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房產證上寫了你的名字，房子也未必是你的

2021/12/25

自新婚姻法頒布以來，圍繞房產的話題不斷。適婚夫妻在到底是應該婚前買房還是婚後買房上糾結不已，婚前買房，房產證上寫誰的名字更令人揪心。不少准夫妻因為房產證上寫誰的名字鬧得不歡而散，《歡樂頌2》中的樊勝美和王柏川歷經阻擾與艱辛，終於得以在一起，最後卻因為房產證上寫不寫樊勝美的名字而鬧掰。影視劇中的情節是藝術的真實，實際上，現實中不乏此類案例。

為了讓大家明白房產究竟是誰的法律問題，北京電視台青年頻道《誰在說》欄目特別策劃了一期《房寫我名卻非我房》的節目，對話北京冠領律師事務所主任律師周旭亮，為我們專業解讀婚姻中房產歸屬問題。

2010年12月小麗與小浩登記結婚。雙方婚姻存續期間購買了北京市朝陽區一小區409號房屋，並於2011年登記為二人共同共有。買了房子，夫妻倆還簽了一個《婚內協議書》，約定不論是在婚姻存續期間或離婚，房子都歸小麗所有，銀行貸款也由小麗來還。但這個協議簽了之後，夫妻倆並沒有辦理產權變更登記。但不久前，小麗小浩的婚姻卻走到了盡頭，不僅如此，兩人還因為房子產生了糾紛。小麗起訴到法院，一方面請求法院判決她和小浩離婚，另一方面要求判決兩人買的房屋歸自己所有。眼見要離婚，小浩開始反悔，他認為《婚內協議書》是不得已簽署的；而且，這一婚內協議是他就夫妻共有房產對小麗的贈與，根據婚姻法司法解釋的規定，在房屋產權轉移登記之前他有權撤銷贈與。

律師解讀

首先小浩的主張不能成立，婚內協議是有效的，小麗可以得到這個房產；第二，小浩的理由不能成立，這個婚內協議書屬於一方贈與，這種定性在法律上是不成立的。根據婚姻法第十九條的規定，夫妻雙方可以在婚前和婚姻關係存續期間約定財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，這種約定是一種雙方的約定，並不是一方對另外一方的贈與，所以小浩認為婚內協議書是贈與並且他有權撤銷這種說法與婚姻法第十九條的規定是相違背的。

買房子到底是寫一方的名字還是寫雙方的名字？始終是我們關注的問題。我們以小王的案例為參考，看看，這個房子究竟是誰的。

小王有個女朋友，準備結婚，兩人為了應該婚前買房還是婚後買房，是求助父母全款買房還是自己貸款，是兩人合資買還是小王自己承擔等問題爭執不下，小王的女朋友說即使是小王獨自全款買房也要在房產證上寫上自己的名字，不然就不結婚了，小王該怎麼辦呢？

由於生活中各種情況都有，這裡分為三種情況，一種是房產證上夫妻一方的名字，第二種是房產證上夫妻兩個人的名字，第三種是父母加上子女的名字。每一種情況下又分為多種情況：

情形一，當房產證上只有一個人的名字時

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小王和小麗結婚前小王全款買了房，房子是屬於小王的嗎？

周旭亮律師：這個房子是屬於小王的婚前個人財產，根據婚姻法第十八條規定，下列財產屬於夫妻一方財產，其中的第一項就是一方的婚前財產，小王在結婚前全款買了房子，顯然屬於婚前個人財產，與其女朋友沒有任何關係。

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結婚前，小王貸款買了房，婚後房子是小王的嗎？

周旭亮律師：這種情況房子不一定完全是小王的，根據婚姻法解釋三的第十條以及婚姻法的第三十九條，婚前買的財產如果婚後共同還貸，小王需要將另一方承擔的貸款部分返還，房子增值的部分需要雙方分配。

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婚後，小王爸媽全款給小王買了套婚房，提供給夫妻二人居住，這種情況下是否屬於小王共同所有？

周旭亮律師：這種情況屬於小王個人所有，根據婚姻法第十八條，以及婚姻法司法解釋三第七條規定，婚後由父母一方為子女購置的房產，一般屬於子女一方所有的財產，除非父母明確指明該房子是贈與給你們兩個人的，如果沒有指明，就視為子女一方所有的財產。

情形二，房產證上寫著兩個人的名字時

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房子是A全款購買的，房產證上寫著兩個人的名字，這房子是屬於他倆嗎？

周旭亮律師：這是屬於夫妻共同財產，因為屬於夫妻婚後取得的財產，無論買房的錢是誰出的，或者誰多出少出，但是在婚後用兩個人的名義共同買的房子，這個房子屬於夫妻公共財產。

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兩個人一起貸款買的房子，上面同時寫的兩個人的名字，房子是屬於他倆的嗎？

周旭亮律師：寫著兩個人的名字應該是屬於兩個人共同所有，這分為兩種情況，第一，一方婚前買房子，但是婚後登記為二人共同所有，這種情況下房子增值和共同還貸部分，如果沒有特殊約定，就是夫妻共同財產；第二，婚後二人一起貸款買房，這就是典型的夫妻二人共同財產。

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房子是一方的父母出錢買的，寫了兩人的名字，這房子屬於他倆嗎？

周旭亮律師：這種情況房子屬於二人共同所有，因為無論婚前還是婚後，如果父母買的房子，寫上了兩個人的名字，那就視為對夫妻二人共同的贈與，肯定屬於夫妻公共財產。如果父母只寫了一個人的名字，就視為對一個人的贈與，就是子女一方的財產。

情形三，父母加上子女的名字

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在現實生活中，很多家長因為方方面面的原因，在房產證除了寫子女的名字，也會將他們自己的名字寫在上面，如果是這種情況，又該如何分？

周旭亮律師：如果寫著這個家庭多人的名字，就視為家庭共同共有，這種共同共有是家庭成員在共同生活過程中，共同創造、共同所得，所以這種情況下，房產證上有多少人就多少人共有。第二，如果離婚，就涉及到析產，析產後才能對夫妻共同財產分割，在析產時，如果約了就按份共有，如果沒有約定就只能均分。

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父母購置的房子，房產證上寫子女的名字，有什麼好處？

周旭亮律師：第一，父母離婚時，不用擔心房子遭分割；第二，減少稅費成本；第三，防範父母財務風險的作用。

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父母購置的房子，房產證上寫子女的名字，會有什麼風險？

周旭亮律師：第一，父母不能直接處置財產；第二，房子可能被孩子配偶繼承；三，以後子女不盡贍養義務，房子也不能被收回；第四，子女購買新房時需遵守二套房政策。

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既然房產證寫上子女的名字會有風險，如何規避風險呢？

周旭亮律師：如果已經寫成了子女的名字，這個房子相當於父母贈與子女的，與父母就沒有關係了；如果僅僅是在房本上加上子女的名字，可以做一些風險防範，第一，公證，在公證書上約定房屋的權益在父母在世的時候歸父母所有，父母去世后歸某個子女所有，這樣可以避免父母去世時當做遺產被法定繼承，避免繼承中發生糾紛；第二，進行房產份額變更，根據份額約束子女；第三，直接在房產證上將子女去名。