一季度中資在港樓市投入飆升213% 開發利潤遠超內地

特約撰稿 朱麗娜 香港報道

根據高力國際提供的數據顯示，2016年初至今年第一季度，內地發展商在香港市場競標獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期香港整體土地招標成交金額的57.7%。其中，今年第一季度，香港特區政府招標出售的三幅土地均被內地開發商收入囊中。

香港樓市成交持續火熱，土地市場亦異常熱鬧。

4月24日，香港鐵路有限公司推出的西鐵元朗錦上路站物業發展項目第一期地塊，據悉最終收到35份意向書，僅次於今年初港島黃竹坑站項目第一期共收39份意向書的歷史紀錄。

多位市場人士表示，由於這個項目發展規模龐大，交通配套便利，吸引多個香港本地和內地大型開發商競標。其中，包括李嘉誠旗下的 長實地產、 新鴻基地產及 會德豐等老牌本地發展商，以及 龍光地產、海外及 華潤置地等數個內地開發商紛紛參與。

錦上路站一期項目地盤面積約44.86萬平方呎（英尺，下同），最高可建樓面面積約123.67萬平方呎，提供至少1652個住宅單位。整個項目的估值約為56億至84億港元。

「香港房地產市場高度透明，比較少政府干預，很多內地開發商將香港市場視為海外發展的踏腳石，因此近年來在香港土地市場十分活躍。」高力國際高級分析師鄧仲楠向21世紀經濟報道記者表示。他並透露，目前香港住宅開發的利潤率大約為30%，遠遠高出內地市場約10%的利潤水平。

香港地產業或迎來洗牌

隨著多個內地開發商積極在香港「跑馬圈地」，有望打破長期以來由四大本地大型開發商形成的壟斷，從而掀起一輪本地中小型地產商的洗牌。

今年2月，龍光地產聯手合景泰富耗資168.55億港元投得香港鴨脷洲利南道鴨脷洲內地段第136號高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。

目前，萬科、 五礦建設、 海外發展、 路勁基建有限公司、保利置業等亦各自在香港投得土地。「內地開發商目前的主要目標是一些市區的大型項目，主要發展高端豪宅項目。」鄧仲楠表示。

高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直指出：「越來越多中資發展商來港投地，可能會蠶食香港本地發展商的市場佔有率。而大型發展商持有不少農地，可透過改划用途增加土地儲備。競爭激烈對中小型發展商的影響更大，（我們）認為它們可以考慮與內地發展商合作。」

數據顯示，目前香港四大本地開發商（ 恆基地產、新鴻基地產、長實地產以及 新世界(12.260, 0.00, 0.00%)地產）共有1.06億平方呎的農地儲備，因此他們在政府土地招標中相對保守。

相比之下，香港中小型本地開發商將倍感壓力。高力國際研究董事石峰表示：「這些開發商更為依賴政府土地拍賣，因此，由於中資開發商的進入，導致他們中標的幾率大為減少。這類開發商可能需要轉向一些市中心區域以外的地塊，或者考慮與內地開發商聯合招標。」

另據瑞銀2015年10月發表的報告指出，香港五大龍頭發展商長實、新地、新世界、信置及恆地的土地市場佔有率，已由5年前的89%，驟降至2015年9月的41%。

香港成全球第二大最受歡迎地產投資目的地

近年來，中資機構頻頻在全球房地產市場「掃貨」。歐美主要門戶城市一度受到熱捧。同時，尤其最近，香港正受到越來越多中資買家的青睞。

根據高力國際的統計數據顯示，今年第一季度，中資機構在香港物業市場共投資361億港元，同比飆升213%，並創下歷史新高。

「去年中資財團在香港的物業投資已經超越倫敦和悉尼，香港緊跟紐約成為全球第二大最受歡迎地產投資目的地。今年，香港有望超越紐約成為全球最受中資財團追捧的物業投資市場，其中，寫字樓是內地機構投資者最感興趣的投資項目，尤其是一些地標建築和分層寫字樓。」

數據顯示，去年全年，中資機構在香港的地產市場投資金額共達到412.7億港元，大幅拋離悉尼的283億港元，已十分接近紐約同期的444.7億港元。自2012年1月至今年3月期間，中資在香港收購的七個地標建築以及全幢物業占期間總成交量的82%。

作為流動性最強的投資物業之一，香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報，因而成為香港商業地產市場中的「香餑餑」。據市場人士指出，去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓佔比達到74%。

2015年底， 恆大地產以125億港元的高價購入全幢灣仔美國萬通中心，英尺價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓「 大新金融中心」，以總樓面面積約40萬方英尺計算，英尺價達到2.5萬港元。