房地產下半場，地產基金的八大方向

趨勢一：投資、退出渠道趨於多元化

從投資業態角度來看，住宅機會型基金依然當道，但地產基金對於不同地產業態的興趣正在逐漸走向多元，主要可分為三類：

1． 商業地產：一線城市核心地段的寫字樓仍處於租金和出租率上升周期，尤其受到保險資金等機構投資者的偏愛，專業化的基金團隊得以迅速成長並品牌化。

2． 養老地產：已逐步邁入老齡化社會，不少房地產公司開始戰略轉型涉足養老地產，不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影。

3． 產業地產：在海外市場，近半地產投資規模都投向產業地產，國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個投資領域，寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機，藉由REITs實現資本市場對接。

從退出渠道來看，美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家，私募房地產基金最好的退出渠道即在於REITs、CMBS等產品，而近幾年來，許多地產公司也紛紛嘗試通過資產證券化進行融資，相信隨著國內資產證券化等渠道的發展與成熟，國內人民幣房地產基金將更具流通活力。

趨勢二：股權、夾層投資將成主流

目前，市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。

夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業抵押物擔保；同時兼有股權的性質，但不以獲取分紅和股東權益為目的，又被業界稱之為債權形式的「高利貸」。

在股權與債權結合的投資方式中，股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其餘部分通過債權方式投入，以確保項目的風險和收益率相對穩定，投資期限通常超過過橋投資。

而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，藉助退出機制出售持股獲利，由於期間委託成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，在國內資本市場並不受歡迎。

私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金。

股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。統計數據顯示，私募房地產基金股權投資比例正逐步上升，「明股暗債」的陰影將逐步淡化，正朝完全股權投資模式演變。

趨勢三：大資管時代下戰略合作契機

證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險公司、信託公司之間的競爭壁壘已被打破，資產管理行業進入進一步的競爭、創新、混業經營的大資管時代。

這樣的金融格局為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性，地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平台間接投資的個人投資者。

通過合作，整個私募房地產基金行業的遊戲玩法可能都發生變化，在募集階段，房地產基金可以藉由各種資管平台的產品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。

在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。

在退出階段，傳統的回購和項目出售方式將被更為複雜的金融工具所代替，比如資產證券化和REITs。

總之，在金融變革的背景下，輔之以技術驅動，私募房地產基金將煥發出新的生命。

趨勢四：險資、養老金介入將主導LP機構化

國際房地產私募基金的資金來源絕大多數來源於公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者，其餘來自於個人和基金合伙人。

結合國際私募房地產基金的經驗以及投資人資產配置的實際因素，機構投資人成為人民幣房地產基金未來主要資金來源是不可逆轉的趨勢，尤其是隨著以養老金、險資為主體的機構投資者的入市，投資人結構的改變將主導整個行業的迅速發展和成熟。

趨勢五：管理重心向團隊品牌變遷

國內的房地產基金大多附屬於房地產開發商，對外部項目採取審慎和逐步開放的態度，這與打造國外獨立品牌的房地產基金完全不同，因此，房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道並不為過，但這樣的模式對於打造一個持久基金品牌並無益處，項目式的開發周期對基金的管理團隊也會造成波動。

在混亂的大環境下，房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力就很難得到凸顯。

但從國際經驗來看，基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力，並為投資人創造與風險相適應的回報，開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌，是一個資產管理行業成熟的先決條件，這點是和其他資本市場品種無異的。

趨勢六：監管制度趨於完善

相對於房地產投資基金的百花爭鳴，相關法律法規卻相當滯后，導致對於私募房地產基金運營過程解釋力度和約束性較差，經過近幾年的快速發展，不少問題和風險已經開始暴露。

中基協2017年2月13日《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號》中明確指出，私募資管計劃或私募基金通過債權方式直接或間接投資熱點城市普通住宅地產是4號文限制的對象。這有助於遏制當前地產基金市場較為扭曲的「明股實債」模式。

當前私募房地產基金無序發展的狀態不可持續，未來必將面臨越來越嚴苛的監管制度。

趨勢七：行業整合大潮下地產併購基金前景廣闊

從成熟市場經驗來看，歷次行業周期波動時期，都是行業併購的窗口期，美國、日本以及香港市場，都在波動中成就了諸多偉大企業。

當前房地產行業正進入更加深化的調整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強，同時，由於土地成本的居高不下也使得房企股權的相對價值更加凸顯。

當前行業融資渠道雖然有所拓寬，但整體資金狀況仍不容樂觀。傳統融資渠道往往只有單一的融資功能，而併購基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優勢。因此在併購周期中，基金的引入是一種必然。

目前國內的併購基金多限於項目層面，主要為項目收購提供資金支持，未來類似於黑石的股權併購型基金或是大勢所趨。

趨勢八：行業洗牌重構

總體來看，在經歷了幾年的高增速以後，隨著監管門檻的提升以及資金分流壓力，地產基金擴張規模增速逐步下行是大趨勢，而房地產基金的品牌以及行業的集中度有望快速提升。

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