房地產稅究竟應該什麼時候出台？

兩會已經開幕，相信「房地產稅出不出台」競猜遊戲會再次火熱起來。關乎民生，生活的質量，千千萬萬白領中產的切身利益，等等，不可能不受關注。

新聞報道說，《房地產稅草案已成型 專家：2020年前或出台》。這是一種什麼暗示呢？就是說，這道硬菜已備好，什麼時候端上來讓人「米西米西」，天知道。有關房地產稅的話題，用「見風就是雨」來形容一點都不為過。只要任何關乎房地產稅的風吹草動，都會成為輿論關注的焦點。

引發此輪房地產稅熱議的，是國務院在年前出台的《關於創新政府配置資源方式的指導意見》。這篇長文有7000餘字，只不過稍稍提及了房地產稅，便被輿論反覆研磨。最激進的觀點是北京大學法學院教授、財稅法學研究會會長劉劍文說的：本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地產稅法最快在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。仍然是只有結論，沒有推導，暫且選擇「輕質疑」。

其實這一觀點是劉教授本人「2013年十八屆三中全會召開后說的，後來在很多場合都糾正過，但都沒有真正修正過來」，當年中央曾提出「加快房地產稅立法並適時推進改革」，是為最早的說法來源。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，提出「加快房地產稅立法並適時推進改革」，由此定下了房地產稅先立法、后改革的「稅收法定」原則，即「如果沒有相應法律做前提，政府則不能徵稅」。關鍵節點上時不時拿出來」以正視聽」，可見某些人士是「用心良苦」劉劍文教授的最新預測是：「按照中央的部署，應該是在2020年前實施。還有4年時間。」是嗎？仍然暫且質疑一下。

為什麼會這樣？因為房地產稅在內地的當下，已經被賦予了太多的功能或想象的空間。在這裡，不妨將房地產稅的前世今生科普一下。

在的現行稅制體系中，並沒有房地產稅這一稅種，與房地產相關的稅種有房產稅和土地使用稅。房產稅開徵於1986年，僅適用於單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產稅的前身是物業稅。2003年，開始提出物業稅改革，這項改革實際上是在土地公有制下如何對個人住宅徵稅。與物業稅改革同步進行的是房地產稅費改革。

之所以要進行房地產稅費改革，專家解讀的說法是：「在現行稅制下，房地產在開發、建設、交易的過程中，前端的稅費負擔較重；但保有環節稅負較輕，除重慶、上海試點地區外，自用住宅在保有環節不徵收房產稅和城鎮土地使用稅。因此，在財稅改革中強調房地產稅費的綜合改革，這樣有利於稅負的均衡。」

由於房產稅是按照租金或者房屋原值進行徵收，近年來，國家稅務總局一直在推動房產稅和土地使用稅合併，合併后不按原值徵收，而按評估值徵收。這其實是在為推動房地產稅鋪道。

相較房產稅而言，房地產稅是一個綜合性概念。正式提出對居民住宅徵收房地產稅是近幾年的事情。

房地產稅問題時涉及的目標主要有四個：一是打擊炒房抑制房價；二是調節財富分配；三是作為基層政府的主體稅種，完善地方稅體系；四是促進土地資源的有效利用。這在房價成為公眾敏感詞的這些年，具有特別的意義。比如，上海和重慶出台的房地產稅試點方案的起因，均是以抑制房價和打擊炒房為背景。其實重慶的實踐還被證明是非常有效和良性的：涉及到存量，但只涉及少數高檔住宅。

國家稅務總局原副局長許善達曾表示，當初房地產稅改革試點時提出了三個目標。第一個目標是增加地方政府收入。第二個目標是縮小居民收入差距。第三個目標是穩定房價。上海和重慶的房產稅改革取得一定成效，但要期待它實現所有改革目標仍不太現實。

美國式的房地產稅，是普遍徵收，收上來的錢主要用於滿足當地公共服務的資金需求。如果出台房地產稅的目的跟美國一樣，那麼，老百姓交的錢的數額要足夠大，才能享受到跟地方政府直接掛鉤的各項服務。

但顯然以房地產稅抑制房價，比如重慶模式，因涉及面小，社會爭論少，推出難度也小，相比之下更容易推出來；但是作為彌補地方財政缺口的手段，如果推出就要慎之又慎。因為普遍徵收的話，千家萬戶都要繳稅，能否完全徵收上來很難說。

從房地產市場發展的階段劃分來看，雖然行業老大萬科的掌門人郁亮提出了下半場的概念，但那並不能證明就真正進入了下半場。客觀說，經濟發展梯度、區域，規模，城市能級千差萬別，是不可能出現同一批次邁進下半場的情況的。因此下半場在真實的市場環境下也就變成了一個空洞的概念。那些自以為嗅覺靈敏奪得市場先機者，早早在「房地產+」上下功夫，不務正業，本末倒置，過猶不及，大多成了錯過去年最火一波行情的先烈或先驅——以去年的市場表現看，真正賺錢的還是傳統的住宅地產。

雖然去年第四季度開始有嚴厲的調控，但住房需求之旺盛猶如按下葫蘆起了瓢，一線城市和去年有瘋狂上佳表現的二線城市是跌了，但熱錢都跑到了新的地方，比如海南，以及像中山這樣的位處大城市群周邊的三四線城市。

海南的購房熱有兩種因素可佐證，除了熱島投資效應外，度假的需求以及霧霾的推手作用確實居功至偉。中山則是另一番景象。昨天與公司一位駐地銷售經理聊天，她說中山市區的房價翻一番，小鎮上漲三四成的普遍存在，日光碟也開始多了起來。大都是深圳客。深圳客為什麼會過來？因為與深圳相比，中山的窪地效應是顯而易見的，用腳趾頭都想的出來。

因此，我一向認為「房地產稅」就像一隻快要落下但永遠落不下來的靴子，多少人在等待，多少人在祈禱不要掉下來，怕就怕一次次的狼來了狼來了，這一威力無比的大利空概念已經被早早的稀釋掉，以致於真正出台的時候，市場上掀不起多少風浪來。到那時，不知要靠什麼更大的殺手鐧才能將樓市這頭怪獸制服住呢。

房地產市場的發展其實無非是無形的市場需求與有形的調控政策之間的反覆博弈，在博弈中野蠻成長，在博弈中「相親相愛」。有情的經濟有情的市場，還有那有情的家園。安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏，願所有的博弈與努力能讓更多的人住上新房子、大房子、好房子，高品質的生活終久是離小康離夢更近、更真實的願景。