郊區買房絕對是未來的主流。也就是說你住在這個城市的任何一個點,享受到的居住水平、資源配套和服務都是差不多的。
當下市區內的老房子它的成交量和價格基本是到頭了,之後大部分是流向租賃市場,少部分因為學區屬性繼續流通交易。而真正進入交易鏈條的是那些郊區的新房,交通便捷,各項配套資源完善,工作生活可以一站式解決。
而這個邏輯的背後的觀點支撐就是社會和城市發展的必然階段——郊區城市化。
我知道大家會對此提出質疑,所以我們先來看看近年來一線城市新房和二手房的成交走勢:
看圖很清晰:
一線城市是最典型二手房漲的又快又凶的城市,2011到2012年一線城市土地供給比較慢,2012到2013年二手房就大漲了,原因是沒有新房了,大家只能買二手房。2013年土地供給了,二手房立馬就下來了,既然有新房且位置和地段還不錯,那傻子才會買二手。而2014年國家政策出台,嚴格控制特大城市人口規模,二手房又繼續看漲。
而這幅曲線足以說明消費者、客戶並不是想買二手房,如果有的選,如果有新房,新房配套還不錯,我一定會買新房。
所以,二手房市場如火如荼的第一個原因就是——新房供應不夠。
而大家也都知道新房是解決增量需求,也就是說一個城市裡面要蓋的新房子對應的是新增加的住房需求。
二手房是解決存量需求。簡單理解就是說人均居住面積不變和人口數量如果不變,那麼這個供需狀態就是穩定的。而一旦人口持續上漲以及人均居住面積也有需求的話,那市場一定需要新增一定的住房面積。
一線城市和核心城市的城市化還有很長一段路要走,大量年輕人口還在湧入。而如果要滿足增量需求且人均居住面積不下降,勢必要提高增量面積的供給。
而看過下面這幅圖,你就知道國家其實已經開始調整新房和二手房的供應節奏了。
首先針對二手房,各大一線城市紛紛加入到了「限售」的行列。
短期看,限售就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了。短期肯定是打壓投資需求,控制房價上漲的預期。但從長期看,它控制的是近兩三年內的二手房的供應,如果一個城市每年二手房供應裡面有30%是三年以內的話,如果這個城市限售了三年,那這個城市未來兩三年都會減少20%的供應,二手房供應希望房價漲嗎?不是的。各個城市新房大量放出,大家不要在市區裡面買二手房了,請來郊區買新房。
其次針對新房,十三五規劃幾個一線城市和核心城市紛紛加大土地供應。
例如:北京明確未來五年供應住宅用地將達6000萬平方米,其中租賃住房1300萬平方米。上海計劃「十三五」期間新增各類住房用地5500萬平方米,比「十二五」期間增加近20%,新增住房供應總套數170萬套,比「十二五」增加60%左右。
然而再看看當下的土拍情況,逐漸向郊區轉移,一方面是因為市區拆遷成本太高,另一方面也是為了發展衛星城,實現郊區城市化。
所以,隨著越來越完善的基建配套和產業轉移,開發商在那裡造好房子,吸引人氣,當城市裡的二手房你買不到的時候,只能選擇郊區,這就是未來幾年市場的清晰導向。
而二手房市場如火如荼的第二個原因則是——郊區配套不完善。
比如我們聊房山,2014年之前整個片區除了房山老縣城和良鄉街道有點人氣兒,其它地方60%是農田,基建配套一塌糊塗。論購物,大型商超和購物中心除了良鄉的家樂福、國泰百貨就是老縣城的物美、商業街;有個麥當勞和肯德基就算是商業氛圍濃厚了。
想要體驗高level的吃喝玩樂一條街,還真得周末坐著房山線哐哧哐哧進五環。論教育,除了區政府附近的一中和二中,其它的真算了;醫療資源全靠西三環。
捷運沿線的新房倒是建了不少,可就是沒人來買。那會兒,炒房的人還不像今天這麼多,80%都是用來自住。如果每天上班,通勤幾小時花在路上,家門口一沒菜市場,二沒好學校,三沒大醫院,除了樓下有捷運。那和市區同價格的二手房相比,我為啥還要買房山?
所以,房山的新房成交量在2014年之前都是處於低谷階段,直到2015年才有了突破性的增長,而這都得利於政府要房山衛星城的最新一步的戰略定位。
2015年十三五規劃開始,房山區政府開始賣地建房,捷運延伸線開工,武警總醫院搬遷,萬科商場開業,奧特萊斯擴容,北京四中和十二中入駐,郊野公園投入使用,良鄉大學城搬遷,政府為了吸引產業入駐,還提出多重政策福利。整體新房市場一下子就火了。
身邊好多朋友開始放棄市區老破小,轉買房山的五環外。新房價格合適,戶型好大開發商,小區設計人性化,物業安保都算是一流,而我住在這兒,就能享受到和市區同樣的資源配套。為啥不來房山買新房?最重要的是空氣環境還都好。
我們經常會將的一線城市和紐約以及東京這樣的城市進行對比。比如在紐約,我花200-300萬可以在這個城市的任何一個角落買到適合的房子,且配套資源都是同樣優質的;而北京同樣的價格潘家園的配套就是比門頭溝好。但那是之前,現在政府在做的,就是讓紐約狀態化、普遍化。
郊區城市化的確是一盤大棋,需要分步走,畢竟一口吃不成一個胖子。通州副中心、河北雄安新區、「限售」政策,郊區賣地建房等這一系列動作也都是城市郊區化的重要鏈條。而城市郊區化戰略帶來的直接影響就是產業升級,大量的基礎建設和產業來拉動GDP,這樣的舉措勢必是治療當前GDP下行的一劑妙藥。
畢竟,真正的房產交易繁榮不是房價漲漲漲不停,而是讓它回歸最初的居住屬性。