學區房「打水漂」該找誰說理兒

漫畫/高岳

□本報記者吳曉鋒

本來是買來供子女上學的房子,卻在購房后因種種問題孩子無法就讀學校。連日來,重慶學區房糾紛頻頻發生。

說起學區房問題,重慶幾處樓盤業主表示既憤怒又無奈。家住重慶市九龍坡區宮和·西香郡業主稱,「買房時,開發商承諾小區孩子可以讀恆大國小,但今年恆大國小突然通知不招西香郡的孩子了!開發商一直裝聾作啞,問題得不到解決」。

據了解,近日重慶多處樓盤的房地產商與業主因為學校未修建完畢、學校不再招收本樓盤業主子女等問題產生糾紛,不少購買了學區房的業主在網路上爆料投訴。雖說各家樓盤提出過不同的解決方案,可業主們均表示對方案不滿意。

說好的學區房打了水漂

沖著孩子能免試讀重慶八中,2009年,李某買了沙區富洲新城的房子。

李某當初與開發商簽訂購房合同時開發商明確承諾:「買了房子,只要是法定子女就能享受以後讀重慶八中的待遇,免試入學。」結果,前不久開發商告知李某,從2017年後業主子女不能再讀重慶八中了。

李某向《法制日報》記者出示的購房合同中約定:重慶八中富洲新城新校區預計2011年建成,李某的法定子女支付一定捐資助學費用后,可免試就讀。

可直到現在,約定的新校區未建成。該房地產公司工作人員對此回應說:「從今年開始,重慶八中要搬遷到渝北區去了,附近不再招收學生。」這位工作人員同時表示,富州新城會為今後需要上中學的業主子女協調到其他學校就讀。然而小區居民對此解決方案不買賬。

另有一案。家住北濱路北岸江山的唐某稱,自己當初購買北岸江山,就是為了讓孩子能夠就讀新村國興國小。可購房后開發商卻通知唐某,國小還未建成。

「購買時候說的是學區房啊。」唐某不滿,「孩子在別的學校讀了兩年之後轉回來的,為轉回來一年還交了42000元贊助費,這還不包括其他費用」。

據北岸江山售樓部工作人員介紹,他們不會主動向業主宣傳本樓盤為「學區房」。當被問及業主子女能否在周圍學校就讀時,工作人員稱,樓盤周圍學校有公立的貓兒石國小與鴻恩寺實驗學校,不過該樓盤是否在這兩所學校的划片範圍內,還要以學校開學前貼出的招生簡章為準。

在記者追問工作人員新村國興國小是否是開發商承諾業主能夠就讀的學校時,工作人員告訴記者這是學校方面決定的,具體情況還需要找學校了解。關於收取業主贊助費的事情,工作人員也稱是否需要繳納贊助費是學校方面的決定,他們並不知情。

學區房成開發商宣傳噱頭

記者從富洲新城內社區主任處了解到,李某在2009年與開發商簽訂的合同中,明確寫明子女能夠就讀重慶八中,但在開發商承諾的時間內八中未修建完成,以後的合同中開發商便不再寫明此條了。

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2月24日,沙坪壩區組織重慶八中、區教委等多個部門開會達成一致,決定2017年有升國中需求的業主子女,仍按合同繼續執行入讀八中；新的解決方案未出台前,今後業主子女也仍按合同執行。3月9日,重慶八中和沙坪壩區教委的相關負責人來到富洲新城,承諾3年內將「八中新校區」修建完畢。

這起糾紛雖然由教育局出面解決了,但記者隨後在教育部官方網站查到,2017年2月22日,教育部辦公廳新印發了《關於做好2017年義務教育招生入學工作的通知》,其中明確提出「多校划片」政策。這一政策旨在將熱點中國小分散至每個片區,確保各片區之間大致均衡；如果該所學校報名人數沒有超過其計劃招生數,則照單全收；如果超過計劃招生數,則採用電腦搖號的方式分配名額,未被搖中的學生將被就近安排到區域內其他還有招生計劃的學校。

採取「多校划片」意味著,購買了學校附近學區房,並不一定能上那所學校。

成功維權取決成功舉證

眾所周知,業主與房產商產生糾紛不能解決時,業主只能通過打官司要求與房產商解除合同獲得賠償。能否成功維權,取決於業主能否成功舉證。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。」

此條中所指的「相關設施」,是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的「供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施」,但有關「學區房」內容的相關規定並不明確。

2016年2月1日起施行的《房地產廣告發布規定》第十八條規定:「房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。」據此,西南政法大學民商法學院教授侯國躍認為,「廣告主即發布廣告的房地產企業,所以房地產企業發布房地產廣告時對升學等事項進行承諾的行為本身就是違規行為,可能面臨工商等行政主管部門的行政處罰」。

侯國躍解釋,開發商的廣告宣傳內容一般情況下不能視為合同的組成部分。按照行業慣例,開發商的廣告宣傳物料上一般均有免責性聲明如「……不構成要約,……一切以商品房買賣合同約定為準」。

北京大成(重慶)律師事務所律師王雪梅稱,要求解除合同必須認定開發商當時的宣傳內容具有確定性、具體性、特定化,並可以被明確的預期。宣傳和允諾應當對合同的定義和房屋的價格有重大的影響,業主才能要求解除合同。若開發商只是口頭宣傳和承諾學區房,則消費者很難舉證,要認定開發商虛假宣傳具有一定難度。

面臨違約,業主們往往遭遇取證難題,侯國躍和王雪梅共同給出的建議是:購房者如果對教育資源有特別考慮的,應當注意關注政府部門的相關規定；如果開發商有明確承諾,則建議購房者在買房時要求將其寫入合同。如不能寫入合同的,則至少應當保留相關證據(如承諾書、宣傳物料、現場沙盤照片、錄音等)；就父母而言,望子成龍是合情合理的,但入讀名校並不等於就擁有可靠的未來,關鍵還是父母的引導和孩子自身的努力。故不要盲目追求「名校」,因材施教最重要。