高地價下奧體板塊未來走勢|20餘樓盤競相開盤，區域主推改善型產品看好核心區價值，市北、新城等或受政策影響

上周五，蕭山迎來了杭州2017年首場土地出讓會。最終，兩塊起價僅17001元/㎡的宅地，雙雙以破30000元/㎡的樓麵價成交。由此，蕭山土地樓面單價成功站上3萬+的高崗，並刷新了蕭山區宅地最高單價紀錄，也讓奧體板塊的熱度進一步升溫。

那麼，在高地價和新政剛啟動的背景下，奧體板塊目前的購房力如何？該板塊還有多少可售樓盤？專家又是如何看待板塊未來發展藍圖的？

現狀

板塊市場購買力強勁

「一房難求」局面成定局

奧體板塊的樓盤，當之無愧成為今年樓市的焦點。上周，記者實地探訪奧體板塊若干個新老樓盤，聽到置業顧問說最多的話是：「蓄客已經飽和了」「目前已經沒房子賣了」「三房的已經售罄了，要不要考慮四房？」等等。

位於蕭山奔競大道與書音路交叉口的融創·時代奧城項目，已於3個月前首開1、2、3號樓，共224套房源，為107㎡、117㎡的三房戶型。目前時代奧城是無房可售狀態，預計4月份加推7、8號樓。該樓盤置業顧問透露：「4月推出的100餘套三房房源，周邊價格在35000元/㎡左右，售價待定，現在蓄客量已達到3000餘人，實在供不應求。」置業顧問還表示，5月會推出四房戶型的13號樓，直到今年年底才會推三房。「雖然現在的四房和三房總價差距有點多，但是若等到年底買三房將和現在買四房價格相差無幾，要買房還是得趁早。」

位於奧體板塊建設四路和博奧路交叉口的另一個熱門樓盤龍湖·春江天璽，目前項目19號樓和20號樓已售完，近期將推出16號樓，戶型建築面積在89-119㎡，售價待定。據售樓處工作人員介紹，目前蓄客量已上千，雖然政策出來了，但是市場熱度還是沒有降低，預計仍將處於一房難求的狀態。

旭輝·君悅府樣板房已於上周五向Vip客戶開放，即將首開兩幢小高層和一幢洋房，其中洋房為毛坯出售，小高層為精裝修出售。小高層主力89㎡、125㎡，洋樓主力135㎡、143㎡，周邊售價25000元/㎡。售樓處置業顧問表示：「目前蓄客量已經達到4:1的狀態，首開共推出180套房源，目前已經有700多位意向客戶了。」

此外，記者從其他售樓處也了解到，目前該板塊主要以改善型客戶為主，雖然新政出來對市場有一定影響，但是目前客戶的購買熱情還是沒有減退，預計短期來看該板塊還會比較熱門。

調查

20餘個樓盤競相開盤

從去年以來，杭州房地產市場迎來了銷售高峰，市區商品住宅庫存量確實下降得挺快，但同時，市區商品住宅用地的供應也在同步加大，後續的商品住宅房源供應並不缺。

從已經領取預售證的可售房源來看，截至3月26日，透明售房網可售商品房房源97931套（不包括建德、富陽、臨安、桐廬和淳安），可售面積1234萬㎡，其中住宅可售套數42563套，可售面積達552萬㎡。其中，蕭山區的商品房可售套數達17138套，可售面積244萬㎡。從住宅存量來看，住宅房源存量達9074套，可售面積約119萬㎡。

據透明售房網統計，目前奧體板塊在售樓盤共7個，其中不乏有碧桂園、融創、萬科等大牌房企。並且，該板塊待售樓盤也不少，有14個之多，保億綠城·奧邸國際公寓、龍湖·天璞、融信保利·創世紀、融信·江南學府、長龍·領航城、旭輝·君悅府等都將在今年陸續面市。此外，該板塊還有不少商住項目，如碧桂園·深藍國際中心、京港國際等。其中碧桂園·深藍國際中心位於奧體中心東側，為30萬㎡綜合體，由3幢180米超高層現代玻璃幕牆建築組成。

