佛山憑什麼成租賃「雙試點」城市 未來房價和租金會降嗎？

新浪樂居訊（編輯 吳壁生）今年國家鼓勵推行租購併舉的住房制度，佛山被列入首批12個住房租賃試點之一，隨之而來的是公租房、長租公 寓等成為公眾關注的焦點。佛山加快租賃改革的步伐，給租賃市場帶來了什麼影響？房價租金會因此下降嗎？年輕人未來該買房或租房？

本期大神來了，佛山新浪樂居有幸邀請到匯誠鴻圖地產董事長劉世恩先生，做客樂居直播間，為廣大網友答疑解惑。

佛山憑什麼成租賃市場「雙試點」城市？租金會降嗎？

問：目前廣州深圳的租賃市場發展現狀如何？佛山租賃市場在全國中又處於什麼水平呢？目前發展面臨的困難都有哪些？

答：廣州深圳作為人口凈流入城市，由於房價高企、住宅相對稀缺，租賃市場發展是非常旺盛的。這兩個城市租房人群，主要包括新進入城市的應屆生以及暫時沒有購房能力的打拚一族，人口數量都十分龐大，並有不同的物業提供不同檔次、租金價位的選擇。

佛山租賃市場而言，量價方面相對落後於廣深，差距也比較大。這與佛山的人口流入量、以及市民居住理念都有關係。這兩年，佛山租賃市場有了特別迅猛的發展，尤其在房價開始迅速攀升的階段，租房客戶的數量增多，房租越來越高，房源越來越少。這房價升高帶來的壓力，也是城市活力增加的表現。

值得注意的是，租賃市場在租賃同權等政策出台之前，一直處在模糊地帶、自發階段，屬於一種沒有辦法的選擇，中短期的替代品。

問：為什麼佛山會入選作為全國首批租賃試點城市呢，以及商業地產改為租賃住房、集體土地建租賃住房等都是試點？

答：全國12個試點城市裡，除了瀋陽、肇慶以外，其餘城市去年房價漲幅都相對較大，換而言之，這些城市房價上升壓力大，人口流入量較大，此外，相對處於區域的核 心及周邊位置，廣州深圳自然不必說，受一線城市輻射區的佛山，本身就潛在壓力和需求，這個應該是佛山入選的重要原因之一。

此外，佛山目前在土地機制方面處於比較領先的水平，尤其是南海政府，如在集體土地的使用方式和數量上。不過，因為佛山城市快速增長周期較短，核 心城區周邊土地多為集體用地、村用地或宅基地，城區面積比較小，鎮區面積比較大，人口分散於各個鎮區裡面。

隨著核 心城區的快速發展，原來只是輻射區的部分已經納入核 心城區，這些地方的土地大部分是集體用地，還沒有完成國有徵收的手續。在土地徵收成本越來越高，及集體、村民的訴求也越來越多的情況下，土地運轉和多方獲利的運作方式，成為了一個比較新的課題。

問：集體建設用地建租賃房會對租金產生什麼影響？

答：從租賃的角度來看，房子的居住水平和城市配套，是決定租金高低的核 心因素。佛山目前租金的價差並不大，不會因為它是共有產權房或是集體用地房，租金水平就會比商品房等低很多，最終還是取決於其定位和周邊配套。而且從村集體的角度來看，他們拿出地來做租賃，本身也是有利益訴求的，所以很難僅用成本來判斷租金水平的。

居者有其租？如何解讀佛山近期出台的租賃政策？

問：佛山近期也加快了租賃改革的步伐，如提出租賃9條，包括培育機構化、規模化住房租賃企業等內容，將擴大國有平台、盤活存量房源，您能解讀一下嗎？

答：我認為是一個意義重大的舉措。佛山目前出台的租賃政策而言，並沒有把租賃房的運作主體、盈利方式闡釋清楚；另外承租方，即租賃人的權益，如享用社會配套、租賃期間對房子的使用權，都尚無明確的規定，僅大概指明了方向，所以說只是試點。

首先要明確一點，租賃房要嘗試解決的客戶需求都是不一樣的。比方說像香港公屋廉租房，解決的是城市極低收入人群的居住問題，它提供一張床，一個基本的生活環境而已，它的獲利方式一定不是租金，可能是物業升 值或類似的補貼，這一類主體和獲利方式是對應的。

其次，可能解決的是新入駐白領的居住問題，作為一個短期的替代品，供應方是不是只能是國企，國企的獲利方式又該是怎樣？是不是也用福利補貼的方式？還有一種面對打工族，短期內看不到買房希望的，又沒有辦法承受更高租金的市場群體，到底由誰來提供適宜租金水平、服務水平的租賃房，如何獲利，這些都是需要在試點過程中去探討清楚的問題。

