英國學生公寓在中國成了一門好生意

「你們的住宿條件很好，但我們送孩子去留學是讓他們去吃苦的，不是去享福的。」會議室里，一位家長這樣評價道。上一秒還在熱烈討論住宿價格的其他父母愣了兩秒，隨後傳來「對啊對啊」的贊同。主持調研會議的Tom Devaney不懂中文，一臉懵圈地望向了他的同事。「他們認為我們環境很好。」同事對Devaney說。

Tom Devaney是英國地產開發商Scape的總經理。他和市場部的同事籌備了一場針對學生和父母的前期調研，結果將影響他們新項目的投放策略。「我們在倫敦的公寓項目已經有了一定的經驗，但都是學生們的反饋。對於家長我們還一無所知。想知道他們到底在想些什麼？」 雖然Scape入場的時間並不長，但把學生家長發展成調研對象，也是聰明的，他們很了解錢在誰口袋裡。

多虧了留學生，英國學生公寓市場有了新的增長點。是全球最大的留學生輸出國，根據英國大使館去年發出的簽證數據，2016年，留英的學生約為7.3萬人，增長了9%。

開發商更能切身感受到留學生上漲帶來的機會。Scape在英國倫敦的公寓提供了近2000張床位，其中60%的床位都租給了國際學生，而學生佔到留學生租客的一半，超過了印度和中東。另一家學生公寓品牌維塔學舍（Vita Student）的亞洲區總經理Adam Price也證實了這點。Price在迪拜呆了近十年，但當公司四年前在英國市場開始做學生公寓時，他發現學生租戶要比中東數量還要多。去年，他們不得不到上海開了區第一間辦公室。諮詢者一進門就能看到陳列講究的樣板間，房間乾淨整潔得像是剛叫過客房服務，牆上掛著後現代風格的藝術品，書桌上還擺著一盆綠植。

維塔學舍的單人間

「如果有好的選擇，誰還願意擠在合租的老舊房裡，修個電器還得看房東臉色？」Terry Clarke對界面新聞說。Clarke是一名英國房產經紀人，來10年，他已開辦了自己的公司。Clarke仍然記得當年他在大學的合租經歷：一幢五居室的老宅，廚房永遠沒有乾淨過一天。

因為英國大學校舍有限，申請不到的學生只能選擇校外租房、寄宿家庭或學生公寓。寄宿家庭的申請不容易，如果碰到生活習慣或者文化衝突，不僅讓雙方關係尷尬，還可能影響學生的學業。向個人租房也有相同的困擾，合租室友一不小心可能就成了留學經歷最「深刻」的回憶。而富裕的家庭更注重孩子的安全和生活品質，這些給學生公寓開放了不小的市場空間。

學生公寓不只是一張床

在Clarke看來，現在學生們的住宿選擇多到眼花繚亂。因為去英國留學的人數增多，大量需求還刺激出從低端到高端的市場區隔。開發商不只考慮買地皮、造出能住的房子那麼簡單，他們在細節和服務上花了不少功夫。

這類公寓主要以單人房為主，除了自帶浴室，還有簡易的廚房區域，保證了私人空間。Wifi覆蓋當然必不可少，有些公寓還提供每周或者每天的清潔服務，有設備問題打給大堂服務人員就有人來處理。另外，提供24小時大堂服務已經成了中高端公寓的標配，更不用說幫學生收發快遞了。「我們前台幾乎每天都會處理從亞馬遜來和各種購物網站發來的包裹。」Devaney說。

維塔學舍公寓內的公共區域

公共區域的建設也是體現開發商心機的重點。像Scape和維塔學舍這樣的中高端公寓不僅有公共學習區，影院、健身房也成了必備。如果你看到公寓里有自動麻將桌，也不要大驚小怪，他們很可能還有KTV和游泳池。當然，畢竟租客都是學生，學習體驗很重要。為了不讓公共學習區受噪音干擾，Scape細緻到在吊燈和牆面上都做了特殊降噪處理。

Scape的學生租客在過春節

新技術的應用隨處可見。比如為了方便管理，維塔學舍開發了一款移動應用，學生租戶可以用手機預約健身房或者自習室。如果對公寓設備或者服務不滿，租戶還可以直接在應用上給差評。「當某個服務評分掉到4分以下，我們就會去看看是哪裡出了問題。」Price說。