融創·時代奧城陽台效果圖

改善型住宅是主打產品

高地價催生高房價，高房價催生高端產品。從奧體板塊即將出售的樓盤中，記者發現改善型住宅是開發商的主攻產品。

如龍湖·天璞項目位於金雞路與奔競大道交匯處，距離奧體博覽中心不到1公里，稱得上是奧體的核心區域。2016年7月，龍湖以總價25.25億元的價格摘下23號地塊，樓麵價約19285元/㎡。根據規劃，龍湖·天璞建築面積約18萬㎡，綠化率高達30%。住宅業態含精裝洋房和高層，針對的是改善型客戶群，主力戶型為105-168㎡，其中，洋房主力戶型為158㎡和168㎡。據龍湖地產營銷部策劃經理高萍表示，目前項目在建中，天璞售樓處暫定4月下旬5月初開對外開放，屆時將推出158㎡、168㎡的洋房，「天璞的洋房是精裝標準最高的樓盤，無論在裝修的用料上還是其他方面，洋房預計售價在50000元/㎡左右。」

再看融信去年在蕭山拿的兩塊地也將陸續面世，如與保利合作的項目創世紀，該樓盤位於奔競大道與民和路交匯處，毗鄰奧體中心，距捷運2號線盈豐路站約250米。據悉，項目規劃為15棟31-32層高層，中軸+組團式圍合景觀，全閉環風雨連廊設計，據了解，今年上半年售樓處和樣板房也將對外開放。江南學府立基蕭山文化中心，以建築面積約143-160m2市心疊墅、89-139m2平層觀邸兩大臻品物業。

另外，位於博奧路東側的保億綠城·奧邸國際公寓項目也於本周對外公開，總建築面積約37萬㎡，住宅主力戶型185-216m2；綠城九龍倉·桂語江南的規劃為高層公寓＋疊墅產品，項目全精裝交付，300㎡無邊鏡面泳池，以及二代高層升級版的優雅立面，或將成為大奧體最有辨識度的風景之一。其中，該項目首創了7層的臨水疊墅，戶型為145-200㎡。

●專家分析

核心區域未來價值仍被看好

市北、新城等或受政策影響

那麼，奧體板塊未來發展如何？

我愛我家品牌總監周包軍表示，奧體板塊整體上還是有不少有利條件，城市新城的定位，亞運會大事件帶來的規劃和配套紅利，高地價一定程度上是板塊價值的體現，同時又有推升周邊溫度的作用。不過在調控背景下，整體市場的降溫已經幾成定局，特別是高地價下高定價的區域，在多套限購限貸的背景下，高總價大戶型的部分受到的影響會比較大，所以奧體整體依然看好，對於個盤，要看產品能力了。

合創地產機構市場研展中心總監許小芳認為，現在蕭山3萬多元的地價對比周邊整個價格還是略高的，目前看整個蕭山奧體、錢江世紀城、市北等地的供應量非常大，基本都是高地價的土地。如果政策一旦波及面比較大的話，受影響最大的可能是蕭山，因為其供應量實在太大了。對於奧體核心區像時代奧城片區，優勢集中，雖然有幾塊地但供應量相對較少，而距離奧體比較遠的例如市北、新城、老城，對於這些區域來說影響會比較大。

獨立評房研究院院長李坤軍覺得奧體板塊的走勢還會一路走高，上周這場土地的拍賣不僅僅影響的是奧體和蕭山，已經影響到了整個杭州，奧體板塊的價格只能往上漲。對於奧體板塊的潛力，李坤軍認為，奧體板塊正在打造成新城市的中心，再加上未來金融港的落地，奧體板塊的前景是值得看好的。