房地產根本不會有什麼「震驚」「巨變」出現

毫無疑問，從最近兩個月開始，密集的房地產調控政策，幾乎讓不少小夥伴們都懵逼了，看不懂這個樓市走勢到底如何，後台各種留言都炸開鍋了

說實話，我也說不上來這些政策落地之後到底走勢如何，因為第一政策在過去沒有參照樣板，第二我也不知道在落地過程中會不會打折，所以你問我我可能會假裝很懂的說一通，但是本質上並不會給出很明確的觀點

但是對於房地產這行，未來的調控一定會越來越密集，或者說我們越來越想不到，如果我們太深究在每一次調控，可能會讓自己更加迷失，所以失去了自己該有的關注。

很多時候，我們需要了解房地產這個行業的本質，這個本質可能決定了他的最終走勢，而本質到底是什麼，可能不是那麼容易看清楚的

所以為了看清楚趨勢，盧俊參加了一個研修班

易居沃頓房地產研究班第六期，我又來了

房地產這行有這麼一個認真學習和提升的研修班其實很少，而最近幾天密集的可能也讓我更多的可以看懂這個行業內的一些本質

和大家聊聊我讀書的一些心得體會，關於房地產的一些根本，也希望大家可以更加淡定的看待這個行業

1、城鎮化是最大的紅利，而這個紅利的分享沒有更好的載體

發展現在有一個最大的紅利趨勢，其實就是城鎮化發展，這個趨勢不可逆而且高速進行中，而這個過程創造了大量的財富。而這個經濟財富創造的過程並沒有一個很好的載體讓所有人可以參與，國外擁有比較健全的基金模式，不論誰都可以參與跟投，但是目前的發展還是健全，所以到底了這個趨勢不能讓所有人參與

沒有了基金模式，房地產成為了唯一的一個載體，城市發展帶動房價的上漲，而且城市伴隨著城鎮化一直在發展，所以房子成為了這股紅利最好的繼承者

而且這股趨勢並不只發生在二三線城市，一線城市同樣有體現，一線城市目前正處於高速的舊城改造的階段，舊城改造說的直白一點就是拆遷，而拆遷背後你可以理解為房屋的置換。而全國整個拆遷置換的比例有多少呢，接近25%，所以這同樣也是一股洶湧的城市發展趨勢紅利

有一個簡單的例子大家就可以看出這股趨勢有多洶湧，整個上海的戶均面積只有66平米，是全國70個大城市裡倒數第五，為什麼會這麼低，因為上海有500萬套的老舊鴿子籠房子，而這一些未來就是置換的強勁動力，這也是為什麼在上海最近兩年人口下滑的時候樓市依然保持堅挺的核心原因，正是因為置換需求太旺盛了

城市化的大趨勢沒有變，而且會持續很長的時間，這是樓市的第一個基本面

2、房子和人千絲萬縷的關係也沒有改變

很多人談論房價，都會說到房價太貴是因為房價背後捆綁的資源太多，所以如果卸掉資源的話會好很多

而且從目前情況來看，租售同權等政策似乎也在往這個方向來走。但是這條路其實也挺漫長的

比如戶籍制度，為什麼說房子很大可能會一直和戶籍捆綁呢，因為行政上有規定，對於戶籍居民，城市需要解決你的居住問題，所以如果你外來人口落戶了沒有房子，政府還要解決你居住，這個就給各個機構增加麻煩，所以你想落戶，還是要有住房

對於醫療也好，教育也好，本質上也是這樣的分配問題，對於不動產而言，背後一定意味著公共配套，因為這個公共配套目前都是政府機構主導，所以很難市場化，很難市場化背後就意味著分配問題，分配不是說優先考慮有房子的，但是分配一定是優先考慮本地戶籍居民

