維修基金啥時候能啟動,咋啟動? 雨季來臨,你不可不知!

進入8月，瀋陽進入了真正意義上的汛期，接連不斷的大雨，讓瀋陽進入了一級戰備狀態。那麼「大家」尚且如此，我們的「小家」呢？最近，欣然就接到了很多熱線電話。電話里大家都在反映，只要屋外下大雨，屋裡就「抗洪」，頂樓和外牆漏雨嚴重。欣然獲悉，屋頂和外牆的保修期是5年，在保修期內發生的問題由開發商維修，而在保修期外的，就只能啟動「維修基金」進行維修了。

可一提到維修基金，大家可能要皺眉了。因為，維修基金適用於什麼情況，啟動的流程又是什麼，想必大家都不太了解。

那麼本期開講吧，欣然就給大家普及一下，維修基金的相關知識。

一、維修基金適用的情況

維修基金是維修園區內公共部位的費用，涉及住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，都可以啟用房屋的維修基金。

其中共用部位包括基礎、承重牆體，柱，梁，樓板，屋頂及戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備包括電梯、消防設施、綠地、道路、下水管道、安全防護設施等。

房屋的保修期一般為5年，保修期內由開發商或相關廠家來負責。而保修期滿后，共用部位和共用設施設備的維修就需要啟動維修基金了。

二、啟動維修基金的步驟

啟動維修基金需要由業主委員會組織啟動，而物業也應該配合業主委員會做好相關的各項工作，沒有業主委員會的小區可以由社區組織啟動。

1、維修基金啟動前，業主委員會（社區）向所在區房產局提交維修申請報告、房屋竣工驗收材料。

區房產局要審驗三個內容：

需要維修的是否是共用部位、共用設施設備

該部位（設施設備）是否超過保修期

該部位（設施設備）之前是否使用過維修基金，如果使用過，現在是否超過保修期。

審驗通過後，區房產局向業主委員會（社區）發出《關於物業專項維修基金使用相關事宜的通知》，業主委員會（社區）簽收。

2、業主委員會（社區）組織編製工程預算等。

3、業主委員會（社區）編製物業共用部位，共用設施設備維修、更新、改造或增設方案（以下簡稱「方案」）及物業專項維修基金使用預算分攤業主確認明細表（以下簡稱「分攤確認明細表」）。

4、業主委員會（社區）將方案在園區內顯著位置進行公示，公示期為5天。

5、公示期滿業主無異議或異議不成立的，業主委員會（社區）持方案和分攤確認明細表徵詢相關業主意見（即業主簽字確認）。

6、方案和分攤確認明細表，經物業專項維修基金列支範圍內，專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上業主簽字同意后，形成業主大會決議。業主委員會（社區）將業主大會決議和分攤確認結果在園區顯著位置公示，公示期為5天。

7、公示期滿業主無異議或異議不成立的，業主委員會向社區提交告知函，並由社區出具復函（由社區徵詢意見的不需要）。

8、業主大會決定增設共用設施設備，按相關規定需辦理審批手續的，業主委員會（社區）要到相關部門辦理審批手續。

9、業主委員會（社區）持相關材料向區房產局提出使用申報申請。

10、區房產局指派工作人員（2人以上）對業主意見進行抽查核實，並出具核查報告。抽查核實時，以單元為單位，按10%的比例（應確認戶數超過1000戶的，可按5%的比例），在分攤確認明細表中投「贊成」票的業主中隨機抽取。

11、區房產局組織業主委員會（社區）和物業共同簽署維修基金使用申報資料的真實性承諾。

12、工程總造價在5萬元以上的，業主委員會（社區）到市小區辦抽取工程造價諮詢單位，對工程預算進行審核；工程總造價低於5萬元，但業主大會決定聘請工程造價諮詢單位的，業主委員會（社區）也應到市小區辦抽取工程造價諮詢單位。

業主大會決定聘請工程監理單位的，要在抽取工程造價諮詢單位的同時抽取工程監理單位。

三、特殊情況，可應急啟動維修基金

按照相關規定，專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上業主簽字同意后，才可啟動維修資金。可實際情況卻是，屋頂和外牆漏水，只有頂樓和把山的居民著急，其他樓層的居民如果多數不同意啟動維修基金，「那麼雙三分之二」就很難達到。因此，房屋嚴重漏雨的居民只能自己掏錢維修。而且，正常啟動維修資金，流程很複雜。

而在瀋陽，按照《瀋陽市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法》，以下情況可以應急啟動維修基金，也就是有些情況不需要長時間的等待。這些情況包括：

1、危及房屋使用安全的情況：電梯故障危及人身安全；樓體外牆面（含屋檐、陽台）空鼓、開裂；監控設施出現功能障礙；消防設施出現功能障礙的情況。

2、嚴重影響房屋住用的情況：屋面、外牆面嚴重滲漏；住宅區內的排水管線損壞，造成污水外溢；供水、供電、供氣設施設備（依法應由相關單位負責維修的部位除外）損壞，影響居民用水、用電、用氣的情況。

像以上這些情況，經相關部門鑒定確認應立即維修的，大家就可以按照有關規定應急申請使用維修基金。而通過鑒定后3個工作日內拿出鑒定報告和施工建議，業主委員會就能立即組織選聘施工企業進行搶修。如果小區沒有成立業主委員會，可由社區代替申請。

欣然溫馨提示

大家要特別注意的是，因開發單位設計缺陷或業主自行改動造成的房屋嚴重漏雨，不屬於維修基金使用範圍，應由相關責任人承擔責任。

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