市場和服務的成熟讓家長成了「兩面派」，嘴上說著要送孩子去「吃苦」，但免不了在做決定時變得挑剔。 「我曾經接觸過一個家長，他不滿意公寓離學校步行15分鐘，硬要我幫他找2分鐘就能走到學校的公寓，他的理由是孩子不會坐公交。可孩子21歲，已經是個成年人了啊！」

成為投資品的學生公寓

當然，在開發商眼中，儘可能滿足市場需求才能和競爭者拉開差距。他們有充分的理由堅信市場會更好。比如維塔學舍在2013年才開始在英國市場投放，一上來就定位於高端公寓，很注重品牌運營。它所屬的尚選地產有自己一套投資策略，以租而建的方式將公寓售賣給個人投資者，達到迅速鋪開市場的目的。他們所選擇的城市也很有講究，遠離倫敦，多關注北方學校聚集的城市。4年不到的時間裡，他們在英國開建了15個學生公寓項目，9個已經投入運營。而像Scape這樣的新玩家則定位於中端市場，把精力投入到公寓設計和服務上，比如與倫敦的WeWork合作。「我們的學生租客在倫敦可以免費使用WeWork。他們能參與更多社交活動，和創業者交流經驗，積累人脈，這對他們的未來職業生涯也有很多幫助。」Devaney對界面新聞說。

除了學生，投資者也在「鼓勵」英國的公寓開發商們。從大環境來看，全球的學生公寓市場形勢要好過其它類型的地產投資。2015年是創紀錄的一年，學生公寓全球投資額達到149億美元，而英國市場表現最為搶眼，投資額達到70億美元左右。每年增長的留學生數量支撐著市場，租金回報穩定是投資學生公寓最大的優勢。

Clarke認為買家對英國學生公寓的興趣是近5年才發展起來。英國政府早在二十多年前就允許私人開發商特建學生公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA）。特建學生公寓允許被投資，而且買家免去了印花稅。「香港、迪拜、印度、新加坡，還有俄羅斯的買家已經投資英國學生公寓很久了，不過這個市場對內地的買家來說還很新。」

Clarke早期接觸的買家最常問的是「買了學生公寓，我能住在那裡嗎？」答案是否定的，學生公寓只能供學生住宿。到後來，投資者會問投資成本和回報率，對於有開發商包租的情況，他們還會詢問3、5年包租期過了之後該怎麼處理房產的問題。

一個最具特色的詢問是「公寓產權有多少年」。Clarke解釋道，在英國租賃權和永久產權是分開的，而學生公寓的投資屬於租賃權，因為租賃許可權至少在75年以上，也等同於永久產權。「其實產權問題對投資者而言根本不重要，因為對學生公寓的投資一般是在保證租金回報率的年限到期后就會轉手，這和投資住房是不同的。」

每年上漲的租金抵抗了通貨膨脹，而門檻低也吸引了投資者。英國市場上最便宜的學生公寓只需要5萬英鎊，而最貴的可能得花19萬，但仍然比投資住宅成本要低。這也是為什麼年輕買家也越來越多的原因。根據第一太平戴維斯的數據，過去三年的全球學生公寓投資交易中有40%屬於跨境投資。

當然，受歡迎並不意味著沒有風險，尤其對投資者，無法實地考察項目，對地區發展情況不了解，輕信開發商等等都會增加投資中的不確定。政策環境也影響著完全依賴學生的公寓市場。但脫歐似乎並沒有影響市場熱情。根據海外房源平台居外網數據顯示，過去的12個月，買家對英國房源的訪問量上升60%。「大都是爸爸媽媽替過去讀書的孩子看房」，居外網運營總監Sue Jong說。英鎊貶值變相降低了留學成本，而出境留學的英國學生則需面臨更大的經濟負擔，學生公寓作為一類穩定的收益型資產，倒有了反周期的投資品，維塔學捨去年的問詢量比之前上漲了200%。

Clarke一點也不擔心自己的生意，10年裡他已經積累起足夠的人脈。「我只是好奇家長為什麼那麼護著孩子，我16歲已經在外打工做兼職，18歲離開家了。如果孩子還沒成熟，為什麼把他們送出國呢？」開放商們對投資者信心滿滿。Scape準備將把他們在英國市場的經驗搬到澳洲，留學生是他們的主要目標消費者，明年他們的新項目就會建成。而去年剛來，今年4月又在北京開設新辦公室的維塔學舍正在籌備市場推廣。雖然駐紮在只有10個員工左右。「去年來之後一直在維護已有的客戶關係，現在是時候要想想市場策略了。」