居外看點：颶風過後 住宅房產新增需求會在哪裡 ？ | 美國

算上艾瑪颶風在內， 佛羅里達有史以來遭受了上百次的颶風直接「襲擊」。根據美國海洋大氣局的數據， 佛羅里達州遭受的颶風頻次比美國任何州都要多，次數是排名第二的德克薩斯州的2倍。 路易斯安娜、北卡和南卡分別名列第三至第五位， 美國本土所經歷的颶風有40% 都發生在佛羅里達。

為什麼受襲的總是」佛羅里達「？

因為來自大西洋的颶風通常成型於亞熱帶暖水區域上方，再移向西北方向，而美國東南海岸正在其向西北運動的路徑上。佛羅里達有著北美最長的海岸線， 颶風直到東北部的冷水區域才能減弱，這是為什麼馬塞諸塞州和緬因州不太有颶風的原因。

而太平洋的颶風發生時通常會以西北風形式，風向遠離美國大陸，然後才變為亞熱帶風暴，這也是為什麼美國西海岸的颶風通常不會導致山土滑坡，而東海岸的颶風經常伴隨著山土滑坡。

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美國各州颶風襲擊歷史數據 （1851年-2017年） 來源：CNN

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截止到9月上旬， 艾瑪和哈維颶風在德州和美東南造成的破壞和經濟損失目前還很難確切估算。 美國房地產門戶網站Zillow 研究部對過去二十年美國海岸線的房產歷史數據研究表明， 美國人是海景房死忠粉，海岸線頻繁的颶風並不會「吹走」他們對海景房的熱愛， 所以在美國：

1、海景房價格通常都比內陸房屋溢價高

2、即使風暴過後，美國海岸沿線的房產的高溢價依然能保持堅挺

由此可見樂觀的美國人忘性大，一見到海景房的視野，就會激動到忘掉颶風時的災難景象。艾瑪和哈維颶風是否會改變美國人對海景房的熱愛，還有待觀察。

艾瑪颶風： 1.8米（6英尺）的降雨量對邁阿密和Tampa的房產到底意味著什麼？

全球氣候變暖和近幾年以來的巨型颶風之間的相關度越來越明顯， 颶風對於海岸線房產的影響越來越重要。藉助美國國家海洋大氣局的2100年氣候變暖預測地圖，Zillow 研究部將其資料庫中1億套分佈在全美的房源做了估算，研究結果顯示：

1、全美有190萬套房源在2100年時會面臨被水淹（至少底樓），這相當於全美2%的住宅， 總【共】價值約為8820億美元。

2、如果美國國家海洋大氣局專家對於2100年全球變暖結果預測準確，【那麼2100年時】屆時，將有300個美國的城市會失去50% 的住宅， 36個城市消失。

3、佛羅里達州有八分之一的房產會淹在水下，上述190萬套房產中的一半幾乎都在佛羅里達。

僅邁阿密而言，如果海平面上升6英尺，近3萬3千套住宅被影響 （據2016年夏季Zillow數據）

坦帕灣海灘和海岸小城Naples 的海水被逆時針風向的颶風捲走，佛羅里達群島降雨量達到30厘米，如果豪雨量達到6英尺，那麼坦帕灣將有8500座住宅被洪水沖走。 根據最新的預測，坦帕灣可能面臨的不只是6英尺而是【9】英尺的風暴，這意味著可能受災的住宅數量會高於8500棟房屋。

海平面上升1.8米時，坦帕灣受災房屋預計圖

哈維颶風和休斯頓受災房屋

Zillow 初步估算德州東南部接近有價值300億美元的房屋會受哈維颶風影響。 哈維颶風來臨以前，美國大多數區域受經濟衰落影響， 休斯頓和德州東南部因為其房屋性價比以及當地石油業穩定帶動的就業增長強勁吸引了不少買家， 休斯頓的住宅市場因為建築成本低廉而價格上十分有吸引力。不幸的是，相當多的新建房屋處在地勢低洼帶或者海邊的易受災地點。休斯頓的住宅的低價中並未包含房屋保險等因素，也就是說這些區域房屋的風險因素並未包含在低廉的房屋定價中。休斯頓自2015年開始一直是居外網買家對美國前十大熱門城市之一，但在2017年第二季度，對休斯頓的詢盤數量同比下降51.8%。由於房屋保險受災后的受理要在災難發生后的數周甚至數月內才會提交，目前對颶風對休斯頓及周邊區域的房屋損失下定論還為時尚早。

目前全美都面臨建築工人緊缺問題，這意味著受災區域的房屋建造造價將毫無以為會上漲。 可以預見在接下來的三到四個季度內，受災區域將湧入近十萬的建築工人來重建或修復受災住宅。考慮不少受損房屋的主人居住需求和新湧入建築工人，這將帶動周邊未受災區域房屋的需求。

參考信息源：

1. 艾瑪和哈維颶風對美國住宅市場的影響（Zillow 首席經濟學家 Svenja Gudell 2017年9月7日）

2. 美國颶風最愛佛羅里達群島（CNN Brandon Griggs, 2017年9月11日 ）