北京的學區房為什麼這麼值錢？

北京的樓市到底有多瘋狂？最近兩周，即使是一個對房價沒有任何概念的人，肯定也對北京瘋漲的房價有所耳聞，從《北京房價到底打敗了多少經濟學常識》，到《最近有點為北京感到難過》，再到《還留在北京的，都是沒有退路的》……看這些文章的標題就能體會到北京房價是如何一次又一次打擊人們的神經。

如果說北京房價永遠讓人捉摸不透，那麼北京學區房的房價更是匪夷所思。2017年3月以來，有報道稱北京學區房一周貴了四五十萬；有報道稱800萬隻能買到北京德勝門學區約40平的1居室；有夫妻為買學區房離婚，買完後妻子拒絕複合；還有人提出了「為什麼學歷不值錢，學區房卻值錢」這樣的天問。

學區房為什麼好？

我們先要試著回答一個問題，學區房到底好在哪裡？人們最容易想到的是，父母買學區房是為了給孩子一個前途無憂的學校，一個能碾壓別人的未來。2015年9月，北京清華同衡規劃設計研究院對此做過測算，北京的重點國小主要分佈在東城（25所）、西城（29所）、海淀（33所）和朝陽（27所）。

可以讀重點國小的學區房小區，大概只佔到全北京所有小區的10%多一點。除了朝陽區之外，西城、東城和海淀的重點國小學區房價格，都要比相鄰的一般學區房高出20%左右。換言之，家長願意為優質學區房支付20%的溢價。家長不願意在朝陽多花錢的原因可能只是，朝陽重點國小沒和其他學校拉開差距。

家長又不傻，溢價體現了家長對優質教育資源的渴望。根據21世紀教育研究院，2009年海淀區的中關村第三國小，光是教育事業費支出就有6186萬元，而調查到的另外96所普通國小的均值僅為987萬元，根本不是一個量級。

再比如中關村第一國小，中級及以上職務教師數達到163人，相比之下96所普通國小平均就只有可憐巴巴的27人。雖然公開數據極其匱乏，市面上少有對國小教學資源的最新研究，但是可以肯定近幾年北京學校差距沒有得到多少改觀。

家長不怕當接盤俠，還因為他們預計到北京學區房溢價是可以收回來的，溢價不是潑出去的水。為了孩子上學購買了更貴的學區房，還沒等孩子上學，房價已經漲到能抵消溢價、甚至抵消孩子撫養成本的地步，天底下只有有這樣的好事。

學區房有群眾基礎

可以說，北京學區房不漲價是沒有道理的。北京市衛生信息中心的數據告訴我們，北京經歷過三次生育高潮，分別為上世紀60年代初、整個80年代以及本世紀初延續到今天這一時間段（2003年-2015年）。

你會發現，2003年-2015年這一波生育高潮，其實對應的就是80年代那一波出生人口高峰——「80后」們剛好進入了生育年齡，他們對北京出生人口增長的貢獻功不可沒。再加上本世紀頭10年能幸運成為北京人的外地年輕人還不少，各種因素作用在一起，推高了北京市每年的出生人口。

出生人口的增長帶來的當然是幾年後上學人數的增長。由於北京市兒童普遍的入學年齡是6周歲，意味著2003年出生的北京孩子，2009年就得入學，家長就得為孩子考慮哪個學校更好。同樣地，2011年出生的北京孩子，其家長可能在2017年之前就已經為孩子買好了學區房，做好了打算。

2003年的京籍出生人口區區不過44859人，是1950年以來最低的。接著經歷了十年不可思議的增長，京籍出生人口到達了2014年的頂點：152929人。2010年-2014年這5年間，京籍出生人口總數超過了60萬。既然北京好學校就那麼幾個，這些新生兒的家長當然對有限的學區房垂涎欲滴，他們就是最近幾年學區房漲價的群眾基礎。

北京不愁後繼無人

那麼學區房到底會漲多久？我們不可能預測房價，我們只能試著預測人口，人口比較容易預測。

假如北京維持現有戶籍制度不變，隨著這一波生育高潮的結束，出生人口只會減少不會增長。要知道，城市化是最好的避孕藥之一，北京今天的總和生育率位居全國各大城市倒數。2015年的京籍出生人口已經出現了下降，又回落到126648人。2016年的統計數據還未發布，恐怕再也不會達到2014年的頂點了。

