限前景、消費方式的迭代衍生了新的服務需求，資本市場對房地產市場的看多，使中介公司獲得體外輸血的機會。但房地產中介享受時代紅利的同時又面對新的衝擊，互聯網技術的發展、樓市調控的介入成為不可預測的因素。

樓市變天了，行業內外都在攪動市場。對於房地產中介來說，這是一個好的時代嗎?

中介業擁抱資本市場

於資本市場而言，房地產中介並非成熟的業務，它「看天吃飯」、易受市場和政策影響、盈利模式單一 ——主要以收居間買賣或租賃所得的傭金為生。但這種印象正火速被刷新，2017年開年兩個月，中介行業已發生至少3項資本事件。

年內的第一宗收購案發生在Q房網身上。2017年1月3日，瀝青生產商國創高新(002377.SZ)連發32份公告，宣布擬通過發行股份及支付現金的方式收購深圳雲房100%股權，深圳雲房的主要資產是Q房網。

Q房網重視互聯網技術的應用，企業以此完成O2O的閉環，並於2014年推廣合夥經紀人模式以高佣吸引從業中介的加入。此後Q房網加速全國範圍內布局，但擴張太快招致的結果是虧損。公告顯示，深圳雲房線下營業網點由2014年底的349家，增加到2015年底的1052家，經紀人由2014年的7506名增加至2015年的21674名。2014年，深圳雲房虧損7821萬元，2015年虧損2.09億元，2016年1-8月扭虧盈利1.56億元。

O2O這條路並不好走，Q房網以賣身方式擁抱資本市場令人唏噓。跨界收購Q房網的國創高新表示，房地產中介業將成為公司的第二支柱產業。

1月9日晚，融創(01918.HK)宣布通過增資以26億元獲得鏈家6.25%股權，這是繼2016年完成B輪及B+輪融資后，鏈家與資本市場的又一次交手，至此，鏈家估值已達到416億元。

融創在公告中表示，看好房地產存量交易市場的發展空間，而鏈家已經建立了絕對優勢。此外，融創認為與鏈家存在業務協同，未來有合作空間。

2015年，鏈家深圳中聯等區域性中介公司發起超過十宗併購，把版圖從北方向南方鋪陳，目前已覆蓋28個城市及地區，在全國約8000家門店，經紀人超過13萬名。

鏈家之後，行業的併購整合仍在繼續，最近的一次發生在2月27日。A股公司昆百大A(000560.SZ)公告宣布，以61.82億元收購我愛我家94%股權，同比擬以3.78億元協議受讓我愛我家6%股權。交易順利完成後，我愛我家將成為昆百大A的全資子公司，公司估值65.6億元。

我愛我家涵蓋代理銷售、一手房分銷、電商、二手房租售和房屋資產管理在內的業務。截至2016年年底，我愛我家業務涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內15個主要一、二線城市， 擁有2215 家直營門店，旗下經紀人愈4.5萬人。

值得注意的是，為促成此次交易，昆百大A和我愛我家簽訂了業績對賭協議，假如2017年、2018年、2019年三年，我愛我家扣非凈利潤累積分別低於5億元、11億元及18億元，原股東將執行對賭補償條款。

2015年、2016年，中介行業內部發生的多起併購被看作行業整合高潮，但到了2017年，中介行業無疑走到了一個新局面——跨行業的整合，以更直接的方式連接資本市場。

跨行業收購的生意經

買賣之間，應為資本湧入並將持續推動市場發展歡喜、抑或為賣家經營的失敗悲鳴，用不同的視角看待這個行為能得到不同的答案。

不可忽略的是中介大鱷給行業帶來的震驚。融創增資入股鏈家的公告顯示，鏈家2014年除稅後純利為1.37億元，2015年除稅後純利為11.96億元，年增長773%。而據媒體報道，2015年鏈家共完成7090億交易額，2016年1-11月，完成的交易額已超過1萬億元——這是2016年全年，三家三千億陣營房企恆 大、萬科、碧桂園銷售金額疊加的總值。

在南方，世聯行發布的業績公告顯示，2016年度，公司實現營業總收入62.780元，同比增長33.10%，歸母凈利為7.47億元，同比增長46.73%，基本每股收益為0.37元，同比增長 37.04%。

在南方特別是深圳，中原地產市佔率將近3成，儘管2016年的業績表現並不搶眼，但其促成的交易總金額依然不可小覷。2016年，中原地產大陸區成交總金額約7450億元，同比增長2%，成交宗數約52萬宗，較去年同期增長6%。

一如房地產開發業，在行業集中度提高的同時，行業兩級分化趨勢加劇。儘管鏈家2015年純利增長暴增7倍，但也有行家感嘆錢難賺。

中原地產大陸區主席黎明楷對第一財經記者表示，「房地產中介業是個薄利行業，經紀人傭金比例行業性推高、線下的門店租金、線上的互聯網媒介支出越來越高。「

黎明楷稱，房地產中介業競爭趨向資金化，已成一個燒錢的行業。「資金燒完了，公司就死了，所以需要大量融資，不斷引入新的股東，甚至賣斷股權。」

但，為什麼能招徠跨行業公司或投資者?

金融與房地產業資深評論人黃立沖認為，「中介高舉的互聯網思維，令有廣泛接觸人脈的生意種類的行業聯想到大數據、大消費、大金融，這種聯想對某些投資人有一定的吸引力。「

黎明楷與黃立沖看法相似，但他們皆認為該等大數據價值兌現困難，一定程度上等同「意淫」。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經記者，「資本市場的投資主要看中的是溢價空間，中介行業對於存量資產、租賃市場等開拓的力度較大，這都是後續冬粉經濟的一個重要依託。同時，中介業務的併購相對成本不高，資本看好後續成長性比較高的企業。「

而在資本進入之際，行業已經變天了。密集的調控政策、房地產稅出台呼聲加碼的背景下，房地產中介業2017年走向另一個未知局面，中介公司安身立命的交易額面臨驟降的考驗。黃立沖表示，行業內外的環境均已惡化，2017年很可能是業界寒冬。「中介公司不得不擁抱資本市場，籌集彈藥以便獲得生存。」

中原已經放棄打消耗戰的打算了。黎明楷告訴記者，「中原已經擱置了上市計劃，儘管有個別股東反對的因素存在，但中原也改變了策略，不想利用大量融資資金爭行業規模，只想打持久戰。」