此外，國企來參與這個事情，同時搭建政府層面的租賃平台，主觀理解是為了解決城市低收入人群的居住需求。至於國企的獲利方式、客戶選擇和社會公平的體現，有待進一步的政策來進行明確。

首批83套人才公 寓也僅僅是開始，這起碼是一個特別好的開始，它會讓政府在房地產，或者說居民的居住生態里，扮演一個越來越重要的角色，逐漸擺脫只能買房的局面。

問：賣地自持、「商改租」、「工改租」、「三舊」改造、城中村改造、集體土地「只租不售」都是政府鼓勵的多渠道籌措租賃房源方式，這些方式有何異同？

答：這些差距是很大的。首先說商改租，屬於政府給政策的問題，因為目前佛山擁有大量的商業庫存，商業體及寫字樓存在大量空置和銷售困難的情況，因為市場並沒有那麼多的商務需求，如果可以改租的話，業主能夠盤活資產，通過租金來適當地獲取現金流，有助於產品的金融化等。

工改租大概也是一個方向。賣地自持、「三舊」改造、城中村改造、集體土地等，這些也比較複雜的問題，賣地自持最終產權是屬於發展商的，作為政府控制地價的一種方式，很難成為主流，操作主體的開發商擁有主動權，最終將會是一個市場化的行為，金融化或者有其他的運營方式。

其中，金融化，即REITs（房地產信託投 資基金）在國外比較通行的方式，把租金收益金融化，比如說一個自持物業，它目前的穩定現金流是租金回報，持續的是未來物業升 值，它就像一個利潤穩定的企業一樣，利用這個來抵押發行債券或發行基金。

「三舊」改造、城中村改造、集體土地「只租不售」，有點類似於賣地自持，但政府在前期並沒有投入太多成本，產權還是屬於原土地所有方，他們也有自己的利益訴求。比方說，「三舊」改造里涉及到舊村的內容，村民要進行全民表決啊，有些人想要現金，有些人想等以後升 值再賣。政府出台片區規劃，進行整體控規，但具體的操作，誰來擔任主體，如何平衡各方利益，都是比較複雜的問題。

租賃平台目前的運營方式如何？面臨的問題有哪些？

問：據了解，目前佛山除國有租賃平台房源以外，已經有包括萬科泊寓、世聯紅璞、YOU+社區在內的三大長租公 寓連鎖品牌進駐。這些品牌都具有什麼特色，將會對市場帶來什麼影響呢？

答：這三家品牌都各有特色，目前均處於快速發展期。這些公 寓的基本操作模式是，從業主方處先租賃物業回來，然後按照統一的方式進行改造，加入特色的軟裝和管理，通過提成租金來獲取收益。

但目前存在兩個問題，一方面，租金的硬性上漲存在較大的壓力，所以大量的公 寓運營商，基本上是依靠增加一間房，如三房一廳可能改成四房，去年政策也是允許了。通過這樣的方式來進行散租，以增加整體的收益。

另一方面，佛山房源的獲取不易，及完整房源的供應不足，在供應上存在壓力。如世聯紅璞是做得非常好的公 寓品牌，它在廣州有幾萬間的公 寓，房源的獲取要比在佛山容易的多，這個與市場的運作方式相關的。

所以公 寓為了達成快速的整體出租，對客戶的要求限制就比較嚴格，多面向為單身、白領等客群。但它畢竟只解決租賃市場上一小部分人的需求，而且和公 寓運營商的成本也相關，當他沒有辦法批量地獲得房源、適當價格地獲得房源的時，只能以這樣的方式來維持自身運轉。

問：前期投入資金巨大，回報周期長等原因使得不少開發商不敢輕易涉足長租公 寓領域，所以儘管出租率不低，但盈利仍是大課題，未來長租公 寓的發展空間在哪裡？

答：這方面可能操作方更有發言權。實際上，我覺得最後形成規模化，集中管理，降低成本，提供服務提升租金，這個是可見的。長遠來說，類似基金，都有可能成為獲利方式，但公 寓運營是一個特別重資本的行業，盈利可能需要比較長的時間。

問：對於在佛山工作的年輕人而言，租購併舉的施行將會對房價產生什麼影響？未來買房還是租房，您有什麼看法和建議呢？

答：短期內來看，租購併舉、租售同權只是一個嘗試，關於供應方等等利益尚處於摸索階段，但是一個非常好的開始，租房者也能享受到城市發展的福利，流通雖然受阻，但它的金融性卻體現出來了。同時，隨著政府對於房價的打壓，逐漸完善的住房保障體系，有理由相信認為未來會分出更多更細緻的層級，來適應特色的居住體系。

但就目前來說，我還是認為買房比較好的選擇。