雖然放開了二胎政策，但是2016年全國出生人口僅為1786萬，低於預期的2000萬爆髮式增長，生育率斷崖是板上釘釘的事情，北京也不能倖免。雖然北京衛計委自信滿滿地宣布，2016年北京新生兒數量將再創新高，但最後的生育高峰馬上要走到頭了。

不過別忘了，戶籍和上學這種東西不過就是政府一句話的事。京籍新生兒不夠了，非京籍可以來補。最近幾年為了嚴控城市人口，北京使出了無數狠招，包括教育控人、以房控人、以業控人，但北京無論怎樣都趕不走外地人。

北京是一個巨大的吸鐵石。2009年-2014年，北京常住人口（包括戶籍、非戶籍）凈流入達到396萬，總數達到2151萬人。2015年北京市常住外來人口中，離開戶口登記地五年及以上的人佔到了47.1%，意味著有將近半數的外地人在北京住了下來，至少5年都沒逃離北京。

沒逃離北京的原因很簡單，對大多數外地人來說，家鄉已經沒有希望了。2015年，北京常住外來人口主要來自五個省：河北、河南、山東、黑龍江、安徽，合計佔到57.6%。感興趣的讀者，可以自行查閱這些省份的人均可支配收入等指標，看完就能明白什麼叫「用腳投票」。

儘管天價學區房扎堆的西城區、東城區的常住人口，在2015年出現了負增長，但這基本上是政府控人的直接結果。未來東西城的京籍新生兒越來越少，為了穩住學區房的高價，什麼事情干不出來呢。

每一輪教改都是漲價

說了這麼多人口，但人口絕不是決定天價學區房的唯一因素。普通人可能不知道北京的入學政策在2014年發生過重大調整，但家長們一定對此如雷貫耳。2014年，北京進行教育改革，試圖堵住共建生、特長生、贊助費等各種五花八門的進入好學校的灰色渠道。看似「好心」的教育公平改革，卻造就了今天的天價學區房市場。

《南方周末》報道，北京教改之後，孩子上國小，只能按照就近和免試原則提交入學申請。而且家長住哪裡，決定孩子能上什麼學校。對京籍學生來說，以前只要戶籍在西城區就可以申請就近入學，現在除了戶籍在西城，還要實際住在西城才行。

有些「牛小」因為學位有限，不得不把孩子分成三六九等。比如2015年西城區黃城根國小的入學順位表顯示，第一順序是「本片區戶口+法定監護人房屋產權」，第四順序才是「本片區戶口+非直系房屋產權」。言外之意就是，戶口很重要，但父母有房更重要，這增加了對學區房的需求。

而且，從2016年開始，名校雲集的海淀、西城區發明了一個政策，叫做「六年一學位」。一套房產在六年內，只能給一個家庭的一個孩子提供入學名額。這種學區房「用過」一次之後，要等六年才能再次成為「學區房」，相當於減少了整體學區房的供給。

更何況，北京國土局數據顯示，2016年北京市的土地供應已經達到了近年來的最低點。尤其是東城區、西城區，最近幾年幾乎沒有批准任何新建住宅用地的指標，也就不會有任何新建商品房。一對父母要買學區房，只能買二手的學區房。是誰造成了學區房供給的血崩，一目了然。

2016年3月，北京西城區文昌衚衕，一學區房由460萬起價，最終530萬成交。/視覺

2016年3月，北京西城區文昌衚衕，一學區房由460萬起價，最終530萬成交。/視覺

有人或許要問，既然新房子不讓建，為什麼當初不能多建兩所學校，特別是好學校？實際上，今天北京的國小數量是遠遠低於過去的。1991年，北京國小數量曾經達到3482所，到了2015年，數量銳減到1040所；而1991年國小在校生人數超過100萬，2015年的國小在校生人數超過了85萬。

今天的北京和30年前相比，無論是人口還是經濟早已今非昔比，但北京寧願撤點並校，也不願多提供教育機會，任憑家長搶奪有限的資源。這也正是天價學區房的撲朔迷離之處，你最好不要試圖去揣測背後的邏輯，也不要揣測政府下一步會怎麼做。