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全國樓市變化 3月熱點城市房價同比漲幅全部回落

18日,國家統計局發布了3月份70個大中城市房地產數據,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、環比總體平穩。而全國房地產開發投資19292億元,同比增9.1%,創兩年來最快增速。一降一升,反映了房地產市場正在發生變化,國家統計局新聞發言人毛盛勇認為,新一輪房地產調控措施3月17日以來陸續出台,對房價和其他房地產相關指標的影響,有可能在4月份以後陸續顯現。

房價同比漲幅全部回落

金三銀四歷來是房地產傳統銷售旺季,但全國各大中城市在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下,3月份房地產市場出現不同程度漲幅回落的情況。第一種情況,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降。3月份是房地產傳統銷售旺季,但在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落,環比總體平穩。從同比看,3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。從環比看,6個城市新建商品住宅價格比上月下降,降幅在0.1至0.7個百分點之間;6個城市漲幅在0.5%以內。據調查了解,3月18-31日,北京市新建商品住宅日均成交套數減少,二手住宅日均購房資格申請量下降,住宅交易三方合同成交筆數銳減。

第二種情況,70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落,18個城市環比下降或漲幅回落,其他城市環比漲幅略升。從同比看,3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比2月份增加4個,回落城市中18個為一二線城市。初步測算,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落,3月份比2月份回落3.4個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落,3月份比2月份回落0.6個百分點;三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,3月份比2月份擴大0.4個百分點。從環比看,70個城市中有8個城市新建商品住宅價格比上月下降,10個城市漲幅回落,其他城市漲幅略升。

一季度,全國房地產開發投資增長9.1%,比1月至2月份加快0.2個百分點,比去年全年加快2.2個百分點。對此,毛盛勇在當日舉行的新聞發布會上說,這其中有兩個原因:一是房地產投資有周期性,企業對房地產投資有一定的滯后性。從今年一季度看,全國商品房銷售面積同比增長19.5%,儘管在去年的高位上有所回落,但速度仍然不低,企業仍有投資動力。二是從到位資金來看,1至3月份,房地產開發企業到位資金同比增長11.5%,增速較好。

毛盛勇表示,下一階段房地產成交面積增速可能有所放緩,一定程度上將影響企業投資的積極性。而一些熱點城市有計劃地加大了土地供應,有利於推動房地產投資的增加。

地產開發投資超預期

近日,統計局公布3月份房地產行業數據,全國房地產開發投資19292億元,同比增9.1%,創兩年來最快增速。商品房銷售面積29035萬平方米,同比增長19.5%,增幅有所下降。對此,業內人士分析認為,房地產投資同比名義值增加9.1%,創兩年來最快增速,主要是價漲,量未升。地產投資由20%的土地購置費用金額和80%的施工相關費用金額兩者構成。從量和價的角度,地產投資金額可以分解為4部分:土地成交面積、土地成交價格、施工面積、施工相關成本。

建材價格的上漲帶動施工相關成本的上升,是推動投資增長的重要動力。在價格方面,施工相關成本同比增速上漲至7%,主要原因在於建築材料價格(水泥、螺紋鋼)的提振。一方面,2014年起水泥價格與同期施工相關成本相關性明顯提升至80%以上,從2016年3月起水泥價格持續走強,至2017年3月全國水泥價格指數同比增速31%,創歷史新高,對施工相關成本提振作用顯著。另一方面,據測算施工相關成本與前1個月的螺紋鋼價格相關係數最大,達86%以上,由於螺紋鋼價格在2月達歷史高位,按滯后1個月推算3月建安成本受其影響達到高點。施工相關成本提高成為拉動投資超預期增長的重要推動力。去除價格影響,施工面積增速收窄,不構成支撐投資增長動力。3月新開工面積增幅繼續擴大,但施工面積同比增速小幅收窄至3.1%。施工面積增幅平穩略收,對投資增長影響不大。

3月土地成交價款同比增速繼續回升至16.7%,對投資增長形成強力支撐。土地購置面積同比增速5.7%,與2月相比有所回落。二者增速差擴大原因在於高地價的熱點一二線城市土地成交佔地面積同比上升較快。估算3月一線城市土地成交佔地面積累計同比增速48%,二線城市13%,樣本三四線城市18%。估算一線城市商品房銷售面積3月累計同比-34%,二線城市-21%,強三線城市-23%,弱三四線城市同比增幅40%,在持續走強的大趨勢下與2月超預期增長相比有所回落。上市地產公司恆大、碧桂園(主要布局三四線城市)3月銷量累計同比增幅分別為51%,196%,增速分別收窄28%,14%。弱三四線銷量由超預期增長向常態發展過渡,穩定去庫存仍然可期。春節返鄉購房潮已基本結束,對三四線銷量的擾動因素減弱,由1-2月份的爆發增長向3月份常態發展轉換。後續全年的基調已確定,只要貨幣政策沒有收縮的過於嚴厲,弱三四線去庫存將成為年內的趨勢。

補庫存周期已結束,疊加樓市降溫措施不斷升級,3月或成投資高點。統計局新聞發言人表示,樓市降溫措施對投資的抑制作用或從4月顯現。雖然熱點城市受限購的影響,銷量下滑導致投資下滑,但是大量的三四線城市仍鼓勵去庫存,3月繼續保持約40%的增長,全年基調確立。因此即使3月數據成為全年投資的高點,但預期2017年全年投資數據仍將保持一個適度的增長。



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