國外為什麼可以很好的中和這個問題呢，因為國外私人可以參與到城市配套供給中，這也是為什麼有錢人願意住郊區，有山有水，而且還有保障，這一點很關鍵。

衛星城能夠發展的起來，是產業的遷移，但本質上也是有錢人的遷移，讓富人願意住郊區，城市群發展才會更加良性

3、房企是參與城市建設的重要載體

很多人談論城市建設和土地的關係，都會簡單粗暴的提到土地出讓金這個維度，確實土地出讓金後續的重要使用出口就是在城市建設這個維度上，所以從這個角度來看，土地和城市也是互相依存的個體

另外，對於城市來說，也需要其他行業一起來參與和發展，而首當其衝的其實就是開發商，這裡不是說開發商多麼唯利是圖，而是房企是那麼多行業里少有的更加願意看未來的行業，所以某種程度上對於一個片區第一個願意吃螃蟹的也是開發商，所以開發商和城市也是互相依存的個體

還有一個維度，對於一個區域的產業也好，商業消費也好，都是需要一個迭代的過程，我們看很多新交付的樓盤，剛開始的時候都是沙縣小吃蘭州拉麵+五金配件+中介門店，然後通過時間的推移，一點點的調整一點點的提升

沒有那個地方是一來就高大上的，所以一個城市發展更加需要在一開始的時候不那麼在於運營得利的企業，而這個時候開發商也是一個不錯的載體

這也是為什麼很多新區招商引資的時候來的都是開發商，不是什麼赤裸交易，而是確實需要互相依靠。而這轉換為表現，就是很多人看到的一個地方還沒起來，房價先行起來的一個根本邏輯

4、房地產確實很龐大，大到經濟不能忽視

我們都知道，去年一年商品房銷售額是12萬億，而這還是一手房，把一手二手加起來接近20萬億，而一年我們的GDP總值74.4萬億，所以這個數值的對比可能你就能感受到行業的龐大

所以這樣的龐大已經達到，不是簡單的其他行業可以替代的，哪怕是數值上的替代，所以我們對待房地產發展，是一定希望他穩健上揚的，且不論下跌，哪怕是增速下滑有的時候也是一個不良的信號

而且從整個社會的具體表象來看，房子的價值還是很健康的，在銀行里，房貸的壞賬率永遠是最低的，而且我們身邊也極少看到因為還不起房貸斷供的，大部分都是日子越來越好。

而且我們也看到，銀行也把給到房子抵押的貸款最低的利率和最長的年限，所以本質上銀行本身也認為房產是最優良的資產

另外，換一個維度來看，房地產消費還有一個重要的功能，就是把居民的儲蓄轉換為房產，特色就是百姓擁有大量的存款，這很大程度上讓我們有了抗風險的能力，但是在通貨膨脹的前提下，高儲蓄也是隱患的一種，所以用房產消費其實也很大程度的降低了這種隱患

所以我們可以看下房子參與的幾個環節，首先房地產和國家經濟的關係，其次是土地出讓和城市建設的關係，最後是微觀上居民剛需和改善需求的踴躍，我們可以看到，房子切入了宏觀、中觀、微信三個界面，很少有一個產品可以切入這麼多維度

而且很多基本面本質上不會改變，再加上目前國家處於城市化高速發展以及土地天然的供求落差，所以給到房地產各種勢能，決定了這個行業一直保持在穩健的格局

這或許是樓市的本質，也決定了大概率事件上不會讓這個行業有太多意外的可能，當然這裡的意外我認為暴漲和暴跌都不太可能出現，穩健一定是持續存在的

最近很多人喜歡用震驚或者巨變的字眼表態自己的驚人發現，或許是他們從來沒有認真理解過房地產這個行業

不知道這麼說來各位會不會有多一些淡定，其實這個行業就是這樣，骨架都在那，從來沒有改變過

以上為正文，來自盧俊，就是那個盧俊，真叫盧俊的盧俊，愛聊地產觀的盧俊，所以你懂了么。

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